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三万字实操手册：房地产投资基金运作最全解析( 九 )


2、资金监管
为确保资金使用与项目方案要求相一致资金流向与项目用途相一致，在资金账户监管措施上，应在独立第三方设立三方资金监管账户，账户应满足如下要求：一是通过控制销售合同中公司法人章和合同专用章的用印，加强项目销售管理，确保销售资金（租金）进入资金监管专户；二是严格监督资金归集方案的执行情况，确保资金全部流向该监管账户 。因第三方代偿等原因造成还款账户信息变更的，应由第三方和债务人提供说明文件，并确保到账后第一时间将资金划入监管账户；三是在完全管控章证照及U-KEY基础上，资金账户可开通网银等电子支付手段及通兑业务 。融资人在进行线上支付或线下现金支付时，应在提前1个工作日向独立第三方提交加盖融资人与基金管理人预留印鉴的《用款申请书及会计转账凭证申请资金划拨；四是未经基金管理人和独立第三方书面同意，该监管账户不得再绑定其他账户 。
3、印章及证照管理
对企业的印鉴及证照监管包括但不限于公章、财务章、合同专用章、营业执照副本、银行开户卡、房地产项目五证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证）等，具体印鉴和证照监管范围应按照项目方案执行 。证照的监管需建立完整的使用台帐，每次使用前，需经基金管理人审批通过 。
4、抵质押物存续期管理
存续期间应密切关注抵质押物价值变动趋势，分析其价值变化对债权资产价值的影响 。对于抵质押物出现价值贬损等不利变化的，应及时提出有效应对措施并报告 。涉及抵质押物变更的，应在取得变更后的抵质押物权证后，办理权证移交入库 。
项目执行过程中，需要进行抵质押物解押（包括部分解押）的，解押后抵质押率不高于项目方案中约定要求的抵质押率，方能办理解押手续 。
5、保证人存续期管理
存续期内应加强保证时效的维护，关注保证期间是否在有效期内，在保证期间和诉讼时效内及时主张权利 。定期关注保证人基本情况，经营及管理状况、财务状况、对外担保状况等情况，综合判断保证人代偿能力和代偿意愿，当其保证能力明显恶化时，应及时提出有效应对措施，保证投资权益实现 。
6、风险排查与管理
存续期内应定期进行风险排查，一经发现风险隐患，应尽快采取有效措施，保证项目安全，降低风险暴露的安全性 。若存续期内出现重大重组、重大涉诉案件、营业执照被吊销或注销、银行等金融机构集中抽贷、抵质押物被重复抵押或擅自处置，面临贬值或灭失，重大负面舆情、影响社会稳定的重大事项，或实际控制人被司法控制、失联、去世等情况，及时提出有效应对措施防治风险损失的扩大 。
六、房地产投资基金具体项目退出路径
（一）投资退出的触发机制
为了有效控制投资风险，房地产基金在开展投资交易时往往会在相关交易文件中明确约定房地产基金投资退出的触发情形；即当发生该等约定的投资退出触发情形时，房地产基金有权按照约定的方式退出对项目公司的投资 。实务中，投资退出触发情形可由房地产基金与项目方根据不同的商业诉求灵活确定 。其中，如下几种情形较为常见：一是 房地产基金投资于项目公司的期限已届满一定的年限 。二是底层项目的销售率已达到一定的比例（实务中，应对“销售率”作明确的界定） 。三是底层项目工程节点或销售的实际进度晚于约定计划进度且已超过一定的期限 。四是项目方存在或发生交易文件约定的重大违约行为（如项目公司的重大事项未按照交易文件约定的决策机制作出、对其他第三方发生信用或债务违约、涉及重大诉讼等） 。
（二）投资退出方式
根据基小律“【地产基金系列文章之三】融资型房地产私募基金的投资退出”的分析，投资退出的路径主要包括正常清算退出、模拟清算退出、对外转让股权和处置底层资产等四种类型：
1、正常清算退出
即在项目公司名下所开发的房地产项目销售或处置完毕后，由项目公司根据公司法和公司章程规定的清算程序组建清算组对项目公司进行清算，房地产基金作为项目公司的股东据此实现对项目公司投资的退出 。实务中，因房地产项目全周期较长，且不少房地产项目除可售型物业外还存有持有型物业，同时受房地产基金存续期限等因素的影响，实务中选择该种方式进行投资退出的房地产基金较为少见 。


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