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[展商视点]“新时期”房产投资指引

以下内容含脚本,或可能导致页面不正常的代码:[size=16][font=黑体] [展商视点] “新时期”房产投资指引——瞄准“小老外”找对“接盘侠”[/font][/size][center][img]//upload/2020/03/24/5e7968f172f47.jpg[/img][/center] [center]（[font=楷体][color=#ff9a00]图片来自网络&#8226;展商视点[/color][/font]）[/center]<b>[size=18] 还想投资房产？未来房产投资的方略、机会、热点在哪里？【展商视点】为您释疑解惑：[/size]</b>国内有相当部分投资者 ， 对房产投资一直情有独衷 。对于股市投资 ， 这些人认为大起大伏 ， 不易把握 ， 尤其当遭遇暴跌时 ， 风险巨大 ， 往往血本无归；对于期货投资 ， 凶象环生 ， 更是望而生畏；而近年来许多的网络金融平台又纷纷倒闭……综合来看 ， 我国的房市近20年来 ， 一直处于上升趋势 ， 期间虽有一些波动 ， 但是相对于股市和期货的凶险而言 ， 几乎都可以忽略不计 。近20年来 ， 房产投资一直是我国比较稳健、预期较强的投资品种和投资渠道 ， 不仅基本或完全（在个别城市）跑赢CPI ， 而且基本未遭遇大的风险 。 每当房市出现不稳定或有明显下滑趋势时 ， 国家相关部门总会给予一定的“合理”调控 ， 每次都有惊无险、化险为夷 。不过 ， 进入2019年以后 ， 人们也普遍感觉到 ， 房产投资开始日益“艰难” 。 有的城市、有的楼盘近年来价格已出现明显下滑 ， 极端的已下跌三成左右 。 在这种情况下 ， 一些所谓的分析家们认为 ， 我国的房市好行情已走到了尽头 ， 再想在房产投资上继续实现保值尤其是高额回报的好日子已经一去不复返了 。 于是 ， 相当一部分人失去了投资方向 ， 持币观望 ， 无所是从 。 而看着日益上升的CPI和逐年攀高的M2 ， 又心犹不甘 。那么 ， 我国房产还有投资价值吗？我们还能通过房产投资实现财富的保值乃至增值吗？[font=黑体]【展商视点】[/font]认为 ， 我国房产市场仍具有投资价值 ， 个人通过房产投资仍可以持续实现财富保值和增值 。但是 ， 未来进行房产投资 ， 我们必须先更新或树立“新时期”的投资新理念 。[font=黑体]【展商视点】[/font]把此前20年的房产投资期统称之为“旧时期”房产投资 ， 而把未来的房产投资期称之为“新时期”房产投资 。“旧时期”房产投资 ， 可以用一个比较形象的俗语加以比喻 ， 即“捡到篮子里的都是菜” 。 就是 ， 你只要敢买 ， 并且敢于加杠杆买 ， 敢多买 ， 你就能多挣钱 ， 挣大钱 ， 挣快钱 。 而“新时期”的房产投资 ， 则将发生质的变化 。[font=黑体]【展商视点】[/font]认为 ， “新时期”房产投资 ， 将呈现为、也必须采取[font=黑体]“结构性投资” 。 [/font]就是 ， 在房产投资上 ， 不可能再表现为大呼隆、一篷风 ， 也不可能再齐涨齐停 ， 而更有可能表现为——有大涨有小涨、有不涨有小跌等结构性分化 。为此[font=黑体] ， 【展商视点】[/font]推荐三条“新时期”房产投资新理念：<b>1、不要再期望在房产投资上快速获利或获取暴利 。 </b>“新时期”房产投资 ， 不可能也不宜再追求像前些年房产市场粗放发展阶段时的投资收益 。 “新时期”的房产投资 ， 第一目标是实现财富保值 ， 即以一个时间单位为尺度 ， 在此期间 ， 投资房产的收益等于或略高于同期CPI上涨的幅度和水平 。 其次 ， 才是追求更高的额外回报 。原则上 ， “新时期”房产投资比较理想的年投资回报只要能达到6% ， 即已是比较理想的投资收益水平 。 如能在五至十年的期间内年均获得8－10%的回报 ， 即是比较优良的投资收益 。 须知 ， 如今我国一年期银行大额存款揽储利率也不过4%左右 。 而从欧美国家的利率水平看 ， 我国未来仍不排除有降息可能 ， 银行利率水平必将逐年走低 。因此 ， 不急功近利 ， 着眼中长期合理投资收益 ， 是“新时期”房产投资最为首要的投资理念之一 。<b>2、不宜再大幅度加杠杆进行房产投资 。 </b>“旧时期”时 ， 一些投资者动辄采用几倍、十几倍甚至数十倍加杠杆的方式投资房市 ， 多是以投机心态 ， 疯狂做大投资基数 ， 从而加大收益倍数 ， 目的是挣快钱、牟暴利 。而“新时期”的房产投资 ， 已不再适合于投机 ， 更多的将属于真正的投资者 。 其投资行为应为：以个人既有的、闲置的财富 ， 投资于结构性的房产标的物上 ， 获取稳健、长效的投资回报 ， 而不以短期、甚至超短期的巨额回报为目的 。由于是相当长时期的稳健性投资 ， 因此就不适宜于加杠杆尤其是过度加杠杆 。 加杠杆尤其是过度的加杠杆 ， 势必会产生相应的杠杆成本 。 如杠杆成本过高 ， 而短期内又不能获得高额回报的话 ， 投资必然贬值 ， 最终失去投资意义 。<b> 3、精挑细拣寻找发现结构性投资市场和投资机会 。 </b>[font=黑体]【展商视点】[/font]认为 ， “新时期”房产投资将呈现为“结构性投资” 。 这种结构性既表现在城市、区域上 ， 也将表现在房产自身的属性上 。未来 ， 从全国范围来说 ， 房产投资的热点将主要集中在一些有鲜明特色特征的城市；从具体城市来说 ， 投资热点将集中在一些有鲜明特色特征的区域或楼盘上；而从房产自身的属性上来说 ， 则只有那些具有鲜明特色特征的楼盘才能成为可以投资的标的和热点 。“新时期”房产投资 ， 因其结构性特点 ， 将不再象以前那样“捡到篮子里的都是菜” ， 而必须对投资市场进行一定的比较分析 ， 认真研究投资目的地、投资标的物的特色特征 ， 从而准确把握投资标的价值性、潜力性、精准性 ， 切戒盲目和从众 。对于“新时期”房产投资[font=黑体] ， 【展商视点】[/font]先给出三点建议 ， 具体投资研究将另文详细说明 。三点建议浓缩为三句话 ， 即“大城市买小 ， 小城市买巧” ， “买房只看小、老、外” ， “核心、中心、副中心” 。<b> 1、“大城市买小 ， 小城市买巧” 。 </b>当前及未来 ， 如要在北上广深等一线和强二线城市投资房产 ， 不宜再追求大面积住房 ， 而应以小型化、小面积住房为投资唯一选择方向 。 一般以100平米以下为宜 ， 50－80平米最佳 。 该类住房可租可售 ， 投资额度不大 ， 而且宜于在二手市场出手 。而在其他城市投资房产 ， 则应深入研究当地人的居住习惯 。 如在有的城市 ， 当地居民非常喜欢“有天有地”的房子 ， 即要么是项楼、要么是一楼（最好还带个院子） 。 那么 ， 在投资房产时 ， 就要“投其所好” 。<b> 2、“买房只看小、老、外” 。 </b>人们投资房产 ， 就意味着一般不是自住 ， 而是利用时间差——即以独到的眼光和既有财富为手段 ， 提前占有较好的标的物 ， 未来要么出租、要么在合适时期转让 ， 从而获得合理回报 。