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新冠疫情使房地产降价已成必然，莫要急着做接盘侠

新冠病毒疫情对整体经济会产生持续的影响 ， 在灾难面前 ， 任何地方都不是“世外桃源” 。 如果把国家的经济比作一列重载的蒸汽机车 ， 全国停工停产一个月就好似火车头熄火后再重新启动 ， 火车停放一个月各节车厢的零部件都要检修维护 ， 锅炉重新点火达到一定的温度 ， 生产的蒸汽达到足够的压力才能够带动车轮缓缓前行 ， 这是一个需要时间的过程 。 整个工业体系是一个相互依存的产业链 ， 一个链接有问题就会影响到整体的发展 ， 整个产业链停摆后要重新正常运转远比启动蒸汽机车要复杂亿万倍 ， 各地方政府必须密切互相配合 ， 三方四国、各顾各 ， 就会产生不同的复工政策 ， 会直接影响到企业复工是时效 ， 而交通系统、民政管理系统的运作程度 ， 关系到全国几亿打工族可否出门打工 ， 能否在外地生活下去 。 现在打工族最关心的是：是否允许外出打工 ， 能不能买到车票 ， 到达目的地后会不会隔离 ， 能不能买到必需品、生活是否正常 ， 在工厂企业打工会不会被感染……经济条件差的打工族在家度日如年 ， 条件好一些的打工族害怕出去受熬煎被感染 ， 就有在家继续歇息观望一阵的打算 ， 而这些都严重影响了企业的复工 ， 复功率越低产业链的运转程度就越差 。房地产是国家的支柱产业 ， 在这次疫情中首当其冲 ， 房住不炒重压了三年多之久没把楼市“按倒” ， “新冠”疫情不费吹灰之力把房地产彻底“击垮”了 。人民法院公告网显示 ， 2020年初至今不到60天内 ， 全国已有超过百家房企宣告破产 ， 高峰时甚至平均每天有二三家房企被清算 。 其中 ， 不少房企都是二三线城市里的中小型开发企业 。 按照这个速度计算 ， 预计今年全年开发商破产数量会超过600家 ， 这将创下20年来的最高纪录 。 2019年1—12月份 ， 全国房地产开发投资132194亿元 ， 比上年增长9.9%；2019年 ， 房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米 ， 比上年增长8.7%；2019年；住宅施工面积627673万平方米 ， 增长10.1% 。 今年恰恰还是房企偿债高峰年份：根据平安证券的测算 ， 2020年房企的海外发债、境内发债、房地产信托的到期规模合计达到了1.5万亿 。 而很多人可能不知道的是 ， 整个房地产开发行业的有息负债就高达6万亿以上 ， 即便按照最低的利息算 ， 每年的利息也超过了3000亿 ， 每天利息支出就高达八九亿 ， 2020年债务到期压力主要集中在下半年 。 一季度是房地产销售旺季 ， 占房企全年销售额30%以上 ， 2月至今 ， 36个主要城市整体销量同比增速较1月明显下降 ， 部分城市虽有复工但房地产销售基本停滞 ， 三四线城市相对更差 。 这意味着开发商要迎来几个月的“回款艰难”时期了 。 业内人士更直言 ， 预计二三月份房企经营性现金流将减少60%左右；目前的形势依然不容乐观 ， 现在很多企业连前期融资的利息恐怕都快要还不上了 。 当前房地产企业的金融环境并没有改善 ， 数据显示目前房企的融资道路依然不畅通：春节后 ， 开发商的融资骤降高达86% 。 这是一个非常重磅的信号 ， 房地产是典型的资金密集型企业 ， 周转不灵的开发商很可能面临破产 。 有业内人士介绍 ， 今年一季度因土地交易中止而导致的房地产开发投资可能下降29.12% ， 因新开工中止而导致的房地产开发投资可能下降3.64% ， 同时假期延长或导致在建项目投资下降4.77% ， 合计下降37.53% 。全联房地产商会的调研显示 ， 在调研的72家企业中 ， 46家房企（以中小型企业为主）受影响货值超过4400亿元 ， 单月运营成本约235亿元 ， 2020年上半年到期债务近5300亿元 ， 而大规模的债务到期压力主要在下半年呢 。 