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有很多谈论公寓的问题，但一般都说的比较笼统，把各种公寓混为一谈，一提到公寓就想到40年产权，商水、商电还不通气 。或者仅仅从商业包装过的名字上或使用功能上，把公寓叫做酒店式公寓、soho公寓、loft公寓、民宿公寓、长租、短租公寓、类住宅公寓、豪华公寓 。再或者把公寓分为平层、复式、跃式等类别 。其实这都没有触及到公寓性质的本质，并没有真正从本源上给公寓分好类别，也没有完全将公寓的价值说清楚，更加无法判断能否入手了 。
【公寓该怎么分类？公寓又该怎么买？】本文浅要的将公寓从用地属性进行一个分类，然后就买卖公寓的共性问题和个性需求进行一个分析 。
首先，如果可以，开发商一定想把公寓设置成住宅，住宅毕竟是最好卖的，但房地产开发有明确的用地规定和配套要求，于是就出现了各种用地性质不同的公寓 。从用地性质上看，公寓可以分为居住型公寓、商住型公寓、商办型公寓、商改型公寓 。
第一类，居住型公寓 。此类公寓一般分为四种情况，第一种，当地政府为吸引人才或资金投入修建的政策型公寓，房产性质为住宅，只是名称为公寓，产权一般在70年 。购买此类公寓一般有各种不同的政策限制，比如人才申报、积分要求、特别奖励、各种荣誉的匹配，又比如投资额达到多少多少等等 。对买入后销售也有一定的限制要求，比如五年内不允许入市交易 。此种公寓划拨和出让土地均有，一般来说价格相对便宜 。
第二种情况，各类机关、国企或者大型企业在当地政府和相关部门获得许可，为解决自己单位内部人员居住问题修建的专项居住公寓 。产权一般在50-70年 。此种公寓一般为划拨土地，对销售和购买有严格的要求和限制，部分甚至无法办理房产证 。
第三种是开发商通过规划、审批部门修改了房产的用地规划，使原本的公寓成为了住宅，但保留原有的名称，房产证上使用性质成为了住宅，但产权一般在40-50年不等，并非70年 。此种公寓一般为出让土地，可以自由交易 。房本上各种用地类型都有，综合用地为多，但用途为住宅 。
第四种是不达标住宅 。比如部分的楼盘特别的楼栋户型光照不足，不能达标，或者其他居住属性不达标，会被调整为公寓，视地方政策不同，产权40-70年不等，在部分楼盘的住宅中会夹杂出现，一般价格较旁边的住宅便宜一些 。
这四种公寓随着时代的发展，总量越来越少，和住宅几乎可以等同，但第一种、第二种买卖交易限制较多，第三种在产权时间上吃亏，第四种在居住舒适度方面吃亏 。
第二类公寓，商住型公寓 。这是公寓的真正本尊，公寓这个产品的正统代表 。商业性质带居住功能的房子，修建和装修标准可以超过住宅的规范标准，产权为40年，房本上为商住两用 。此类公寓和住宅的配套差别不大，甚至配套要超过一般的住宅所能享受到的配套，交通、教育、医疗、商业一应俱全 。水电气一般会有 。除了不能落户，产权时间短，其他方面会优于住宅 。此类公寓一般会发展出豪华公寓、酒店式公寓、类住宅公寓 。层高一般在2.9-3.5米 。
第三类公寓，商办型公寓 。这类公寓由原规划为写字楼的用地规划调整而来，产权一般为40年，房本上为商办 。一般会写为商服用地，用途为办公 。购买此类公寓一般上班比较近，周边商业配套会比较齐全 。但居住环境并不会太好，部分住宅的居住指标不能达到，只通水电，少有烟道，周边缺乏教育配套 。此类公寓一般可以开办公司 。此类公寓一般被称为soho公寓 。部分会成为loft公寓，但层高一般不会超过4.2米 。
第四类公寓，商改型公寓 。这类公寓由原规划为商铺等商业用地的规划调整建设而来 。房本属于商铺 。地是商服用地，用途是千奇百怪，有的是餐饮，有的是其他 。特点是层高从2.9米到8米，空间尺度非常大 。此类公寓从繁华的闹市到偏僻的郊野都有，配套的差别也非常之大，水电气有工业、商业的不同，物管费用一般非常之高 。此类公寓一般也可开办公司 。此类公寓发展出来的类型是非常繁多的，因为商业规划相对宽松，各种使用形式的公寓都可以玩出花样来 。
看清用地性质，了解他的规划，对于购买公寓具有指导意义 。用地性质影响着开发商的策略，水电气和烟道的可能，物业的价格，也影响着未来的发展 。
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