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南沙为什么发展不起来(南沙楼盘一览表)

最近广州楼市很不平静 ， 各种利空空消息此起彼伏 ， 对广州整个市场影响很大 。
最戳中购房者心的是一手房的局部降价 。面对日益严格的楼市调控 ， 开发商坐不住了 ， 开始降价促销 。
一位去年在南沙金州区买了盘的朋友告诉边肖 ， 没想到风水轮流转 。之前他嘲笑朋友买的增城住宅降价 ， 没想到降价也发生在自己身上 。

其实南沙的降温是意料之中的 ， 原因很简单:南沙已经发光很久了 。
房价方面 ， 中指院数据显示 ， 南沙一手房源近五年上涨约162% 。2020年以来 ， 南沙房价明显处于爬坡阶段 。
再来看另一个数据 。2021年1-4月南沙二手房成交2940套 ， 已经超越2020年南沙二手房全年成交量(2413套) ， 平均成交天数96天 。
短时间内房价的高增速和购买力的井喷 ， 一定程度上透支了未来的价值 。

南沙角门(拍摄:地产少年)
目前南沙需要时间 。一方面要等待调控逐步松绑 ， 激活市场购买力；另一方面 ， 各个部门的基础设施、交通和公共设施的发展应该更具爆炸性 。
所以可以看出 ， 最近南沙市场部分项目逐渐出现了房价松动的情况 。
万厦某网红盘降价7000元/m2 ， 从24000元/m2降到17000元/m2 ， 降价幅度大到没朋友；
锦州地区某复式准现房推出24XXX元/m2起的广告 ， 并配有装修车位 。要知道这个项目之前的均价大概在2.8-2.9万元/m2 。

一手香蕉项目 ， 均价从3.5万/平米降到了3.2万/平米 ， 带装修 。据报道 ， 该项目将推出3万/平方米的毛坯产品 。
从降价幅度来看 ， 这些项目都比较尴尬 ， 降价幅度在3000-4000元/m2 。就连一直打鸡血的开发商也对整个市场失去了信心 ， 去转化和回款的压力不是一般的大 。

在这样的情况下 ， 南沙的交易量一直举步维艰 。
2021年南沙月成交量仅两个月就突破2000套 ， 6月份甚至下降到不足1000套 。
为什么购买力暴跌？这和人才政策有关 。
今年2月 ， 南沙人才客户率先打响调控第一枪:人才新政客户必须提供南沙收入证明和劳动合同 。
7月初 ， 南沙区取消人才政策 ， 只有广州户口和5年社保才能买房 。
虽然只是“口头”通知 ， 但实际上已经在落实了 。边肖最近在南沙踩盘 ， 中介和项目销售都表示暂时无法做人才购买 。
要知道 ， 在南沙的客户结构中 ， 很大比例的客户都是深圳人 ， 堵住了人才买房的路 ， 相当于砍掉了一大波购房需求 。

航拍南沙(拍摄:地产少年)
正因如此 ， 南沙的交易量相对较低 。
整体来看 ， 投资者少了 ， 南沙市场会回归理性 。成交量下降是必然的 ， 4月人才政策收紧后 ， 5-6月网签量也有所下降 。
再加上限价的影响 ， 很多楼盘都是毛坯出售 ， 房价有所回落也是正常的 。
从长远来看 ， 健康的南沙楼市对人口和产业发展都有好处 ， 对于真正有购房资格并考虑定期在南沙居住的人来说 ， 无疑是一个很好的机会 。

其实受影响最大的并不是在售项目 ， 因为这些项目在前一波行情中以高溢价售出 ， 利润早已进了口袋 。南沙湾三个高价项目最差 。
回头看这三块地 ， 分别以19117元/平方米、22700元/平方米、17608元/平方米的楼面价成交 ， 建面价格2250平方米 。按照一般成本计算 ， 卖4万元就有利可图了 。
目前 ， 这三个项目的两个销售中心已经开业 ， 凯撒月半湾预计8月初开业 ， 越秀朱轼田玉娥湾预计8月底开业 。


边肖踩盘的消息是 ， 在限价下 ， 这两个即将开盘的项目吹价都不超过4万 。
因为限价政策比较透明 ， 所以售价可以参考周边项目的价格 。星河荣誉均价36000/m2 ， 星河山湾之前商品均价32000/m2 。
那么 ， 凯撒月半湾和越秀朱轼田玉娥湾应该在3.6万/平方米上下浮动 。
值得一提的是 ， CCCC蓝湾曾一度站上4万/㎡ ， 但它的优势是紧挨着一线海景地铁 。

中交蓝湾(图:地产少年)


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