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当小区无法阻挡地走向衰败

从封顶开始 ， 中国的房子到底可以撑多少年？70 ， 50 ， 30？你错了 ， 大部分撑不过20年 。这个结果显然不可思议 ， 可事实证明的确如此 ， 中国修建于90、00年代的房子已经不可阻挡地走向了衰败 。 当然这里的”撑“指的不是房子塌了 ， 不能住了 ， 而是居住体验已经跌破人们的预期 。拿北京的老房子举例 ， 典型有几个特征 。1、垃圾处理失控 ， 打扫和清洁处于瘫痪状态 。 2、楼道门禁被破坏 ， 楼道贴满标签无人管理3、公共场所被私自占用 ， 摆放杂物等4、绿化杂草丛生 ， 狗屎成堆 ， 绿化带停满私家车5、电梯使用寿命达到极限 ， 但还没有有效解决方案有人说 ， 这些还是问题？聘请一家品牌物业不就行了吗！至于电梯翻新 ， 也简单 ， 家家户户出点儿钱找一家电梯公司……这是局外人说的话 ， 如果你现在身处20年以上的小区中 ， 你完全不会这么说 ， 毫不夸张地讲 ， 90%的小区都无法解决这样的事情 。小区走向衰败 ， 是无法阻挡的 。灵魂还是金钱前段时间 ， 一个老同学就被此事折磨得睡不着觉 。 在几度周折后 ， 最终选择在疫情过后换房 ， 按她的话讲 ， 自己纵使有回天神功 ， 也无济于事 。这位老同学是海淀某科技公司高管 ， 5年前选择在海淀以高价6万/平米 ， 买了一套90年代的二手房 ， 完全是出于房子的学位价值 ， 自己的通勤时间也比较短 。但这5年来 ， 每天被小区问题折磨 ， 已经深感疲惫 。 例如自己每天乘坐的电梯 ， 每次到达一层的时候都要“咯噔”晃一下 ， 心惊胆战 。 电梯已经几十年了 ， 真担心哪天咯噔一下就掉到负一层 。小区绿化更是惨不忍睹 ， 5年前下楼还能看到郁郁葱葱的草坪 ， 但这几年小区里突然狗养的多了 ， 草坪里都是狗屎 ， 无人打理 。 还有秃了的地方 ， 则是业主带孩踢球、游戏的杰作 。防盗门形同虚设 ， 隔三差五就被人搞坏 ， 溜进来贴小广告喷电话号码的人 。 自己有一次还逮住一个 ， 大吵了一架 ， 结果贴小广告的变本加厉 ， 自己门口的鞋子还被偷走一只 。这位老同学不是没做过努力 ， 身为高管平时强势 ， 哪能受得了这气 。 于是准备组织业主们准备引入一线品牌物管 ， 换装电梯 ， 为此还成立了“拯救社区行动小组” 。为此她找了小区里几个有号召力的热心业主成立了“业委会” ， 召开业主大会 ， 讨论相关事宜 。 然而这一步 ， 用她的话来讲 ， 就已经“折了半条命” 。每次开业主大会 ， 一半业主都无法参加 。 基本都在推脱 ， 要么是家里孩子开家长会 ， 要么公司加班 ， 要么家里老人生病 ， 总之 ， 能不来就不来 。最后采取一栋楼一个代表的方法 ， 终于开展了工作 ， 在经过2天的交流后 ， 讨论的结果让人失望 。小区一直以来物业费都是1块3毛钱 ， 在当年定价的时候还算北京四环比较贵的 ， 附近小区中基本都是这个水平 。 然而这样的物业费 ， 当下的物业服务已经算是靠谱的 。换句话说 ， 如果想换物业 ， 按照现在的费用 ， 根本请不来一线品牌 ， 只能找一些服务更少的地痞公司 。 隔壁小区前几年因为物业更换 ， 还发生了物业和业主互殴事件 ， 还登上了报纸 。破解之法唯有提高物业费 。 还有换电梯 ， 需要提取公共维修基金 。 提取维修基金需要在业委会的基础上 ， 2/3的业主投票同意才可以进展 。涉及金钱 ， 就是触及灵魂 。拿提高物业费这件事来说 ， 天王老子都无法推动 。有的业主的房子是出租的 ， 自己也不住 ， 物业好坏跟自己有什么关系？甚至有位业主说 ， 电梯咯噔一声挺好的 ， 说明到了一楼 ， 已经习惯了 。 