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[ 开发商]地下车库被封，业主状告开发商被驳回丨法院：“交钥匙”即视为交付使用

因无法进入购买的地下车库 ， 业主黄某将房地产开发公司告上法庭 ， 认为其构成违约 ， 请求判令交付地下车库 ， 并赔偿延期支付违约金 。 7日 ， 南通市中级人民法院对这起商品房销售合同纠纷案作出维持一审的终审民事判决 ， 驳回了黄某的诉讼请求 。
2018年7月 ， 黄某与南通某房地产公司签订某小区地下车库订购协议一份 。 当日 ， 黄某一次性交纳了车库价款 。 2019年1月 ， 开发公司向黄某发出入住通知书 ， 载明了该车库的具体位置及面积 ， 认为符合交付条件 ， 请黄某和物业接洽并办理交房手续 。 后开发公司开具了车库发票 ， 黄某办理了车库的产权登记 。
此后 ， 因该小区业主委员会与开发公司之间存在矛盾 ， 进入小区地下车库的入口被封闭 。 黄某因无法使用购买的地下车库 ， 便将开发公司告上法庭 。
崇川法院经审理认为 ， 对房屋的转移占有 ， 视为房屋的交付使用 ， 但当事人另有约定的除外 。 本案中 ， 开发公司向黄某发出入住通知 ， 黄某亦在入住通知书上签字 ， 且办理了车库房屋产权登记 ， 因此 ， 开发公司已经完成了占有转移 ， 故黄某要求开发公司交付车库并承担延迟履行的违约责任 ， 没有合同依据 。
法院经现场勘查发现 ， 黄某无法正常使用车库 ， 是因为车库入口被卷帘门封闭 。 对此 ， 黄某可向相关侵权人主张权利 。 遂判决驳回黄某的诉讼请求 。
【[ 开发商]地下车库被封，业主状告开发商被驳回丨法院：“交钥匙”即视为交付使用】黄某不服 ， 向二审法院提起上诉 。 南通中院经审理维持了原判 。
■连线法官■收房即认定业主认可房屋可以正常使用
“审判实践中 ， 存在着当事人在签订商品房买卖合同时 ， 对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷 。 出卖人认为交完钥匙就已经完成交付 ， 而买受人则认为房屋的交付不仅仅是拿到钥匙 ， 还要能正常使用 。 ”该院一审承办法官陈程介绍 ， 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：对房屋的转移占有 ， 视为房屋的交付使用 ， 但当事人另有约定的除外 。 转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人 ， 受让人因此而取得占有 。 占有人转移占有 ， 自受让人取得事实上物的管领力时完成 。 也就是说 ， 在双方当事人没有其他明确约定的情况下 ， 出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋 ， 即“交钥匙” ， 就已履行了合同约定的交付房屋的义务 。
法官提醒：一般情况下 ， 收房即认定业主认可该房屋可以正常使用 。 如业主认为开发商不具备交房条件 ， 有权拒领房屋钥匙 ， 保留好相关证据 ， 并及时维权 。


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