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改善型|调控政策下 江苏楼市的“改善盘”为何销售火爆？

金九银十是传统的楼市销售旺季 ， 国庆前一周南京楼盘扎堆上市 ， 53家楼盘领到销售许可证 ， 累计供应1.1万多套新房 。 此时 ， 南京新房库存量高达5.8万套 ， 创6年来新高 。 但在销售端 ， 却呈现“冰火两重天”的景象 ， 大部分楼盘去化一般 ， 少量热销盘均为面积大、价格高的改善性住宅 。 在无锡 ， “改善盘”也被购房者们高度接纳 ， 均价分别为3.28万元/平方米和2.4万元/平方米的两个“高价盘” ， 7月份的成交面积名列前茅 。 愈加精准的调控政策下 ， 楼市改善型需求为何坚挺？释放出怎样的信息？
“改善盘”具备不可或缺三要素
9月27日 ， 南京主城5个摇号盘开盘 ， 其中4盘售罄、1盘卖出八成 。 另外 ， 还有7个楼盘的摇号公示出炉 ， 分别为苏宁檀悦、仁恒江湾世纪、星河国际、映园、融侨誉江、葛洲坝融创紫郡府和碧桂园泊云间 ， 中签率最低的为苏宁檀悦 ， 整体中签率约7.7% 。
这些楼盘为何销售火爆？区位、配套、品质 ， 成为不可或缺的重要因素 。 南京城市研究专家阳光认为 ， 这些楼盘都属于城市核心地段的改善房 ， 有着优越的区位优势 ， 有成熟的周边配套或未来将会有较好的配套 。 “改善盘”的户型设计更加注重居住舒适性 。 符合以上特征的住宅产品受城市中产的青睐 ， 可以满足改善性需求 。 “表面看 ， 改善盘的火爆和新房房价与周边二手房价格倒挂有一定的关系 ， 人们认为买到即是赚到 。 但深究下去 ， 周边二手房价格为什么如此坚挺？是因为市场对这个改善区域的认可 ， 简单地说就是改善型家庭都想买 。 需求旺盛 ， 价格自然水涨船高 。 ”阳光分析道 。
除了以上共有特征 ， 每个销售火爆的“改善盘”也有其自身的独特优势 。 例如南京的葛洲坝中国府 ， 精装档次、户型设计均比周边楼盘胜出一筹 ， 尤其是230平方米起步的超大面积 ， 非常符合高端住宅市场的需求 。 而花语江南主打“科技住宅” ， 产品一经推出便被改善型需求家庭所关注 。 备受追捧的苏宁檀悦 ， 周边中小学教育配套较好 ， 直击改善型家庭的教育需求“靶心” 。
再看无锡的房地产销售榜单 ， 万科尊鹏云著位居7月份销售面积和销售金额榜首 。 无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵介绍 ， 这是一家位于经开区的“改善盘” ， 均价约24200元/平方米 ， 以128平方米、168平方米的房源为主 。 项目价格适中 ， 品质、口碑在同地段具有相当竞争力 ， 开盘时出现“一房难求”的场面 。
一触即发的“改善型需求”群体
有业内人士为改善型需求群体画像：扎根城市数年 ， 家庭有稳定经济收入 ， 有多年的财富积累 ， 有房 ， 向往更高品质的住宅 ， 同时也需要更坚挺的房价预期来实现家庭资产的保值和升值 。 阳光说 ， 改善型需求群体是一个隐性群体 ， 有些家庭一直在“潜伏” ， 遇到心仪的“改善盘”便会一触即发 。
南京的沈女士一家便是一个典型的改善型需求家庭 。 8年前 ， 沈女士买下鼓楼区一套“老破小”学区房 ， 一家人在65平方米的房子蜗居6年 。 其间 ， 夫妻俩又利用手上的闲置资金 ， 买下应天大街附近一处90平方米的全新商品房 。 去年 ， 孩子小学毕业 ， 全家喜气洋洋住进新房 。 但不到一年 ， 沈女士便又动起换房的心思 ， “孩子大了 ， 再加上平时老人偶尔小住 ， 90平方米的小三房确实不够住 。 老公的事业发展比较顺利 ， 收入也越来越高 ， 我们有实力换套更好的房子 ， 让全家都住得舒服一些 。 ”不久前 ， 她卖掉学区房 ， 换房的目标便是自家小区旁边的花语江南 。 8月25日 ， 沈女士如愿以偿中签 ， 买到一套面积170平方米的新房 ， “房型大 ， 又是科技住宅 ， 对我家来说是特别合适的改善 ， 一步到位！”
而对于另一些家庭财富积累属于城市“金字塔尖”的群体 ， 有着更高的改善需求 。 葛洲坝南京中国府 ， 230平方米起步 ， 总价1500万元起 ， 瞄准的就是这一部分购房者 。 在开盘现场 ， 根据7月23日南京“宁九条”新政 ， 持人才购房证明的根据摇号顺序优先选房 。 “人才1号”客户第一个走进选房区 ， 毫不犹豫拿下唯一一套顶楼大平层——面积426.94平方米 ， 单价每平方米8.9万元 ， 总价3813万元 。 现场多位购房者均表示 ， 购房是为了自住 ， 原因是“总价高、首付比例高 ， 投资的话成本太高 ， 划不来” 。


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