拍卖|拍卖房产时，案外人“以租抵债”的合同能否主张“拍卖不破租赁”
【 拍卖|拍卖房产时，案外人“以租抵债”的合同能否主张“拍卖不破租赁”】
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庄心审判· 宁德人民法院法官
在执行过程中拍卖被执行人的房屋时，经常遇到案外人以其对该房屋享有租赁权为由，提起执行异议主张拍卖不破租赁。但是其中有不少租赁关系令人起疑，有的租赁合同没有落款日期、有的租期长达二十年、有的租金一次性付清了等等。对于这一类的执行异议，应如何审查呢？
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条
承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
根据上诉规定，我们可以将对租赁权的审查标准归纳为三个要件：租赁合同合法有效；租赁合同签订于房屋设定抵押或被法院查封之前；案外人实际占有使用租赁房屋。但是，执行中碰到的情况，远比法律规定来得复杂，有的时候，即使表面上符合上述要件了，执行异议也不成立，看看下面这个案例。
在法院执行申请执行人A公司与被执行人B公司借款合同纠纷一案中，案外人C公司提出执行异议，请求撤销法院查封、拍卖某停车场的公告。
理由是案外人C公司与被执行人B公司于2011年2月26日签订了《停车场承包合同》，依法取得了案涉停车场自2011年3月30日至2021年3月30日的租赁权，并实际占有使用、收益至今。而被执行人B公司于2011年8月3日才以案涉停车场为抵押物与申请执行人A公司签订了《最高额抵押合同》，至2011年8月16日双方才最终办理了抵押登记。在双方签订抵押合同前，被执行人B公司就将案涉停车场出租给了案外人，案外人与被执行人B公司的租赁关系不受该抵押权的影响。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，租赁权不因拍卖而消灭且租赁物在租赁期间，即使发生了所有权转移，也不影响租赁合同的效力。法院在拍卖前责令案外人在限期内腾空案涉停车场并交付法院，实际上损害了案外人对案涉停车场的租赁权。
申请执行人A公司辩称：
承包合同与租赁合同系不同性质的两种合同，案涉承包合同非租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。即使被认定为租赁合同，其本质也是以租抵债合同，亦不适用“买卖不租赁”原则，且其与B公司之间的债权债务关系存疑，双方签订的承包合同的真实性亦存疑，C公司主张对案涉停车场享有租赁权无法律依据。法院依法作出拍卖公告，责令C公司限期将案涉停车场腾空并交付法院，逾期未履行的，将依法予以停水停电并强制执行，符合法律规定。
法院查明：
原告A公司与被告B公司借款合同纠纷一案判决内容为：一、被告B公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告A公司借款本金人民币261万元及利息（截至2014年10月21日利息为95971.02元，自2014年10月22日起至判决确定的还款之日止的利息以本金261万元为基数，按年利率9.36％计算）；二、原告A公司有权在最高限额人民币185万元的范围内以抵押财产某市某区某商场地下夹层停车场的房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。该法律文书于2015年4月6日发生法律效力，随后A公司向法院申请强制执行。在执行过程中，法院依法向被执行人发出执行通知书，责令其履行生效文书，但被执行人未按法律文书履行还款义务。2019年3月28日法院作出执行裁定书，查封、拍卖涉案房产。
另查明，案外人与被执行人B公司于2011年2月26日签订《停车场承包合同》，合同约定B公司将其拥有的地下停车场-2、-3层及-1夹层停车场（案涉抵押停车场）承包给C公司，发包期间自2011年3月30日至2021年3月30日；承包费为240万元，因B公司共计结欠C公司的物业管理费、水、电费等合计人民币234万元，该款直接从C公司应付的承包费中予以抵扣，剩余承包费由C公司于2011年7月10日前付清。
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