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深圳|深圳住房要学习“新加坡模式” 楼市格局将面临巨变( 二 )


“深圳学习新加坡模式 ， 并不意味着照搬 。 ”中国城市经济专家委员会副主任宋丁对第一财经采访人员表示 ， 如果我们导入新加坡模式 ， 会在很大程度上解决深圳的这个不均衡发展问题 。 但新加坡模式需要试验 ， 要尽可能解决这个新模式带来的新问题 ， 减少新问题带给市场的震动 。
途径：提高城市居住用地比例
我国房地产业经过几十年的发展 ， 国内住房模式也经历过几个不同时期 。
90年代末 ， 东南亚金融风暴给我国经济造成了巨大的冲击 ， 再加上住房条件改善的需要 ， 成为房地产业走向市场化的一个契机 。
“从1998年房改之后 ， 中国的住房模式实际上走向了‘GDP模式’、‘经济驱动模式’ 。 ”朱罗纪认为 ， 在“GDP模式”下带来的房价过高、人均住房面积不足等问题 ， 合理的解决办法是通过提高重点城市居住用地比例 ， 增加商品房供应量 ， 同时配以需求管制 ， 以此来稳定房地产价格 。
宋丁也对第一财经采访人员表达了相似的看法 ， 他认为 ， 深圳过去20年更多的是市场化模式 ， 在大大促进房地产发展的同时 ， 也带来了一些弊病 ， 比如 ， 房价不断高涨、供需结构性失衡等 。
“而目前深圳市场上仍需要有更多品种、更多形式的住房 ， 特别是保障住房 。 ”宋丁表示 ， 类似于深圳这样的大城市 ， 大量人口进入 ， 在住房供应方面不能完全满足市场需要 。 通过这样一些模式来保证房地产行业的平稳健康发展 ， 坚持房住不炒 ， 本着这样一个大的原则 ， 各类有利的探索都是可以展开的 。
张学凡在上述发布会上表示 ， 在“十四五”期间 ， 深圳在用地供应上会做一些调整 ， 住宅用地占建设用地的比例从“十四五”开始提高到25% ， 甚至在“十四五”的前两三年提高到30% 。
未来深圳房价：均价走低 ， 单价保持
深圳学习“新加坡模式” ， 保障性住房比例增多 ， 商品房比例减少 ， 深圳房价未来将会何去何从？
新加坡目前已形成以组屋和共管公寓为主的保障房市场和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的住房体系 。
同时 ， 新加坡模式”中 ， 规定申请组屋必须要提交真实合法的材料 ， 如有弄虚作假会被罚款甚至监禁6个月 。 此外 ， 该类房产还要求5年内不允许出售 ， 即使5年之后流入市场交易 ， 还需当地政府部门审核批准 ， 只能卖给有购买组屋资质的购房者 ， 此类规定基本上杜绝了炒房的可能性 。
“未来大量的保障性住房入市 ， 该类房产包括人才住房、安居商品房等 ， 其价格肯定是低于市场商品房价格 ， 甚至一半都不到 。 由此可以预判 ， 未来深圳房产均价会出现明显下降 ， 但是这并不代表商品房市场的价格会下跌 。 ”宋丁对此表示 ， 供给侧和需求侧都在挤压深圳商品房市场 ， 实际上商品房供需仍是维持平衡的 。 在这种情况下 ， 商品房市场不会出现大的下跌的情况 ， 反而在经济发展向好的情况下 ， 可能还会缓慢上涨 。
与此同时 ， 在“新加坡模式”下 ， 房地产开发商需要注意哪些方面？
宋丁表示 ， 在该趋势下 ， 未来房企在商品房这块的操作空间将会收窄 ， 保障性住房的任务将增加 。 但同时 ， 政府对于介入保障性住房建设的房企也有一定要求 ， 由于保障性住房公益成分多一些 ， 收益随之将会收窄 ， 对于小型房企来说承建该类项目压力较大 ， 未来可能国有房企或者一些超大型、使命感较强的房企会积极进入 。
“但这也会使得参与深圳未来商品房建设的房企可能面临更加激烈的竞争 。 ”宋丁认为 ， “目前全国房企都积极涌入深圳市场 ， 但随着保障性住房比例增大 ， 商品房比例便会缩小 ， 也意味着一些企业可能要被淘汰出局 。
【深圳|深圳住房要学习“新加坡模式” 楼市格局将面临巨变】实习编辑：周进


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