潘石屹讲房地产的畸形
潘石屹讲了这么一句话：“今天的市场一天比一天畸形 ， 已经违背了基本的常识 。 也发表了老潘自己的一些想法 ， 全文如下： 近些年来 ， 我一直怕谈 ， 怕谈房价 ， 因为媒体只喜欢听结论 ， 不注重背后的道理 ， 甚至还会忽略一些常识 。 一个耸人听闻的标题 ， 在吸引眼球的同时会带来许多的争吵、不和甚至谩骂 。 今天我想把我对和房价背后的一些思考 ， 完整和大家说一说 。 从1998年开始 ， 过去的二十年 ， 中国的行业用市场化的办法 ， 让许多人的住房条件改善了 ， 让城市的面貌大为改观了 。 应该说 ， 房地产行业在这二十年中功不可没 ， 用市场去配置和组织资源也功不可没 。 我们必须承认 ， 二十年后的中国市场一天比一天畸形 ， 已经违背了基本的常识 。 先不谈房价 ， 先谈房价背后的更深层次的东西 ， 它就是租金回报率 。 租金回报率就是用房子的年租金除以房子的总价 ， 它是全世界衡量市场最综合的指标 ， 没有其他任何一个指标能代替它 。 也有人用租售比来表达 ， 这两者是同样的经济含义 。 以北京为例 ， 现在办公楼的租金回报率大约是3% ， 住宅的租金回报率不足1% 。 一定有人会说 ， 我算错了 ， 他们常常会用自己的故事来说服我：十年前我买了一套房子 ， 房价是多少 ， 现在租出去了 ， 算了一下租金回报率是6%或7% 。 其实这是他自己搞错了 。 计算租金回报率有一个特别重要的前提 ， 就是要“用今天的钱算今天的帐” ， 要按现在的价格来算 ， 而不是当年的价格 。 否则就乱套了 ， 六百年前建故宫时也没花多少银子 ， 这样比是没有意义的 。 正常的租金回报率应该是多少呢？应该是银行贷款利率再加1%到2% 。 目前银行的贷款基准利率是5% ， 所以租金回报率就应该是6%或7% 。 长期来看 ， 当租金回报率低于银行贷款利率时 ， 说明房价太高了、会跌 ， 反之就说明房价太低了、会涨 。 这就是市场的常识 。 这样来看 ， 中国的房价已经高的离谱了 。 之前有位领导告诉我 ， 中国的租金回报率一直很低 ， 跟世界不同步 ， 这也许是中国市场的特点吧 。 我告诉他 ， 在1998年、1999年北京的住宅租金回报率能达到20% ， 是在这二十年里 ， 从20%一步一步降到了今天不足1% 。 政府说：房子是用来住的 ， 不是用来炒的 。 每个人、每个企业对这句通俗易懂的话都有自己的理解 ， 也有人把这句话无限地去引申 。 我的理解很简单 ， 就是要让租金回报率回归到正常的水平 ， 要把过高的房价压下来 。 我们先从房子的成本来看 ， 高房价的背后是这么几大块： 第一块是土地成本和税金 ， 地方政府拿走了 。 地价越高 ， 税就越高 ， 政府拿走的这一大块逐年在上涨 ， 有些城市每年上涨的幅度是非常惊人的 。 第二块是利息 ， 银行拿走了 。 房价上去了 ， 银行利息就越来越多 ， 利息之外 ， 银行还用各种金融产品变着花样地来分得更大的蛋糕 。 第三块是利润 ， 房地产开发商拿走了 。 房地产开发商是商人 ， 而商人的本性就是追逐利润 。 建安成本只占一个小头 ， 而这个小头又要分给几十个相关的行业 。 别人在吃肉 ， 这几十个相关行业也只能喝点汤 。 所以 ， 这几拨人渴望房价一直涨 ， 永远涨下去 ， 像吸毒一样上瘾了 ， 离不开了 。 这三拨人一起合谋 ， 千方百计要让自己分得更多的蛋糕 。 结果就是城市里的中产阶级 ， 把这些年辛辛苦苦赚的汗水钱 ， 绝大部分转换成了房产 。 我记得 ， 十年前、十五年前 ， 城市的白领还在非常凄惨的讨论“房奴”的问题 。 十年后、十五年后 ， 房子的升值了 ， “房奴”们摇身一变 ， 变成了中产阶级 ， 做起了中产阶级的梦 。 他们也被迫加入了前三拨人的阵营 ， 盼着房价一直涨 。 我们要问的是：这梦是真实的还是个陷阱 ， 是不是有基础的 ， 是不是违背了常识 。 十五年前 ， 我们讨论房价时 ， 谁说房价要涨 ， 一定会挨板砖 。 今天反过来了 ， 谁要说房价会跌 ， 就会挨板砖 ， 谁要说房价会涨 ， 点赞比板砖要多得多 ， 这其中点赞的一大批就是当年的“房奴” 。 我们看到 ， 有些开发商积极响应政府的号召 ， 改售为租 ， 做长租公寓、短租公寓等等 。 这样做有用吗？今天中国房地产市场的现状是 ， 住宅的租金回报率不足1% ， 银行贷款利率是5% ， 怎么才能把这生意做得不亏本呢 ， 几乎是不可能的 。 改售为租只能寄希望于房价上涨 ， 饮鸩止渴 ， 而房价上涨后 ， 现在已经很低的租金回报率只能更低 。 再看看其他行业 ， 房租的快速上涨已经吸干了很多行业的利润 ， 很多企业由于房租太高无法经营只能关门倒闭 。 而房租相对于房价、相对于银行利息还是太低了 。 化解危机、回归常识的解决办法是什么呢？ 上策是对症下药 ， 要去杠杆 ， 不要滥发超发货币 。 关住钱 ， 就管住房价了 。 增加土地供应 ， 城乡一体化 ， 调整税收 。 中策就是无为而治 ， 什么也不做 。 下策是有病乱投医、乱吃药 。 未来的市场一定会回归正常 ， 回归常识 。 市场配置资源的机制是不会变的 ， 也不应该变 。 因为住房又破又小的计划经济时代 ， 我们都经历过了 ， 这条老路是不能走的 。 我们唯一不知道的是 ， 会用渐进的方式回归 ， 还是用激进的方式回归 。 （奇阅）
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