近日 ， 取消商品房预售制度呼声再起 。 商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用 ， 不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用 。 但不可否认的是 ， 预售制度本身也存在一定的问题 ， 比如延期交房、烂尾风险等 。 对于这一制度是否需要改革 ， 澎湃新闻将进行多方面探讨 。
“以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖”的海南于今年3月发布楼市新政 ， 明确“新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度” ， 成为首个一省范围内推行现房销售的地方 。
今年3月7日 ， 海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》 ， 《通知》提出改革商品住房预售制度 ， 规定新出让土地建设的商品住房 ， 实行现房销售制度 。
虽然此前部分城市对“现房销售”有过各种尝试 ， 但明确改革商品房预售制度 ， 在一省范围内实行现房销售 ， 海南还属首个 。
海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃提到 ， 海南省因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题 ， 成为房地产投诉和纠纷的最主要因素 ， 实施现房销售制度是为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题 。
“海南可以认为是全国首个发布省级现房销售政策的 ， 通过现房销售的模式可以防范各类烂尾楼的出现 ， 更好的保障购房者的权益 ， 同时也可以约束房企激进拿地的行为 。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进说道 。
在海南宣布改革预售制度背后 ， 海南自2018年1月开启断腕“去地产” ， 彼时 ， 海南省省长沈晓明指出 ， 未来五年海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖 ， 决不让海南变成房地产加工厂 ， 并在之后逐步加码楼市调控 ， 并于同年4月22日实行全域限购 。
【澎湃新闻|探讨商品房预售制度｜海南先行先试，新出让地块要求现房销售】对于商品房预售制度的探讨由来已久 ， 在海南之前 ， 也有部分城市有对“现房销售”有所探索 。
作为改革的先行者 ， 广东省房地产协会曾于2018年9月21日下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》 ， 《通知》指出 ， 商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险 ， 建议降低预售制带来的高杠杆效应 ， 逐步取消商品房预售制度 ， 全面实施现售 。
尽管彼时广东省房协相关人士表示通知仅征求意见 ， 是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究 ， 但市场对于商品房预售制度的讨论再次热烈 。
不过 ， 2018年10月 ， 广东中山合计推出14宗住宅用地 ， 所有宅地均明确了现房销售的出让条件 。
在特定地块中尝试“现房销售”的还有杭州 。
2017年3月 ， 杭州市国土资源局发布土地新政:当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售(即现房销售);溢价率达到70%时锁定限价 ， 转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时 ， 转入投报配建养老设施的程序 。 不过 ， 溢价率达50%需现房销售的政策执行4个月后在后续的土地出让公告中悄然取消 。
彼时 ， 媒体报道称 ， 出让公告中取消溢价率达50%这一规定 ， 是因为该政策在3月24日出台之后 ， 大部分土地出让结果显示 ， 溢价率已经超过50% ， 这使得这条限制线的设置没有意义了 。 但是 ， 溢价率超过70%之后竞拍自持这一条需要继续坚持 ， 这是因为 ， 这一政策导向的目的有两个：一、为了鼓励发展杭州市的房屋租赁市场;二、抑制房价 ， 抑制地价 。
“取消预售制度实际上是鼓励有实力的开发企业去拿地 。 取消预售对开发商而言 ， 资金要求比较高 ， 也可以控制地价的上涨 。 与此同时 ， 实力强的开发商后续‘烂尾’等风险也相对较低 。 但是从今年疫情期间各地发布的政策来看 ， 鼓励现房销售还是适当调整预售门槛 ， 背后还需考虑的是房地产企业的资金情况 ， 如果发现房地产企业的资金压力比较大 ， 还是会允许调整预售门槛 。 ”严跃进说 。

来源：(澎湃新闻)

【江苏龙网】网址：/a/2021/0326/lmkd0ZU039332020.html

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