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投资时报■潘石屹变铁公鸡！独赚500亿却首不派息

从“销售”向“自持”物业转型的过程中 ， SOHO中国营收已下滑多年 ， 时至2019年更是增收不增利 ， 8大支柱项目中 ， 有6个出租率下滑 ， 其中望京SOHO出租率降幅达12个百分点
投资时报■潘石屹变铁公鸡！独赚500亿却首不派息
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《投资时报》研究员王彦强
在一路“卖卖卖”之后 ， SOHO中国有限公司（下称SOHO中国 ， 0410.HK）俨然成为了一家收租型公司 ， 在出售物业收入占比较小的2019年 ， 其净利润显得有些不太乐观 。
年报显示 ， 2019年SOHO中国实现营业收入18.47亿元 ， 同比上涨11%；毛利15.1亿元 ， 同比上涨18%；实现年度净利润13.2亿元 ， 同比下滑32.27% 。
就以上数据来看 ， SOHO中国虽然营收还在增长 ， 但净利润已下滑三成 ， 而一直被市场广泛关注的共享办公项目——SOHO3Q ， 其具体运营数据依然未在年报中披露 。
从具体项目来看 ， SOHO中国的租金收入主要来自于北京和上海地区的8个SOHO项目 ， 而《投资时报》研究员注意到 ， 在这8个项目中 ， 有6个项目的出租率下滑 ， 其中 ， 望京SOHO出租率降幅达12个百分点 。
此外值得注意的是 ， 该公司自2012年进行业务转型以来 ， 营业收入便有所下滑 ， 近五年营业收入一直在20亿元以下徘徊 。
近期 ， 市场有消息称 ， 全球最大房地产私募基金公司黑石集团拟与SOHO中国就私有化进行谈判 ， 交易价值40亿美元 ， 约合每股6港元 。
对此 ， SOHO中国回应称 ， “公司在与海外金融投资者洽谈 ， 以探讨进行战略合作的可能性” 。 至于前述进入投资者将如何对SOHO中国股份作出要约 ， 目前尚无定数 。
截至2020年4月1日 ， SOHO中国报收于3.92港元/股 ， 近一年股价涨幅不菲 ， 约达30% 。 不过较其于2020年3月12日创下的4.8港元/股年内高点 ， 下降18.3% ， 市值为200.2亿港元 。
“六大项目”出租率集体下滑
SOHO中国的主要业务包括投资房地产开发、物业租赁及物业管理 。 在2019年18.47亿元的营收中 ， 租金收入占比超过99% ， 达到18.33亿元；出售物业单位的收入仅1433.5万元 ， 占比不到1% 。
【投资时报■潘石屹变铁公鸡！独赚500亿却首不派息】分项目来看 ， SOHO中国的租金收入主要来源于北京和上海的8个SOHO项目 ， 分别为北京前门大街、望京SOHO、光华路SOHO、银河及朝阳门SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO 。
从出租率来看 ， 北京地区的4个项目均有所下滑 。 其中 ， 前门大街项目出租率为95% ， 同比下滑5个百分点；望京SOHO出租率为86% ， 同比下滑12个百分点；光华路SOHO出租率为87% ， 同比下滑8个百分点；银河及朝阳门SOHO出租率为94% ， 同比下滑3个百分点 。
上海地区的出租率也不容乐观 。 SOHO复兴广场出租率为95% ， 同比下滑1个百分点；外滩SOHO出租率为78% ， 同比下滑9个百分点；SOHO天山广场出租率为97% ， 同比上涨2个百分点；古北SOHO出租率为67%（2019年2月开业） 。
从以上数据来看 ， 出租率最低的是古北SOHO ， 仅为67%；出租率最高的是SOHO天山广场 ， 为97% 。 值得注意的是 ， 除SOHO天山广场项目外 ， 剩余项目出租率均有所下滑 ， 其中 ， 望京SOHO出租率降幅达12个百分点 。
从租金贡献来看 ， 望京SOHO贡献最多 ， 为3.82亿元；其次为光华路SOHO贡献租金2.65亿元、SOHO复兴广场贡献租金2.33亿元、SOHO天山广场贡献租金2.07亿元 。 其他包括前门大街项目（1.11亿元）、银河及朝阳门SOHO（1亿元）、外滩SOHO（1.76亿元）和古北SOHO（9229.7万元）贡献租金均未超过2亿元 。
截至2019年末 ， SOHO中国投资物业资产价值约为618.33亿元 ， 年度的投资物业评估增值约为11.68亿元 。
SOHO中国近一年股价走势（港元/股）


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