还有业主说 ， 自行车放在外面多不安全呀 ， 楼道里挺好的 。有的业主还说 ， 换电梯干啥 ， 自己住在3楼 ， 每天还靠这个健身锻炼身体 ， 电梯用不到 。这位老同学 ， 拿着投票箱 ， 每天带着业委会伙伴挨家挨户组织投票 。 最后发现 ， 每个业主对居住环境的需求根本不同 ， 有的愿意花3块、甚至5块 ， 改善环境 ， 有的分文不掏 ， 认为现在的环境已经很不错了 。而且不掏钱的人 ， 没有任何惩罚 ， 小区改善与否他们都是获利方 ， 而那些花了钱 ， 想去为社区做贡献的业主 ， 反而成了亏损方 。 这个根本矛盾无法解决 ， 最后大家反目成仇 ， 开始怪这位老同学：凭什么？这让我想到了一本讲“公共关系” ， 书中的一段话 。 “任何公共资源 ， 或者公共福利的可持续发展 ， 取决于恶人的数量 ， 一小部分恶人的错误 ， 要靠一大部分好人去买单 ， 在长期不公平的影响下 ， 久而久之 ， 公共关系破裂 。 ”举个例子 ， 有的业主为了方便 ， 在社区草坪上和自家小孩儿踢球 ， 草坪秃了 ， 还得大家去筹钱种植 。 有的业主带着家里的狗 ， 到处拉屎撒尿 ， 臭气熏天 ， 还得大家去请物业去处理 。最后 ， 谁还愿意呆在这种环境下？这位老同学得出的总结是 ， 要想改善生活条件 ， 就要努力赚钱 ， 不断换新房子住 ， 或者拼了老命换一套豪宅 ， 类似于上海滩的汤臣一品那种 ， 十几年房子和小区环境 ， 焕新如初 。我打趣道 ， 房子能买得起 ， 物业费你可真交不起 。无法破解不可否认 ， 在一线核心城市的北京 ， 老社区都能面临这样的窘境 ， 何况往下数的二三四五线 ， 乃至县城的社区？而且值得注意的是 ， 快速折旧的小区大概率存在在高层类型的住宅区中 。 中国又是世界为数不多 ， 以高层为主要居住类型的国家 。 如果你关注楼市 ， 你会发现高层住宅已经大面积在县镇中出现 。前段时间就有一个县城的读者问我 ， 为什么我们县城的人都爱买高层 ， 而大城市的购房者反而喜欢底层小洋房？我一时没答上 ， 询问了几个读者朋友后 ， 大概的结论是 ， 大家在县城没怎么见过高层住宅 ， 带电梯的高层住宅高级 ， 有面子 。而在开发商那边的解释是 ， 地方批地太节制 。 能在一片土地上能创造出更多收益的 ， 只有垂直发展 ， 能盖几层算几层 ， 地下也得掏空 ， 能挖多深算多深 。 反正创造出来的空间都有人买单 。所以这几年 ， 在2015年起步的大浪潮助推下 ， 一夜之间 ， 全国各地出现了大批大型高层住宅区 。当然这些大型高层住宅区 ， 也有一定的优势 。 例如可以借助社区优势 ， 做一个大型的广场、喷泉夜景、儿童游乐场等等 。但是问题也同样出现了 ， 物业是否有能力将最初的样貌维持下去？答案大概率是否定的 。中国大部分社区的物业管理费用 ， 一经交房 ， 就相当于定了标签 ， 雷打不动 。 但随着时间的推移 ， 通货膨胀下 ， 房价上涨 ， 物价上涨 ， 工资上涨 ， 矛盾会越来越激化 。10年前一个保安的工资可能一个月是2000元 ， 那时候这个保安非常幸福 ， 每天按时上班下班 ， 给大家问好 ， 但10年后这个保安的工资依然是2200元 ， 他还会笑脸相迎吗？他肯定对这个工作充满厌恶 。所以大家知道为什么伦敦有百年建筑之称 ， 美国也能走完80年历程 ， 香港高层密集 ， 人满为患 ， 小区环境依然井井有序 ， 是因为国外的物业费会随时间调涨 ， 而且有属于自己的市场体制和行情 。 现在的香港物业费 ， 高达北上广深的5-10倍 ， 一般人根本无法想象 。但这时候让业主集体给物业涨价30%可以吗？这拿我老同学的话来讲 ， “你会被社区所有人当作叛徒 ， 信不信给你门上贴条子？”所以此事无解 。