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「海南」海南楼市调控风暴：现房销售制度落地 高杠杆开发商要注意了

「海南」海南楼市调控风暴：现房销售制度落地 高杠杆开发商要注意了
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财联社（广州 ， 采访人员 陈业）讯 ， "现房销售终于出现了 ， 调控在加码 。 "得知海南推出现房销售制度后 ， 一位房企高层如是感慨 。
3月7日晚 ， 海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》） ， 提出自文件印发之日起 ， 新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度、本地居民限购两套住房 ， 以及发展安居型商品住房等措施 。
海南由此成为全国首个实行现房销售制度的省份 ， 这令业内颇感意外 。
"政策应该讨论了很久 ， 但市场并未收到相关风声 。 "海南一家房地产信息服务机构的负责人告诉采访人员 。
上述机构负责人认为 ， 海南调控政策进一步收紧会对市场造成一定影响 ， 不过对销售终端的影响 ， 尚需一段时间才能表现出来 。 "而要求现房销售 ， 非常考验开发商的资金承压能力 ， 会改变开发商未来对待海南的投资态度 。 从政府收紧政策来看 ， 不将房地产作为短期刺激经济手段的意图明显 。 "
"现在只是发了文 ， 但具体的实施细则还没有出来 ， 包括今后土地款怎么支付、现房评定标准等 。 其中 ， 关于现房的评定标准还是有争议的 ， 是封了顶就算 ， 还是需要通了水电 ， 甚至是装修完以后才能算现房 ， 目前还不清楚 。 "某头部房企海南区域相关人士对财联社采访人员说 。
该人士进一步表示 ， "对于地产商来说 ， 现房销售无疑是增加了开发成本 ， 但我们在海南市场拿地的可能性比较小 。 "
一家排名全国前三的房企内部人士也指出 ， "现房销售对开发商肯定有影响 ， 开发周期拉长了 ， 但我们已经很久没在海南公开市场拿地了 。 "
业内人士认为 ， 现房销售对于财务较为稳健的开发商冲击不大 ， 但"高周转、高杠杆"开发商则会面临严峻考验 。
对于为何推出现房销售 ， 海南省住建厅厅长霍巨燃表示 ， 目前 ， 因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题 ， 成为房地产投诉和纠纷的最主要因素 。 为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题 ， 《通知》提出改革商品住房预售制度 ， 实行现房销售制度 。
值得关注的是 ， 海南实行现房销售 ， 不等同于全面取消预售制 。 上述业内人士分析 ， 海南出台该政策时并未"一刀切" ， 而是有限定条件 ， 即"新出让土地建设的商品住房" ， 这意味着未开发的存量商品住宅用地 ， 以及商服类物业 ， 在销售时仍可采用预售制 。
据财联社采访人员了解 ， 与其它省份不同 ， 海南历史上存量土地比较多 ， 每年通过市场化手段成交的住宅用地量在逐年减少 。 这在一定程度上会削弱此次出台的新政策所带来的影响 。
【「海南」海南楼市调控风暴：现房销售制度落地 高杠杆开发商要注意了】据海南房产新闻网统计数据显示 ， 2019年海南住宅土地成交建筑面积469.84万平方米 ， 商服土地成交建筑面积227.67万平方米 。 不过 ， 住宅用地主要以棚改回迁房用地为主 ， 市场化住宅用地成交量少 ， 商服类用地成为市场主流 。
目前 ， 恒大、富力、雅居乐等外来开发商在海南拥有较多的土地储备 。 此外 ， 海南本地企业海航、海南农垦、海南橡胶、罗牛山、欣龙控股等也拥有较多土地 ， 但土地性质以商服、农业、工业用地为主 。
尽管存量土地开发不受现房销售制度的影响 ， 但在近两年海南房地产调控趋严冲击下 ， 开发商普遍面临项目周转较慢的难题 。
2018年4月海南收获自由贸易试验区政策红利后 ， 随即宣布实施商品住宅"全域限购"政策 。 该政策颁布后 ， 海南楼市成交数据下滑明显 。
霍巨燃指出 ， 海南实施全域限购政策一年多以来 ， 房地产业转型取得初步成效 ， 房地产调控基本达到预期目标 。 预计2019年全省房地产开发投资同比下降22.1% ， 商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8% ， 销售均价保持在1.5万元/平方米左右 ， 价格基本平稳 。
【「海南」海南楼市调控风暴：现房销售制度落地 高杠杆开发商要注意了】对于海南实行现房销售是否代表了政策风向 ， 方正证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为 ， "海南市场和其他市场不一样 ， 不能说海南提出的现房销售制度代表市场整体调控思路 ， 或者说这一制度向市场释放出了什么信号 。 "


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