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疫情下的房产市场压力，前所未有

房地产公司又该是出成绩单的时候了 。 估计有人哭 ， 有人笑 。2020年 ， 房地产市场开局不利 ， 回乡置业成为空谈 。 全国多家售楼处关闭 ， 项目用地关闭 ， 给市场带来前所未有的压力 。 许多房地产公司业绩下滑 ， 但也有一些公司的销售额与增长背道而驰绿色中的红露这是非常突出和不同的 。2月份发布的销售业绩数据显示 ， 前50名房地产企业、前51-100名房地产企业和前101-200名房地产企业的平均同比降幅分别为52%、60%和73% 。 受疫情影响 ， 房地产开发、销售、物业等方面波动较大 ， 一些中小房地产企业 。疫情下的房产市场压力，前所未有。疫情下的房产市场压力，前所未有

然而 ， 无论市场环境多么好 ， 总会有人“倒下”；无论市场环境多么恶劣 ， 总会有企业脱颖而出 。 如今 ， 在低迷的市场中 ， 出现了一些不同寻常的企业 ， 比如最近风靡全国的恒大 。与多数因疫情影响业绩下滑的房地产企业不同 ， 恒大率先转向网上交易 ， 果断提供大幅折扣 ， 在生存之战中脱颖而出调研数据显示 ， 恒大今年1-2月实现全口径销售875.5亿元；2月份 ， “逆势”实现销售总额470亿元 ， 同比增长118% 。在这里 ， 站长重点介绍万科 ， 因为万科是房地产行业第一个喊出“转折点论”的企业 ， 或者说是前行业大亨 ， 这一点影响更大 。 过去几年 ， 万科的销售一直比较稳定 ， 但其2月份的销售业绩也显示出了较大的动作 。 从房地产网的统计数据来看 ， 万科今年2月创下了2017年以来的最低销售记录（下图红色栏） 。疫情下的房产市场压力，前所未有。疫情下的房产市场压力，前所未有
数据来源：万科公告
此前 ， 万科销售额最低出现在2017年11月 ， 但当时万科的月销售额为347.5亿元 ， 同比增长17.92% 。 这一次 ， 降幅很大 。 数据显示 ， 万科今年2月份签约销售面积173.2万平方米 ， 同比下降29.79% ， 环比下降48.07%；签约销售金额280.3亿元 ， 同比下降35.10% ， 环比下降48.95% 。 人们不禁感叹世界变得如此之快 。从上述房地产企业的销售数据可以看出 ， 房地产市场格局正变得越来越分化 。 这场疫情过后 ， 行业将迎来一场大洗牌 。 一些企业必须主动或被动退出 ， 以重塑竞争格局 。 由于房地产业已经过了高速发展的红利期 ， 行业分化和整合将进一步加剧 ， 下半年市场集中度将在有限的空间内得到提高 ， 大鱼吃小鱼等丛林法则将继续出现 ， 中小企业空间进一步压缩 ， 机遇与挑战并存 。在房地产市场 ， 它是幸运的 。 据统计局统计 ， 一季度属于房地产业淡季 。 如果能在3月底前控制住疫情 ， 全年市场受影响较小 ， 预计3月份房地产企业销售业绩将好于2月份 。 不过 ， 应该看到 ， 短期内 ， 疫情对居民“不去拥挤场所”的心理影响仍然存在 ， 而且多数售楼处处于限购状态 ， 短期内无法完全恢复销售 。政策方面 ， 国家宏观战略思路发生了根本性变化 ， “稳物价、稳房价、稳预期”的政策目标不会发生根本性变化 ， 调控措施力度不大可能大幅放松 。 但是 ， 随着城市政策的实施 ， 政策可能会在“无投机住房”的框架内稍作调整 ， 如增加土地供应、改善有效市场供应、出台新的人才政策、改变安置政策等 。房地产企业国内融资趋紧在经济方面 ， 在“房不炒”的魔咒下 ， 银行即使有赚钱的欲望 ， 也不敢乱来 。 