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『明源地产研究院』恒大战略转向，释放了什么重要信号？( 三 )


目前恒大土储大约是3亿平方米 ， 未来三年每年要降低3000万平方米左右 ， 到2022年降低到2亿平方米左右 ， 土储量依然很大 。
一年减少3000万平米的土储 ， 就等于减少600亿的支出 。 对降低负债和节省财务成本帮助巨大 。
最后 ， 未来 ， 拿地的窗口期很多 ， 随时都可以拿 ， 财务稳健、现金充沛 ， 就可以拿到好资产 。
业内一直有逆周期操作之说 ， 但抄底向来是一件高难度的事 。 仅靠抄底 ， 也不可能做得特别大 ， 因为你不可能每次都预测精准 。 更多的是在控制风险的前提下 ， 各个阶段都拿一些……
未来 ， 会简单很多 。 因为市场进入平稳状态 ， 只要在手资金充裕 ， 随时都可以拿 。 而且可挑可捡 ， 弹性大很多 。
因此 ， 除了土地储备要严控 ， 其他方面的投资恒大也要严控 ， 许家印在会上还再一次明确宣布5年内不会再投资其他任何产业 。 走得快固然重要 ， 但走得稳才能走到更远！
标杆化、精细化+互联网
成本依然还有下降空间
企业的第一社会责任 ， 是以尽可能低的成本为公众提供产品和服务 。 提供类似的产品 ， 你的效率比别人高 ， 成本比别人低 ， 你就赢了 。
虽然已经发展了几十年 ， 但整个行业仍处于比较粗放的状态 ， 近年来不断有头部房企老总呼吁房地产要回归制造业 ， 提升精细化程度 。
精细化程度的重要标准之一是标准化 。 曾经 ， 恒大一张图纸可以全国复制 ， 就源于其超高的标准化程度 。
恒大不仅在买地、设计、招标、销售等多环节严格实施标准化管理 ， 还通过材料供应商和施工企业的让利 ， 从源头上控制产品成本 ， 采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式 ， 推动恒大的营销、管理、财务三大费用逐年下滑 。
未来 ， 这些成本依然还有下行的空间 。
以营销费用为例 。 今年以来 ， 恒大在线上营销大放异彩 。 有人说 ， 流量也是很贵的 ， 线上卖房未必比直接用渠道便宜 。
其实不然 。 去年有段时间 ， 业内都在讨论渠道掐住了开发商的咽喉 。 为什么这么说？因为一些去化不理想的城市 ， 比如天津 ， 通过渠道带来的单笔成交分佣高达5%到8% ， 部分项目甚至达到10%！
对此 ， 世联行董事长陈劲松在2019年中国房地产总裁峰会上颇为无奈地表示：以前卖楼都有行业规矩 ， 我们大概是1%以下的代理费 ， 现在启动渠道 ， 渠道费用达6% ， 营销费用上升了6倍 ， 渠道营销费用都是谁在分……
如果开发商能通过自有线上渠道获客成交 ， 就省掉了高昂的渠道费 ， 即便折扣力度大点 ， 综合下来还是赚的 ， 购房者也得到了更多的实惠 。 是典型的双赢 。
小结
恒大“降负债”的目标是要把有息负债每年平均下降1500亿 ， 到2022年要把总负债降到4000亿以下 。
如果恒大今年销售回款增加2500亿 ， 土地支出减少600亿 ， 一增一减 ， 今年有息负债下降1500亿的目标肯定能实现 。
【『明源地产研究院』恒大战略转向，释放了什么重要信号？】恒大把降负债上升到公司发展战略 ， 可见其决心巨大 。 对行业来说 ， 其风向标意义在于 ， 随着地产行业进入下半场 ， 高质量发展已成为龙头房企更加注重的命题 。 对此 ， 各房企使出了各种招数 。 许家印则直接抓住了降负债这一关键 。 对于目前深陷泥沼的房企来说 ， 这尤其值得学习 。 （作者：明源地产研究院 凌峰）


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