从2020年开始,千万不要乱买房子!
2020 , 终于来了 。 作为21世纪20年代的开端之年 , 这一年的重要性众所周知 。 无论是全面建成小康社会、实现首个百年目标 , 还是十三五规划收官 , 都意味着2020年的与众不同 。 从1998到2020年 , 中国住房商品化 , 已经走过22年的历程 。 经过长达20多年的上行周期 , 从狂飙突进到稳字当头 , 房地产迎来了变局时刻 。 未来 , 该如何买房? 01 不要跟政策对着干 中国楼市 , 是再典型不过的政策市 。 没有什么比政策更有杀伤力 , 也没有什么比政策变化更能显著影响楼市 。 政策的松或紧、稳与变 , 无论对于开发商还是购房者 , 都必须纳入考虑 , 而且必须当成首要变量 。 显然 , 加息周期不要狂加杠杆 , 去杠杆周期更不能疯狂All in 。 相反 , 降息周期自然不要无动于衷 , 加杠杆周期同样不必过度谨慎 。 记住 , 不要一成不变的楼市调控 , 也没有一成不变的市场走势 。 不要相信那些高唱“房价一直涨”的论调 , 也不必理会“房价崩盘论”之类的说辞 。 楼市政策 , 服从于经济需要 。 只要经济形势发生变化 , 楼市政策必然随之发生变化 。 无论是稳 , 还是压 , 还是刺激 , 都要不断追踪最新的政策走势 。 政策 , 是第一变量 , 千万不要小视 。 02 认准真正的市场信号 楼市向来是一个炒作盛行的市场 。 小道消息盛行 , 有些是混淆视听扰乱预期 , 有些是蛊惑刚需入场 , 有些是试探政策口风 。 最常见的场景是 , 只要有一点风吹草动 , 就会被某些群体炒作成大反弹信号 。 出现一些收紧之声 , 又被一些人视为房子从此不行的标志 。 这些情绪化的炒作 , 无助于我们对市场走势的真正把握 。 真正的市场信号是什么? 其一 , 看宏观大势 , 楼市是逆周期性 , 与经济形势可谓相背而行 。 楼市服务于经济 。 经济蒸蒸日上 , 或者从下行转向企稳乃至繁荣 , 楼市自然不会轻易启动 , 房地产作为最后的武器也不会轻易启用 。 相反 , 经济一旦出现需要维稳的苗头 , 房地产自然不宜过度收缩 , 但会否形成刺激模式 , 同样要看所处的大环境 。 其二 , 看政策表态 。 中国楼市是政策市 , 政策影响分量极其大 , 政策表态的变化 , 同样可以看出转向的信号 。 是提“房住不炒” , 是强调“六稳” , 是明确定调“房不刺激” , 还是表态“支持住房续期” , 还是强调“去库存” , 抑或明言“支持居民合理加杠杆” , 政策去向可谓千差万别 。 其三 , 要关注最为核心的调控政策 。 楼市调控会不会出现大规模的松绑 , 要看的不是一些城市以抢人大战之名疯狂试探 , 也不是一些地方试图绕开政策限制暗度陈仓 , 而要看最核心的政策 , 是否松动 。
楼市里 , 核心调控政策有三:一是限购 , 二是限贷 , 三是降息 。 只要这三个核心调控政策不出现实质性松动 , 那么楼市的刺激模式就不会启动 。 03 不要什么房子都乱买 不要乱买房子 , 这可谓未来五年最诚恳的建议 。 这句话的意思 , 并不说不要买房卖房 , 而是说不要什么房子都随便买 , 不要看到房地产就想到去投资 。 房子有很多 , 住宅、公寓、共有产权房、公租房、回迁房、小产权房 , 写字楼、商铺、车位、厂房 , 不一而足 。 这些房子 , 性质不同 , 土地产权年限不同 , 交易税费大相径庭 , 市场活跃度千差万别 , 回报周期差异巨大 , 至于安全边际更是天壤之别 。 那么 , 该配置什么样的房子?商品住宅显然是第一位的 , 这是名副其实的房子 。 70年产权 , 产权到期之后可自动续期 , 享有免个税或增值税优惠 , 政策最友好 , 市场面最广 , 交易最活跃 , 安全边际最高 。 商铺和写字楼 , 要谨慎 。 2018年-2019年一直处于下行态势 , 且是量价齐跌 , 在过去四年这一轮上行周期中 , 更是严重跑输住宅 。
