克而瑞地产研究：迈向全国性发展商，龙光地产：核心利润破百亿( 二 )
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2020年 ， 龙光权益合约销售目标1100亿元 ， 目标增长率为20%；全年计划推货权益金额为1800亿元 ， 其中粤港澳大湾区占比60% 。 若能实现61%的去化率 ， 2020年权益销售额即可达成1100亿元 ， 顺利完成目标任务 ， 同时成功迈进千亿阵营 。 今年在疫情影响下 ， 市场不确定性积聚 ， 特别是一季度 ， 市场下行明显 ， 在此形势下 ， 龙光目标设定和推货安排较为合理 ， 为推动目标实现 ， 龙光在二、三季度要抓住市场机会 ， 做好供货安排 ， 制定有效的营销策略 。
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拿地
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招拍挂与城市更新并举
储备价值潜力备受关注
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1.招拍挂：新增建面574.2万平方米 ， 土地储备货值达4314亿元
2019年 ， 龙光在粤港澳大湾区、长三角区域、大西南区域持续发力 ， 全年通过公开市场招拍挂方式新增31个项目 ， 总计建筑面积574.2万平方米 ， 预计货值达702亿元 。 其中 ， 2019年7月 ， 龙光以10.77亿元拿下杜阮118亩商住地 ， 首进江门 ， 完成粤港澳大湾区9大内地城市全面覆盖 。 值得注意的是 ， 龙光在大西南区域扩张意图明显 ， 新增建筑面积占比近六成 ， 为龙光继续在大西南市场占据领先地位提供保障 。
截至2019年12月31日 ， 龙光招拍挂土地储备建筑面积达3667.4万平方米 ， 继续保持在较高位 ， 平均土地储备成本为4304元/平方米 ， 总货值达4314亿元 。
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从招拍挂土地储备的区域分布来看 ， 粤港澳大湾区占据着核心战略地位 ， 储备建面2235.7万平方米 ， 占比达61% ， 若按货值计算 ， 占比71% ， 其中深圳在大湾区战略地位不断升级 ， 储备价值可观 ， 货值达到808亿元 ， 未来将继续为企业带来业绩和利润贡献；此外 ， 大西南区域储备建筑面积为914.2万平方米 ， 占比24.9%；长三角的布局目前提升空间较大 ， 储备建筑面积仅为81.2万平方米 ， 占比2.2% ， 但根据龙光全国化布局规划 ， 未来将加码长三角区域储备 ， 占比将达到20% 。
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2.城市更新：可转化土储货值达4006亿元 ， 成为业绩增长新引擎
龙光的储备价值除了来自公开市场拿地 ， 还有非常可观的城市更新项目 ， 这类项目不仅可以快速低成本拓展储备资源 ， 而且利润空间大 ， 有助于企业经营业绩、盈利能力的提升 。
2019年 ， 龙光继续拓展城市更新业务 ， 新增项目货值1690亿元 。 截至2019年12月31日 ， 龙光地产共计在10个城市拓展了78个城市更新项目 ， 可转化土储货值达4006亿元 ， 其中约95%位于大湾区 。 在深圳、惠州、东莞及珠海等企业可自主改造区域的货值已达2890亿元 ， 占比超72% 。
龙光在城市更新业务上的尝试与实践将近20年 ， 参与了多个旧改项目 ， 积累了丰富的经验 ， 并且已经拥有城市更新专业团队 ， 推动孵化工作顺利进行 。 继2018年在佛山、珠海孵化2个项目后 ， 2019年又成功孵化了深圳、惠州又成功孵化了3个项目 ， 可销售货值约700亿元；期内 ， 城市更新业务贡献收入约49亿元 ， 核心利润达18亿元 ， 成为业绩增长的新引擎 。
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