由于我国居民杠杆率一直很高 ， 根据中国人民银行的数据 ， 到2019年底 ， 我国家庭部门贷款余额为55.33万亿元 ， 其中 ， 个人住房贷款余额30.2万亿元 ， 占家庭部门债务余额的54.58% 。在这种情况下 ， 预计未来房地产企业国内融资紧张的趋势不会改变 。 因此 ， 房地产企业首先要拓宽融资渠道 ， 确保现金流安全 。 同时 ， 要积极拥抱互联网 ， 拓展营销渠道 。对于房地产企业来说 ， 现阶段最大的挑战是如何度过难关 。 如果能够顺利度过困难阶段 ， 在销售逐步回升的情况下 ， 企业的经营会逐步好转 。行业迎来转型节点疫情是检验房地产企业竞争力的试金石 ， 有利于推动行业结构调整 ， 刺激房地产企业转型 。 在站长看来 ， 旧的思维会进入死胡同 ， 新的思维会有新的出路 。 产业竞争已经从产品竞争转向品牌竞争 。 以产品和服务为核心的品牌竞争力是企业未来发展的关键 。在品牌建设方面 ， 产品质量至关重要 。 因为在自我媒体普及的今天 ， 负面信息传播非常迅速 。 因此 ， 房地产企业应该更加珍惜羽毛 ， 通过更加严格的监管和数据控制来保证产品质量 ， 避免因质量问题而造成品牌流失和客户信任的丧失 。目前 ， 市场不仅需要性价比高的产品 ， 而且许多城市的改善型需求有待进一步挖掘 。 也就是说 ， 只要我们做品牌和特色 ， 也有市场空间 。 展望未来 ， 宜以工艺精神打造精品 ， 以产品实力赢得市场竞争 ， 坚持精品战略 ， 推动产品线优化升级 。 比如 ， 很多年轻人都有注重隐私、厨房利用率低的特点 。 在产品方面 ， 我们可以根据年轻人的居住习惯 ， 改善户型 ， 使房屋设计具有更好的采光和更高的空间利用率 ， 实行精细化经营和差异化营销 。在疫病流行期间 ， 全民住房与民房隔离的生活经历 ， 使购房者的心态发生了很大变化 。 公共房地产的概念得到了重塑 ， 人们更加关注房子能带来的安全、健康、舒适的环境和生活方式 。 因此中高端改善型产品或将迎来新一轮反弹行情 。 优质服务必将成为引导消费的主导力量 ， 但缺乏较强的经营能力和服务能力的企业将被时代淘汰 。这个行业仍处于寒冬 。 对于资金相对紧张的房地产企业来说 ， 最重要的是今年春天的生存 。 在未来发展不明朗的前提下 ， 它们缺乏足够的资金来跑马圈地 ， 而此时似乎为拥有健康资本链的企业提供了一个超越的机会 。 它们的积极补充可以为企业未来3-5年的合理经营增加筹码 。 总的来说 ， 这场疫情加快了房地产业的重建进程 ， 未来一到两年 ， 整个产业将迎来一场残酷的白刃战 ， 一大批房地产企业将倒下 ， 部分企业将逐渐占据主导地位 。中国新型冠状病毒肺炎是一个相对短期的趋势 。 中国土地市场和房地产市场的基本面没有改变 ， 房地产市场的韧性依然存在 。 虽然市场正在降温 ， 但这并不一定意味着随后的市场恶化 ， 事实上 ， 后市仍有反弹空间 。尽管这一流行病正在威胁着人们 ， 但它不会改变房地产市场的发展阶段和基本面 。 总体来看 ， 房地产的刚性需求、改善性需求和替代性需求仍然存在 ， 一二线城市和城市群的增长潜力仍然较大 。 疫情可能改变的是：加快发展阶段性和根本性转变的进程 ， 人们的房地产和投资会更加理性 ， 房地产供应过剩的城市会更加明显 ， 这在一定程度上是好事 。虽然2020年从政策到市场 ， 房地产企业的生存环境并不理想 。 但行业内的强势趋势并没有改变 。 集中度的提高是产业发展的必然结果和趋势 。 产业集中度的提高往往伴随着产业结构的优化调整、资源配置效率和管控水平的提高 。 在政策稳定的基础上 ， 未来行业集中度将继续上升 ， 房地产业也将朝着更加精细化、高品质的方向发展 。 （离不开的鱼）


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