那么 ， 在确定做出投资决策时 ， 我们就必须充分考虑房产入手后 ， 未来谁会租、谁来接手——即未来我的接盘侠在哪里？[font=黑体]【展商视点】[/font]认为 ， 未来投资房产 ， 应重点关注三类人群对房产消费的取向和动向 。 该三类人群为“小”——即中小学生 ， “老”——养老一族 ， “外”——外地人（流动人口） 。人们现在普遍都比较关注“小” ， 纷纷投资学区房 。 应当说 ， 这种投资方向是正确的 。 但应注意的是 ， 一定要力避假学区房和阶段性学区房 。 近年来 ， 许多城市都打造了形形色色的新区 ， 当地政府强行让一些学校在那里建设所谓分校 ， 也美其名曰“学区房” 。 象这种情况要在慎重考察、仔细研究之后才能出手 。 否则 ， 这些分校如果未来后继无人 ， 那么若干年后你投资的所谓“学区房”就不再成其为“学区房”了 。“新时期”房产投资还应提前布局“养老房” 。 进入2020年以后 ， 我国六O后一代（指男性）将进入“退休元年” 。 十年后 ， 我国在“婴儿潮”时期出生的这一代人就将成为主力“老年”人口 。众所周知 ， 这一代人不仅人口众多 ， 而且正赶上改革开放的好时期 ， 许多人都成了成功人士 ， 拥有相当的个人财富 。 尤其在夫妇双方都退休后 ， 他们将不会安于象前辈那样拘泥于一室一地的养老方式 ， 而会在两地或多地购房养老 ， 让自己的晚年生活多姿多彩 。 因此 ， 把握先机 ， 提前布局养老房投资 ， 进—— ， 可以投资获利；退—— ， 可以为自己日后养老提前做好先手 。不过[font=黑体] ， 【展商视点】[/font]此处推荐的养老房投资 ， 不是那种建造在深山老林或者人为的小镇 ， 并刻意冠名为“养老房”的养老房 。 除非个人自住 ， 【展商视点】不建议投资上述养老房 。 未来的养老房投资仍应以居民住宅为投资标的 ， 同时兼顾养老所需的相关条件即可 。“外”即外地人、流动人口或外籍人士 。 如所在城市该类人口较多 ， 或某个区域拥有较多该类人群 ， 那么 ， 在投资房产时就要仔细考察该类人群的稳定性及其需求标准、能力和范畴 ， 然后有针对性地进行投资 。 其中 ， 比较重要的因素是人群的稳定性 。<b>3、“核心、中心、副中心” 。 </b>“新时期”房产投资必须更加关注地段、地段、地段[font=黑体] 。 【展商视点】[/font]给出的建议是 ， 重点投资核心区、中心区 ， 至少也是副中心区 。 否则 ， 即使当地宣传、鼓吹得再热闹、再繁荣 ， 也不可轻易动心 。未来我国可持续具有房产投资价值的城市主要是：一线城市和部分强二线城市 ， 以及各省省会城市 ， 计划单列市尚在其次 。 这里关系到未来政经资源的占有和分配问题 。未来一个城市内具有可持续房产投资价值的区域 ， 仍然是市中心、传统配套比较全面的地段 。而在城市副中心地区的投资 ， 首选必须有地铁配套 ， 即使有公交配套也不行 ， 必须有地铁配套 。 一些城市近年来推出所谓高铁新城概念 ， 这个要区别对待 。 同时有地铁（轻轨也可）配套的 ， 可以考虑；无地铁配套的 ， 即使有所谓全天候公交配套 ， 也应无视掠过 。 个中原因 ， 不言而喻 ， 不再赘述 。[size=16][font=黑体]【展商视点】专业发布财经商业类前沿分析报告 。 欢迎关注！[/font][/size][center][img]//upload/2020/03/24/5e7954b208333.jpg[/img][/center]


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