【地产情报站】仍未走出阵痛，失去宋卫平的绿城中国
具备鲜明特色的房企并不少 ， 而绿城中国在其中格外引人注目 ， 因为他们的精神教父宋卫平对产品品质追求细致 。 曾经的绿城中国被外界誉为“中国教科书级的房企” ， 但当他们在23日一大早发布最新年报后 ， 股价却以跌幅16.41%、每股报6.93港元的表现领跌内房股 。
这是绿城在宋卫平“退役”后出炉的第一份年报 ， 结果不算乐观 。
01股票跌跌不休
3月23日早7点 ， 绿城中国公布了2019年年报 ， 业绩确实有增长 ， 现场高层慷慨激昂 ， 对于未来目标张口就是几千个小目标 。 然而资本市场并不买账 ， 股价在业绩刚公布后就猛然下挫 。
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年报显示：2019年 ， 绿城中国实现总销售额2018亿元 ， 较2018年增长29% 。 实现销售面积1027万平方米 。 实现收入615.93亿元 ， 较2018年增长2.1% 。 股东应占利润24.8亿元 ， 同比增长147.3% 。
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站长发现 ， 绿城中国2019年总销售额2018亿 ， 增长29%看似多 ， 其实增长速度相比2017、2018年有所减少 。 据Wind数据显示 ， 2017年、2018年绿城中国的营收增速分别为44.64%、43.63% 。
想当年在宋卫平的带领下 ， 绿城中国逐渐步入巅峰期 。 2009年是绿城中国的颠覆时刻 ， 公司销售额一度仅次于万科 ， 位列全国第二 。 但如今时过境迁 ， 绿城中国也泯然于众人了 。
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年报显示 ， 绿城中国投资者应占利润24.8亿元 ， 同比增长147.3% 。 数字看着很多 ， 其实增长是相对于2018年的 ， 而2018年绿城中国投资者应占利润相比2017年大幅下降54.2%至10.03亿元 。 所以从最近几年的数据宏观看 ， 绿城中国投资者应占利润并不多 。
这是因为绿城中国2016-2019年连续3年进行减值拨备（即给资产降低了估值） ， 总额约40.91亿元 。
此举引发了一些投资者不满 ， 业绩说明会现场两名提问的投资者就将矛头指向该问题 ， 并称业绩“爆雷” 。 也就是说 ， 投资者对绿城中国的业绩预期与现实有些差距 。
绿城的税后利润近40亿 ， 但归母净利润只剩下不到12亿 ， 仅为税后利润的30% ， 这钱挣得确实辛苦 。
02利润都去哪了
可能有站友会想 ， 为什么投资者如此在意绿城中国减值拨备这个参数呢？绿城中国的利润都到哪儿去了呢？
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对于减值拨备问题 ， 绿城中国董事会主席、行政总裁张亚东表示 ， 一些项目在限制政策的影响下出现了问题 ， 对项目效益出现了不同程度影响 ， 就是为了解决问题 ， 才会拨备减值 。
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从上图可以看出 ， 其实是绿城中国有些城市分公司拖后腿了 ， 2019年绿城中国累积减值拨备达13.1亿元 。
对于投资者来说 ， 减值拨备 ， 会以费用形式平滑利润 ， 即在利润里扣除 。 这种做法在同等市盈率的估值下 ， 股价低了 ， 投资者利润少了 ， 投资者自然有所损失 ， 所以大家比较较真 。
不过张亚东的态度还是蛮好的 ， 亲自向投资者致歉 ， 同时表示不认可爆雷的说法 ， 并称市场上觉着有差距 ， 只可能是信息不对称 。
03未来的梦想
面对未来 ， 张亚东在发布会上提出了更高的业绩目标：到2025年实现销售规模5000亿元 ， 即传统的房地产开发重资产部分实现3500亿 ， 轻资产代建业务部分实现1500亿 。
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