2019年 ， 全国商品房销售面积171558万平方米 ， 比上年下降0.1% ， 全国商品房销售额159725亿元 ， 增长6.5% ， 再度创下历史新高 ， 这是什么意思？销售面积下降销售额却增长 ， 说明19年房价在大涨中 ， 中国的房价已经是超高水平的了 ， 这样水平的房价对于普通老百姓来说多是全家供房 ， 甚至男女方父母都在帮着供房 。 在中国刚需的人很多 ， 但能达到贷款供房条件的却在持续减少中 ， 超高的房价逼迫越来越多的买房者慎重买房或选择回家置业 ， 而随着城市化进程的加速 ， 人们的观念也在改变 ， 越来越多的年轻人选择了租房结婚 ， 这也算高房价对人们观念的改变吧 。面对疫情困境中国房地产企业恒大集团2月16日宣布 ， 18日开启促销活动 ， 全国在售楼盘住宅最高可享受75折优惠 ， 据说客户已认购房屋近5万套 ， 那么炒房的买到有升职潜力的房产了？刚需者买到便宜房子了？笔者看来这个实惠还是恒大自己得到了 ， 之后的打折力度恐怕越来越大 ， 至于抢先出手的炒房者会不会是接盘侠 ， 那就看新冠疫情持续多久 ， 全国性管控要维持多长时间 ， 以及人们恢复消费信心要多久了 。新冠疫情应该是给全中国的人打了个预防针 ， 让大家有了灾难应变心里 。 经过了一个月的封村堵路 ， 人们都深深体会到了大疫的恐惧 ， 提高了自我保护心态及危机意识 。 我的一个朋友按揭了一套房子（刚交房没装修）还租了套房子 ， 如今他和老婆已经两个月没工作了 ， 而他所在的地区疫情比较严重 ， 现在还不能出来 ， 他说三月份也很难开工 ， 对于他的小家庭来说至少损失了二万多块钱的收入 ， 虽然银行房贷按政策可以缓 ， 但他却急得嘴上起了燎泡 ， 他说：对于未来他忽然感到不自信了 ， 手里还有个装修钱 ， 但他说：装修的事情还是先放一放 ， 等工作稳定、收入稳定了再说 ， 一家三口要吃要喝的 ， 手里有点钱才安心 。 网上认识一女孩 ， 喜欢超前消费贷了几万块卡贷 ， 疫情期间她和男友困居在外地的出租屋里 ， 男友也是消费观念先进的月光族 ， 两人几乎连泡面都要吃不起了 ， 只好开口要父母接济 ， 她说没钱的日子太恐怖了 ， 以后手里一定要存些钱 。 新冠病毒疫情中月光族和没有积蓄的人、有房贷车贷卡贷的人遭遇到严重的危机 ， 这将提高人们对储蓄的重视 ， 超前消费将会受到一定程度的影响 ， 疫情的心理阴影将使人们在一定时期内减少购物、减少外出、减少旅游、减少公众场所的消费活动 ， 也减少了各种聚会 ， 由于大量经济活动的减少 ， 社会需求被抑制 。买房对于等着买房结婚的刚需者来说 ， 涨价降价都要硬着头皮买的 ， 而对于租房的中年人来说 ， 急迫性并不很大 。 开发商打折促销确实能够吸引他们的注意 ， 可是在大疫期间花光积蓄去做接盘侠也是有很多前提的 ， 首先就是全家的工作恢复稳定 ， 其次疫情已经基本结束生活完全恢复正常 ， 这是一个正常人的正常考虑 ， 大概没有人会在大疫期间蹲在家里没有工作却花光积蓄背上几十年贷款买房子的 。 所以说 ， 疫情越早得到控制 ， 各行各业越早恢复生产、人民的生活越早恢复正常 ， 人们的消费自信心才会尽快恢复 。由于疫情的影响 ， 普通百姓在上半年很难恢复消费信心 ， 商品房销售即便打折销售也会受到很大的影响 ， 而且很多开发商现在还能扛得住 ， 甚至抱团硬抗 ， 不想割肉 ， 即便有打折促销活动也是有限的 。 下半年随着债务压力的重压 ， 各种竞相促销的活动将会越来越激烈 ， 唯一能撬动客户的只有降价 ， 那些早早做了接盘侠的 ， 如果是炒房者那就烂在自己手里了 ， 如果是刚需自己住 ， 也会很肉疼 。 每个小民百姓赚钱都很不容易 ， 能够少花些钱购房 ， 那就等于少做了几年房奴 ， 至少在疫情没有完全结束之前 ， 不要轻易出手购房 ， 买房者可以等得起 ， 但开放商等不起 ， 六万亿的债务 ， 利息会压死人的 ， 没有谁能硬抗得起 ， 作为消费者 ， 持币观望也许就会得到盼望已久的大惊喜 。


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