房价骗局之是什么在支撑房价，不是供需关系
没有任何一个国家像中国这样出现众多的房地产大佬 ， 二十年的房地产造就了以“万科、恒大、碧桂园、绿城”’等为领头羊的万亿级房企一大批 。 著名企业家曹德旺和马云都曾表态房产泡沫吸了太多实体经济的血 ， 国家一再调控楼市 ， 房价也一直是全国人民最关心的方面 。
数据显示 ， 2019年全国商品房总销售面积171558㎡ ， 下降0.1% 。 总销售额159725亿元 ， 增长6.5% 。 办公楼和商业用房销售面积和销售额下降幅度较大 ， 都在10%以上 ， 是什么增长了呢？答案是“住宅” 。当前的政策主旋律是“住房不炒” ， 意在挤压楼市水分 ， 缩小泡沫 ， 稳定楼市行情 。 那么 ， 又是什么在支撑着房价呢？
第一 ， 土地的成交价格 ， 支撑房价基本面 。 中指研究院报告显示 ， 全国300城市全年土地出让金合计50294亿 ， 同比增19% ， 但成交面积下降3.7% 。 年底厦门一宗土地成交均价4.51万每平米 ， 而厦门房价平均是不足三万 ， 湖里区域价格最高 ， 平均不足七万 。 土地成交价格的升高是房价上升的一个主要方面 。第二 ， 开发成本（参照销售单价10000/㎡） ， 包括材料和工人工资 ， 以及综合税金（税率占房售价13%） ， 高层住宅开发成本约3021/㎡ 。第三 ， 资金成本 ， 都知道房企的负债比较高 ， 用银行的钱运作新拿下的项目 。 借的钱是要成本的 ， 最终肯定是房价承担了这部分成本 。房价骗局之是什么在支撑房价，不是供需关系。
第四 ， 利润 ， 无利不起早 ， 不论是企业还是个人 ， 都有一定的利润加在房价里面 。 很多时候 ， 同样的房子 ， 二手房比新房贵 ， 除了契税、维修基金等 ， 还有卖家的利润 。第五 ， 贪婪 ， 这个是最难把握的 ， 也是最能兴风作浪的 ， 凡是房价在短时间内快速上涨的 ， 都是贪婪作怪 。 “住房不炒”也是意在打击贪婪的行为 ， 房企的贪婪 ， 中介的贪婪 ， 还有卖家的贪婪 。第六 ， 学区房 ， 优秀教育资源的稀缺 ， 造就了“学区房”概念 。 好的学区房子贵的离奇 ， 然而实际情况是 ， 学区房的价格都是学区内的新楼盘炒作起来的 。 典型的例子就是：一个老牌的学校 ， 附近这几年没有新楼盘 ， 价格比起新区要低的多 ， 但是新楼盘一旦入驻 ， 价格飞速上扬 。 而新区的学校多是一些新建学校 ， 师资力量比起一些老牌的学校要差的多 ， 但是价格远超房屋折旧、物业、土地等叠加的成本 ， 就是房企炒作的结果 。房价骗局之是什么在支撑房价，不是供需关系。
第七 ， 供需关系 ， 在房地产行业 ， 全国性的供需关系是不存在的 ， 刚性需求也只是骗骗普通人 ， 房屋具有不可移动性 ， 故而称“固定资产” 。 城市对附近地域的虹吸效应不足以支撑房价快速上扬 ， 实际上是区域性的稀缺给房价上涨提供了无限可能 。 比如学区内、车站旁、商场附近、医院对面、精装修、企业效应、优质物业等概念 ， 造成一平方公里、十平方公里、一座城市等区域的稀缺 。 有炒作的概念 ， 又没有足够的资金压力 ， 房价自然而然会上涨 。以上七条是房价上涨的动力 ， 房价为什么会下降呢？
最主要的原因是房企缺钱了 ， 炒作是需要钱和时间的 ， 贷款是要钱还的 ， 回笼资金给出的时间不足以缓解资金压力 ， 企业和房东就会适当压缩贪婪生存的空间 。 这也是一些中小型房企开发楼盘价格低于大型房企楼盘的原因 ， 实力强的企业具备更强更持久的炒作能力 ， 三四五线城市的人民都在说“我们这里的房价都是恒大、碧桂园带起来的”不无道理 。2020年 ， 经济有下行压力 ， 在这种情况下 ， 什么行业洗牌、断臂求生、烂尾楼、打折出售等词句 ， 都只是掩藏了上述七条的外在表象 。
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