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美联储加息，中国楼市你还能撑多久？

来源：搜狐公众平台新愁之下 ， 旧账似乎让人略感“安慰”——根据国家统计局数据 ， 今年1至11月份 ， 商品房销售额达102503亿元 ， 已高过韩国、澳大利亚、俄罗斯等国去年的GDP 。 中国的房地产业看似已富可敌国 ， 实则是通过透支广大老百姓未来数十年的收入来实现 ， 二者本身没有可比性 。 不过 ， 就着这个数字 ， 我们不妨来重新审视下让人爱恨交织的中国楼市 。 什么？你只有恨？那更得往下看了 。库存美联储加息，中国楼市你还能撑多久？
过去6年间 ， 商品房销售额将近翻了一番 ， 尤其是今年前11月 ， 大涨37.5% ， 超过10万亿 ， 再创历史新高 。 虽然由于势头过热被泼了几盆冷水降了温 ， 但既成事实方面却有着一种看似意料之外、却又意料之中的“慰藉” 。 随着猛增的销售额而来的 ， 是前11月国有土地使用权出让收入达3.1万亿元 ， 同比增19.1% 。 看似捷报频传 ， 皆大欢喜 ， 另一边却是同样高企的库存——待售面积占销售面积比例在这6年间也翻了一番 。 今年前11月的数据显示 ， 待售面积依然高达69095万平方米 ， 目前来看 ， 被去掉的2758万平方米库存 ， 占剩余库存约4% 。 以这个速度 ， 难道要去25年不成？美联储加息，中国楼市你还能撑多久？
美联储加息 ， 美元走强 ， 人民币将进一步承压贬值 ， 甚至有人预测明年可能“破7” 。如此巨量的库存 ， 在今天美联储加息的背景下 ， 恐怕将会迎来更艰难的旅程 。 在中国楼市兴风作浪的热钱 ， 也许会更快地回流美国 。 如果继美国加息之后中国明年再加息予以应对 ， 市场上的钱将更为紧张 ， 资金成本必然大幅上升 ， 库存高企、资金链紧张的房地产企业 ， 将雪上加霜 。 为加速回笼资金 ， 降价卖房将成为一些房地产商不得不做出的选择 。 房价松动 ， 随着“买涨不买跌”的心理蔓延 ， 无论是房地产企业还是房价都可能迎来一番调整 。美联储加息，中国楼市你还能撑多久？
年初去库存 ， 年底被限购 ， 本来说的好好的 ， 怎么就画风突变了呢？能不变吗？政府让大家去三四线买滞销的房子 ， 大家偏要去一二线炒日进斗金的房子 ， 一起把热点城市的房价越推越高 。 怪谁？不能怪老百姓 ， 挣钱不易 ， 作为一个正常人 ， 有点闲钱想投资 ， 一般都会做出这样的理性决定 。然而 ， 趁着中央要求去三四线城市的库存 ， 一些热点城市是不是也搭上便车 ， 趁机压缩原有的土地供应 ， 人为推高地价 ， 为土地财政再添把柴？就现有数据看 ， 恐怕也不是空穴来风 ， 今年以来 ， 地方财政收入依赖土地房地产市场的比重大约在40%左右 ， 几近“半壁江山” 。在市场化的商品房环境里 ， 老百姓自然是用脚投票 。 想让房地产摆脱投资属性 ， 回归居住属性 ， 光靠限购限贷的行政手段显然远远不够 。 否则 ， 一番灭火政策过后 ， “鬼城还是鬼城 ， 热点还是热点” ， 涛声依旧了 。接盘侠笔者又翻出近几年的房地产开发企业到位资金分布情况 ， 发现有一降一升两趋势很惹眼 。美联储加息，中国楼市你还能撑多久？
一方面 ， 房地产利用外资增速大起大落 ， 近年来又陡降 。 另一方面 ， 个人按揭贷款却节节攀升 ， 今年前11月 ， 已经首超国内贷款数2771亿元 ， 增速高达49.3% ， 远超去年的21.9% ， 更远超前年的-2.6% 。遥想2006年 ， 同样是房地产价格快速上涨 ， 为了防止外资炒作 ， 监管部门出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 ， 对于境外机构和个人购房设置了一系列限制条件 ， 然而依旧挡不住外资削尖了脑袋往中国楼市里钻 。2015年 ， 有关部门修改了上述意见 ， 大大放宽外资投资中国房地产的限制 ， 当年却迎来近6年房地产利用外资的最低增速——-53.6% 。不是打脸 ， 而是房地产行业的基本面出现了变化 ， 此一时彼一时也 。进入本世纪第二个十年 ， 房地产行业的暴利时代或者说“黄金时代”已慢慢不再 ， 高收益光环逐渐褪去 。 然而 ， 在连同外资等各方力量的炒作下 ， 房价已在高位盘整 ， 当初来势汹汹的炒楼者赚个盆满钵满后人去楼空 ， 如今单剩下一个一旦崩盘就将引发各种系统性风险的楼市 。侠之大者 ， 为国为民 ， 此时的接盘侠们更以个人按揭贷款的逆势上涨刷出了高昂的存在感 。说为国接盘 ， 纯属无奈自黑 ， 以未来二三十年的青春与收入投入中国的房地产事业 ， 自此与房贷为伴 ， 谁又真的愿意？谁就没点诗和远方想去追求？问问自己 ， 为什么要接盘 ， 为什么要买房 ， 是自己内心的召唤？还是丈母娘的召唤？又或是更多旁人目光的胁迫？在高房价上骑虎难下 ， 反而成了如今许多年轻人生活的常态 。美联储加息，中国楼市你还能撑多久？
机制无论是媒体隔三差五出来喊话 ， 还是前不久万科总裁郁亮接受专访时 ， 提出要利用踩刹车后的宝贵时机 ， 建立长效机制 ， 言语从来没能将市场的迫切表达千万分之一 。缺乏长效机制的房地产市场是怎样的存在？请看——美联储加息，中国楼市你还能撑多久？


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