石家庄炒房团，是不是该出局了，我要自己玩儿？
我们先来看下石家庄现在有多大：
截至2016年底，石家庄辖区总面积15848平方公里，市区面积2206平方公里，全市常住人口1078.46万人，按照目前石家庄市城市建设的规划来看，未来石家庄城区将会达到约1036平方公里。
再来看下一些大城市的情况：
上海市建成区面积1563平方公里---直辖市
北京市建成区面积1268平方公里---直辖市
广州市建成区面积700平方公里-----较大的市
深圳市建成区面积661平方公里---较大的市
天津市建成区面积605平方公里---直辖市
石家庄现在也在修地铁，其目的绝对不是只在二环内修地铁，如果只是修建二环的地铁，那么完全没有必要建地铁。其目的是将现在的新四区与主城区链接起来，那么其规模和北京相差无几。
了解石家庄的人应该都知道，从二环中间到三环之间还是一片农田，很多人会问：还有这么多地，为什么三环几乎没有楼盘建设，却在新四区内的楼盘建设很多。这个问题我也在思考，按照目前所见的情况而言，其发展规划应该是由外向内发展。先建外沿，再像内建设。
石家庄二环内的房价现在基本保持在2.4-2.6万的均价，而8.7号新的地王出现，只地皮价就2.8万/平米的价格。再加上现在的限购政策，政府已经明确告诉你：二环内及二环边你们别玩儿了，我自己玩儿，你们还是到新四区吧！
另外：投资客，你们也别玩儿住宅了，你们玩儿不起了。
现在石家庄的房地产已经不是2016年的市场了，2016年的楼市每天的价格都不一样，投资客在这段时间内已经赚的钵满盆满了。8.6号有一个半专业的炒房客咨询我房子，我给他介绍了栾城区的一个项目。这个项目的期房均价8000元/平米，封顶的房子现在均价10000元/平米。然而他跟我说，现在封顶的房子均价才10000元/平米，而期房的价格却8000元/平米。到明年五一，假设价格上涨至11000元/平米的价格，我往外卖就得以10000元/平米的价格出售，那么每平米一年的时间才挣2000元，90平米才18万。而我现在要把22万放在这里，再加上风险，不太划算。
其实他想的太多了，就算到明年五一，房价涨到1.1万元/平米的价格，他往外卖也不会卖到1万元的价格，顶多9500元/平米。咱们按照9500元的价格算，他用22万大半年的时间就赚到了13.5万元。这难道还不够多吗？要知道现在的实体企业的年纯利润平均在11%-12%之间。投资这个用大半年的时间却得到了61%的回报率，试问还有什么比这个收益更高？
为什么说：投资客，你们也别玩儿住宅了，你们玩儿不起了。
1、绝大部分的炒房客是想以最少的投入在最短的时间内卖出去来赚取差价。而现在的石家庄楼市却给炒房客带来了很大的风险。
①、以前投资房子都是买了来卖二手房，而现在石家庄的政策对二手房限制的非常大，银行已经几乎不批贷款了。再加上二手房贷款利率在基准利率4.9%的基础上上调了30%，也就是现在购买二手房的贷款利率是6.37%，而购房资质差的上调40%。自己好好算算每月的贷款要多还多少钱。
②、现在的炒房客大多数是投资目前证件不全或还没有证件的楼盘，到五证快全的时候卖出去，这无形中就增加了很大的风险。一旦等到五证齐全办贷款的时候你卖不出去，那么你就要办贷款，办了贷款就更卖不出去了。因为在房管局已经备案，从备案到下房本一般需要两年的时间。这个期间你的房子是无法交易的，交易也存在非常大的风险。下房本了，两年内卖税重，所以想购买二手房的人也会望而却步。
③、另外，假设你是以8000元/平米的价格买了个90平米的房子，首付22万元，贷款50万。等房价涨到13000元的价格时出手，那么买你房子的人需要首付67万，贷款50万。因为贷款额是无法改变的，总价上涨了首付自然就高了。按照现在的情况，以67万元的首付款买一个新区的房子，就不如在二环边买了。凡是想在新四区买房子的刚需族，基本都是缺钱的，67万怎么可能买你的，售楼部卖14000元，首付三成也才38万，差了29万！虽然你的单价低，但首付高，刚需族也就不会考虑了。这样就增加了炒房客的风险。
凡是炒房都是投机行为，以低价入手高价出手来赚取差价。前面也提到了，现在二环外延1公里到三环到规划的四环之间都还是一片农田耕地。为什么这中间没有楼盘项目，在新四区内项目却很多。由外向内发展的好处对政府是大大滴，对炒房客而言，不好意思你出局了。新四区发展到一定阶段地皮价房价都已然很高了，那么越靠近市中心地皮的价格也会越来越贵，地皮价高了，那么房价自然就高。这样政府卖地的收益也会越来越高。开发商也不是傻子，企业不赚钱不追求利润最大化就是在犯罪！拿地价高了，房子肯定不会低价出售。所以炒房客也就出局了。
为什么银行和个人宁愿把钱投给房地产也不愿投给实体企业呢，而且政府也一直在倡导“脱虚向实”的战略。因为从经济学的角度来分析，一个实体企业一年的正常纯利润是年营业额的11%-12%之间，银行或者个人投资给企业，将面临投资周期长，收益不如房地产的情况和一些不可控的风险因素。那么投资给房地产，收益高，投资周期短，风险相对较小。
炒房客从住宅市场出局了，那么手里的钱怎么办？
住宅现在进入了一个缓冲期，在限购的这段时间内不会出现大的涨幅。一个地方的经济如何不是看住宅的多少，而是要看商业经济的繁荣程度。住宅现在已经发展到一个新阶段，那么下一个发展的必然是商业。就如同现在政府规定，每个楼盘项目在土地使用规划中必须要建设相应的商业配套，也就是现在火热的公寓和商铺。
公寓和商铺的投资属性和住宅不同，住宅属于短期内的投机性投资，而公寓和商铺是长期的投资收益。但，目前石家庄的市场情况是大多数人不接受公寓和商铺的投资。因为收益见效慢，投资程度比住宅难。尤其是商铺，选好了可以一铺养三代，选不对就是“伤铺”了。所以，在投资商铺方面由于现在人们的投资理念和知识缺乏，怕投资失败。（后续会分析如何选择一个好的商铺）
先分析下商铺的收益情况，拿现在如火如荼的石家庄乐城国际贸易城为例。8.7号贸易城的商铺价格上调6%，贸易城现在是前十年统一管理出租，租金年返形式，前三年每年固定以总房款8%作为回报，返还客户，共计24%，可直接抵扣房款。第四年至第十年每年以租金收益9：1分，业主拿九成。
按照现在返租前的均价3.5万元/平米的价格来算，20平米的总房价是70万。
返租三年共计24%，返租后的总价是53.2万
首付50%，即27.2万。
第四年到第十年按照平均租金8元/㎡/天的价格算，一年的租金是57600元，7年的租金是40.32万。
上面没有计算商铺本身的升值，及每年租金的上涨。
石家庄金亿城2006的商铺20万销售，现在100多万。租金30-50元/平米每月，现在700元/平米每月。
以上分析数据可以看出，商铺是以长期收益为主的，而不像住宅短期内就可以收益几十万。
后续更新……
■网友的回复
【石家庄炒房团，是不是该出局了，我要自己玩儿？】 悲催的两室换三室改善，三室走了手续了，两室卖了俩月还没卖出去
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