高层因为人口密度大 ， 公共空间和设施使用率高 ， 会致使整个社区的折旧率加速 ， 同时因为人口多 ， 声音嘈杂 ， 很难管理 ， 很难成立像样的业委会去监督物业水平 。你会发现 ， 社区管理的每个环节的逻辑都是走不通的 。业委会基本都是公益 ， 没有工资 ， 谁愿意去做免费劳动力？坏人破坏 ， 好人买单 ， 谁能约束坏人行径？人们观点不一 ， 物业矛盾重重 ， 谁还会坚定缴纳物业费？业主拖欠物业费 ， 物业下调服务水平 ， 更多的业主拖欠物业费 ， 继续下调物业水平 ， 你会发现这几年 ， 大部分小区都在以此恶性循环走向绝境 。 这样的新闻屡见不鲜 。能避免吗那么未来的购房者 ， 如何规避这种事情出现自己身上呢？当然至于让你多赚钱 ， 换豪宅这样的废话也没有理由去说 。首先第一条 ， 买房的时候对物业要心知肚明 。 询问开发商物业管理水平 ， 查询物业资质 ， 最好找到被服务5年的社区 ， 观察小区环境 。 如果看到小区里垃圾满地 ， 小广告贴满楼道 ， 这种小区不要碰 。买新房时 ， 如果两个楼盘的房价不同 ， 一定不要贪便宜选择那个物业费比较低的 。要记得一文价钱一文货 ， 这是行业规则 。 而且在物业费用一经敲定终身不变的情况下 ， 随着时间推移 ， 物业管理水平会成为未来房价的增益部分 。 在房价增值面前 ， 物业费不都是毛毛雨吗？第二条 ， 关心一下社区素质 。我有一个亲戚的小区是大学家属楼 ， 住户一多半都是教师 。 所以在对待公共空间和设施的管理层面 ， 有一定的自我约束力 。当初在更换电梯时 ， 几个老教授出面 ， 从成立业委会 ， 完成业主大会 ， 投票选择 ， 引入一线品牌物业 ， 只花费了半年时间 。 因为大家都懂得 ， 小区环境维护好了 ， 到时候房价增值 ， 永远有自己一份 。当然大学教师家属社区并不多 。 你也不可能买房时轻松找到这样标签鲜明的社区 。 所以得多花功夫去询问 ， 例如去小区门口的保安递一包烟 ， 问问小区拒交物业费情况 ， 小区日常有没有业主矛盾 ， 养狗的业主牵绳吗？第三条是资金允许的情况下 ， 尽量不要买小开发商建的大型住宅区 ， 还有农村回迁房和高低配住宅 。大型住宅区需要成熟的建设体系和运营规则 ， 包括物业的引入也要较强的资金品牌实力 ， 这一切都注定大部分小型开发商无法驾驭 。 所以尤其是四五线城市的大型高密度住宅区 ， 很容易加速沦为贫民窟 。这不是危言耸听 。提及农村回迁房 ， 并不是对农村回迁房有颜色视角 。 而是绝大数回迁房 ， 都存在着自己的特有生态 。 例如把楼道当作储物间的 ， 还有在楼道里烧饭的 ， 楼道里塞满电动车 。 把公共设施据为私有的案例常在 。 这对房产未来的价值影响很大 。所谓高低配 ， 就是在高端社区中 ， 强制开发商配建保障房 。 近几年 ， 因为政策因素 ， 这样的住宅很多 。 为什么不能买？是因为高低配住宅类型的业主财富分化很大 ， 却共用一套物业服务和公共设施 ， 阶级矛盾会长期存在 。去年北京 ， 一个高低配住宅区还出现了“暴力推墙”事件 ， 原因是物业为了平衡利得关系 ， 在社区中间架了一道“柏林墙” ， 为了隔离别墅和高层业主的公共设施 。高层业主受不了 ， 联合起来一夜之间把墙推翻了 。 为此还大打出手 ， 无法和解 。一边说 ， 我房子8万一平米 ， 你4万一平米 ， 你凭什么用我们辛苦买的绿地？另一边说 ， 你8万一平怎么了？小区是大家共有的 ， 只要在一个社区 ， 公共的东西我都能用！一个和尚挑水喝 ， 两个和尚抬水喝 ， 三个和尚没水喝 ， 这个道理大家都懂 ， 那么一千、两千个和尚呢？大家只不过是想要一个能快快乐乐 ， 长期居住的家而已 。 这一天能到来吗？


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