回迁|这个便宜占不占？买暂无房产证的房子要注意……
今年淮安市房地产市场火热 ， 房价水涨船高 ， 不过有一类房子的价格却格外低廉 ， 那就是暂未取得房产证的回迁房 。这类房源受法律保护么?购买时又要注意哪些事项?
市民：售价便宜担心风险
近日 ， 市民周女士看重了位于开发区的一套74平方米的房子 ， 该小区商品房的均价在7500元/平方米以上 ， 可是这套房子 ， 卖主的标价只要6500元/平方米 。房价如此之低 ， 究其原因在于该房是回迁房 ， 相关政策规定需要5年后才可办理房产证 ， 目前距离到期办证时间还有3年 ， 而卖主此时又急需用钱 ， 所以才打算提前低价出售 。
周女士说 ， 前几天已去该小区实地看了房子 ， 看后感觉比较满意 ， 但同时也相当担心 ， “天上没有白捡的便宜 ， 没房产证的房子 ， 心里终究还是没底” 。
律师：购房受到法律保护
购买无产权证的回迁房 ， 受到法律保护么?江苏东方律师事务所律师刘学伦介绍 ， 虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定 ， 未依法登记领取权属证书的房子不得转让 。但该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让 ， 而在于方便行政管理 ， 不属于合同效力取缔性规范 。
在实际操作中 ， 只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》 ， 即取得对房屋的准所有权 ， 就有权对其所安置的房屋进行处分 。只要双方意思表达真实 ， 不损害国家、集体或第三人利益 ， 在取得《房地产证》之前 ， 可以转让房屋 ， 买卖双方签订的房地产买卖合同有效 。也就是说 ， 购买回迁房的行为是受到法律保护的 。
中介：可能面临业主毁约
虽然购买受法律保护 ， 但并不意味着购买此类房屋没有风险 。淮安来恩房产总经理江月介绍 ， 购买者面临的最大风险是卖主毁约 ， 因为未来办房产证时 ， 需要卖主配合进行过户 ， 而随着房价上涨 ， 卖主很有可能心里失衡 ， 宁可支付违约金 ， 也拒不配合过户 ， “现实中 ， 这种情况发生的次数很多”；其次是办理房产证的期限不确定 ， “虽说相关规定是5年 ， 但在实际操作中 ， 可能遇到排队等诸多原因 ， 有时候等个七八年都是有的 ， 而时间间隔越久 ， 房价可能涨幅越高 ， 卖家违约的风险越大”；第三 ， 在房产证没有办下来前 ， 购买人只能居住 ， 不能享受落户、学位等其他权利；购买这类住房 ， 没有金融机构愿意办理抵押贷款 ， 购买者往往需要一次性付清全款 ， 因此资金的时间成本也需要购房者仔细核算 。
提醒：记住这些规避风险
购买回迁房 ， 应该如何规避风险?江月建议 ， 首先 ， 卖家要通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明或者去相关部门查询 ， 确定回迁房的性质 ， 再行决定是否购买;其次 ， 买房人必须让卖方提供回迁协议及其身份证明 ， 以对回迁房的真实性进行核实 。同时要注意确定该房屋之上是否有共有人 ， 是否设定抵押权 。此外 ， 须查明该房是属于危改回迁 ， 还是属于商品房回迁 。如果该回迁房所占用土地是划拨用地 ， 在办理回迁房的产权过户手续时 ， 将由买受人补交土地出让金 。
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