人工在涨，地皮在涨，材料在涨，房价还会跌吗？
有读者留言问 ， 人工在涨 ， 地价也在涨 ， 材料也在涨 ， 房价还会跌吗？房价牵动着大家的心 ， 早买房的现在庆幸 ， 还没买房的现在犹豫 ， 一方面需要居住的改善 ， 另一方面又担心房价高处不胜寒 。 如何选择确实很难 。 影响房价的因素有很多 ， 简化来讲主要是两个方面 ， 一个是成本 ， 一个是供需 ， 下面笔者分别从这两个角度来阐述：1、成本对房价的影响房子也是商品 ， 那么也就带有商品的特性 ， 任何一件商品的价格都受到他的成本的影响 ， 当成本上升的时候 ， 也会促使价格上涨 ， 否则就无法覆盖成本 ， 导致利润摊薄 ， 甚至亏损 ， 这种成本可以来自于设备的价格上涨 ， 比如如果生产芯片的刻录机涨价了 ， 那么芯片的价格自然也是要涨的 。 这种成本也可以是来自于原材料的上涨 ， 比如原油价格上涨了 ， 那么下游的产品的价格也会跟着上涨 ， 最直接的就是汽油的价格会上涨 。也有可能是人工带来的成本上涨 ， 人工工资涨了 ， 在人力资本支出方面增加了 ， 自然是增加了成本 ， 而房子也 有自己的成本 ， 这些成本可以分为土地成本 ， 土地是面粉 ， 房子是面包 。 建筑施工材料 ， 最明显的就是钢筋水泥砖等等；另外就是人工费用 。 这几大成本确实是在上涨的 ， 土地价格不断上涨 ， 地王不断创纪录 。 人工工资也涨了 ， 钢筋水泥也涨了 ， 这些涨了以后 ， 哪一样要跌回去都不容易 。所以 ， 从成本来看 ， 房价要降低并不容易 。 但是我们知道的 ， 我们的房价是持续上涨的 ， 而很多的房子以前就建设好了 ， 当时的成本并没有那么高 ， 那么为什么房价还是这么高？这个就涉及到一个重置成本 ， 你要现在建设一个同样的房子 ， 花的钱还是会比之前要多的 。 另一个就涉及到供需关系 。2、供需对房价的影响任何一件商品的价格最后都可以用供需来评价 ， 如果一件建设生产成本很高的商品 ， 最后由于供过于求 ， 那么价格还是会跌下来 ， 反之 ， 如果一件商品的生产建设成本不高 ， 但是供不应求 ， 价格还是会涨 ， 比如最近的口罩 ， 本来这个口罩是再普通不过的产品 ， 供需是平衡的 ， 价格也很低 ， 但是由于疫情导致需求大增 ， 导致供不应求 ， 最后的结果就是价格大涨 ， 你还不一定能买得着 。房子的需求来自于两个方面 ， 第一是居住的需求 ， 第二个是购买的实力 ， 兜里没钱的时候 ， 有居住需求也没用 ， 而城镇化带来了巨大的居住需求 ， 在20年以前的1999年 ， 我们的城镇化率只有30%左右 ， 而到了2019年 ， 城镇化率已经达到了60% ， 30年的时间增长了30个百分点 ， 而城镇居住的人口也从1999年的3.78亿增加到2019年的8.4亿人 ， 20年时间城镇增加了4.6亿人口 。4.6亿人口需要多大的居住需求？这4.6亿人是从农村过来的 ， 原来在城镇的居住面积为零 ， 按照现在的居住要求 ， 平均每人30平米 ， 那么就需要138亿平米的居住面积 ， 而刚开始的3.78亿城镇人口居住的条件也很差 ， 平均居住面积也很小 ， 筒子楼是那个时候常听的词 ， 现在已经成为历史了 ， 这部分人如果居住面积平均增加15平米 ， 那么也需要增加57亿平米 ， 这两项加起来就是195亿平米 。20年的时间要增加195亿平米的居住面积 ， 这是个天文数字 ， 而这个数字笔者还是保守估计的 ， 而我们的住宅的销售情况如下 ， 过去20年， 从2000年的1.5亿平米 ， 增长到了2019年的15亿平米 。房地产能够拥有20年的牛市的根本原因是城镇化带来的巨大的居住需求 ， 而持续的经济发展 ， 为这种需求提供了实实在在的购买力 。3、金融、人口、土地对供需的影响上一节讲了供需对房价的影响 ， 现在讲金融、人口和土地对供给的影响 ， 恒大首席经济学家任泽平说过一句经典的话：短期看金融、中期看土地、长期看人口；这是对房地产深刻的总结 。其实这三个因素都在通过影响供需来达到影响房价的目的 ， 金融手段包括首付比例、房贷利率高低、购房资格高低 ， 比如降低首付比例 ， 这是什么目的？如果上调首付比例 ， 这个又是什么目的？如果给房贷利率打八折 ， 这是什么目的？如果给房贷利率上浮40% ， 这个又是什么目的？这么一分析 ， 相信各位读者能有一个清晰的认识了 。金融手段调整最快 ， 所以见效最快 ， 但是不治本 ， 只能治标 ， 所需需要土地政策的配合 ， 如果大量提供土地 ， 那么房子建设自然就多了 ， 房价会怎么走？想想重庆和长沙这两个城市的土地供应政策 。 再想想他们的房价水平 。 想想2016年前后全国土地的供应水平的变化 ， 再想想2015年开始推动的去库存政策（金融方面：降首付 ， 降利率 ， 降购房门槛） 。人口是需求的根本 ， 想想前两年的西安 ， 这个城市是把这个政策在短期内做到了极致 ， 在大量的引进人口的时候 ， 对西安房价的影响 。当我们对房价的影响因素抽丝剥茧以后 ， 你对房价的走势会如何看？如果你认为你的身边都是有好几套房的人 ， 那么恭喜你 ， 你的圈层不错 ， 但是样本太小了 ， 你有机会去租房市场看看 ， 看看这些人为什么不买房 ， 他们是否需要改善居住环境 。 人往高处走 ， 水往低处流 ， 城市等级越高 ， 那么吸引力就越高 ， 这种吸引力是持续的 。 如果房子增加的速度赶不上人口增加的速度 ， 房子价格上涨的压力就大 。无论如何对于一个人口持续流出的城市 ， 房价上涨的动力有限， 而一个人口持续流入的城市 ， 那么房价支撑力是很强的 。 短期的金融调控政策如果不是从土地上解决供需的矛盾 ， 那么也只能把供需矛盾延后积累 。来源：市场财经
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