要知道 , 许多城市商铺和写字楼严重过剩 , 加上电商等互联网业态的冲击 , 以及经济形势的影响 , 想要选择优质的商铺和写字楼投资并不容易 。 公寓更要谨慎 。 这两年 , 已经发生过多起公寓维权事件 , 买来的公寓最终发现原来是“办公性质” , 不能住人;商家宣称是公寓 , 最终发现连产权都没有 , 只能“以租代售” 。 这种陷阱层出不穷 , 根源在于公寓的合法性一直在变动之中 , 目前已有不少地方出台公寓禁令 。 加上公寓只有40年产权、税费比住宅多一倍、流动性弱等因素 , 投资公寓更要全面权衡 。 至于其他类型的房子 , 更要抱有一百分的谨慎 。 搞不清房子性质 , 就不要奢谈投资 。 04 流动性要放在第一位 过去买房 , 上涨空间有多大 , 无疑是第一位的 。 未来买房 , 安全性和流动性的重要性 , 已经远远超越了上涨空间 。 安全性 , 不用解释 。 流动性 , 顾名思义 , 指的是变现能力 , 兑付能力 , 持续撬动杠杆的能力 , 将资产变现为现金的能力 。 任何资产 , 只要不能变现 , 就终究只是纸面财富 。 房子失去了流动性 , 指的是有价无市 , 没有交易 , 任何价格、任何浮盈都只是空中楼阁;指的是无人接盘 , 无论是对城市前景还是资产前景产生疑问 , 只要没有人再来接盘 , 那么原有的价格就难以为继 。 那么 , 哪些房子缺乏流动性? 其一 , 政策处于灰色地带、市场相对狭窄、成交限制过多的房子 。 这包括商住公寓、小产权房、军产房、车库、非热点城市的旅居地产、缺乏更新及改造可能的老旧小区 , 以及部分发展中国家的海外房产 。 其二 , 年限过久的旧房 , 一般房龄超过25年以上 。 这些旧房 , 如果在热门拆迁区域 , 那么未来还存在较大的拆迁收益预期 。 如果拆迁不易 , 连加装电梯、加建停车场都困难重重 , 那么无论是居住价值 , 还是投资价值都将大打折扣 。 要注意的是 , 我国住宅的设计寿命一般为50年 , 许多80/90年代的老公房 , 真实的房龄上限未必能触及这一门槛 。 而在贷款机制中 , 房龄超过30年 , 就很难获得商业贷款 , 其流动性必然大打折扣 。 其三 , 没有二手市场的区域 。 没有二手市场 , 就没有交易套现的可能 。 二手市场过于羸弱 , 新房想要进行变现 , 就会存在极大困难 。 这里包括大多数的县城、大部分二三线城市的新区 , 以及一二线城市的远郊区 。 05 哪些城市的房子还值得买 一线城市自不用说 , 强二线城市同样问题不大 。 现在的问题是 , 三四线城市该如何选选择? 用一线、二线、三四线这样的概念 , 来对城市进行能级分层 , 一直都颇为流行 , 但这种分类会给人一种误解 , 以为只有一二线城市才有前途 , 三四线城市一概失去前景 。 显然 , 在中心城市、都市圈和城市群日益成为发展主流的背景下 , 这种城市分层早已不合时宜 。 如今 , 看一个城市的投资价值 , 不在于是一线城市还是二线城市 , 而要看所处的都市圈和城市群 。 惠州虽然只是三四线城市 , 但由于处于深莞惠都市圈的核心圈层 , 其价值自然高过一般的三四线城市 。 同理 , 江苏昆山看起来不过只是一个县级市 , 但由于毗邻上海 , 直接享受上海大都市圈的溢出效应 , 其价值甚至超过一般的二线省会 。 就此而言 , 从城市投资价值来看 , 可以分为三大圈层 。 其一 , 国家级城市群的核心区域 。 粤港澳大湾区、长三角、京津冀 , 是我国仅有的三大世界级城市群 。 成渝城市群、关中平原城市群、中原城市群、长江中游城市群是国内较为成熟的几大城市群 。 这些城市群里的三四线城市 , 尤其是与中心城市毗邻的三四线城市 , 将会受到城市群辐射效应和一体化效应带来的利好 。 其二 , 中心城市及其都市圈区域 。 都市圈 , 指的是1小时交通圈内的城市矩阵 。
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