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金科服务香港上市，募资57亿港元，成今年重庆最大IPO

金科服务香港上市，募资57亿港元，成今年重庆最大IPO
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重庆今年最大一单IPO(首发上市）募资来了 。
11月17日 ， 金科智慧服务集团股份有限公司（金科服务09666.HK）在香港主板成功上市 。
在上市仪式 ， 重庆市副市长陆克华、中国物业管理协会会长沈建忠、金科股份（000656）实际控制人黄红云、金科服务董事长夏绍飞共同敲响了上市宝锣 。
业内人士指出 ， 金科服务系继三峰环境、顺博合金、百亚股份之后今年重庆第四只新股 ， 目前募资净额超过57亿元港币 ， 也超过今年前三只新股募资额的总和 ， 金科成为重庆第一家同时在A股和H股上市的民营企业集团 。
超额配售权行使可再募3.76亿港元
由于境外疫情影响 ， 金科服务选择在重庆朝天门来福士洲际酒店举行现场上市仪式 ， 并与香港交易所连线举行 。
金科股份董事长蒋思海、重庆市江北区委书记李维超、中国物业管理协会会长沈建忠、重庆市住房和城乡建设委员会主任乔明佳先后致辞 。
上午9点30分 ， 重庆市副市长陆克华、中国物业管理协会会长沈建忠、金科股份（000656）实际控制人黄红云、金科服务董事长夏绍飞共同敲响了上市宝锣 。
金科服务首日开盘价为46.05元港币 ， 较44.70元港币发行价上涨3.02% 。
此次上市后 ， 金科将成为重庆第一家同时在A股和H股上市的民营企业集团 。
天眼查数据显示 ， 金科服务成立于2000年7月18日 ， 曾用名重庆市金科物业服务有限公司 ， 注册地址在重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园” 。
本次金科服务共发行1.33亿股H股（假设超额配售权未获行使） ， 发行完成后总股本增加至6.33亿股 ， A股上市公司金科股份共持有金科服务3.42亿股 ， 占其发行完成后总股本的53.97% 。
金科服务IPO发售价定为每股H股发行价44.70港元 ， 按此计算金科服务筹得的款项净额约为57.381亿港元 。
业内人士指出 ， 将来不超过15%的超额配售权行使 ， 可额外再募资3.76亿港元 。
外扩项目占总建面比重逐渐增加
11月17日上市首日 ， 金科服务最高触及48.00港元 ， 最终报收44.70港元 ， 与发行价持平 ， 同花顺数据显示 ， 该股价对应的市盈率31.86倍 ， 全天成交2505.12万股 ， 换手率18.85% ， 总市值达到282.91亿港元 。
金科服务目前共有843个已订约物业管理项目 ， 合同总建筑面积约为2.55亿平方米 ， 共有487个物业管理项目 ， 在管总建筑面积约为1.29亿平方米 ， 是又一家巨无霸物业管理公司 。
2017~2019年度 ， 金科服务的营业收入分别约为10.47亿元（如无标明均为人民币）、15.24亿元、23.28亿元 ， 复合年增长率约为49.1%；净利润分别约为1.14亿元、1.64亿元、3.74亿元 ， 复合年增长率约为81.5% 。
母公司金科股份的住宅物业仍然是金科服务主要的收入来源 。 2017~2019年度 ， 金科楼盘为金科服务带来的收益占同期总收益比重分别约为53.7%、46.2%、39.7% ， 占公司在管总面积的比重分别为66.6%、52.7%、47.1% ， 均有所下降 。 这表明金科服务外扩项目在管建筑面积正持续增长 。 2017~2019年度 ， 金科服务外扩项目占总在管建筑面积的比重分别为33.4%、47.3%、52.9% ， 公司对母公司开发的物业项目依赖程度逐渐下降 。
国盛证券11月17日发表投资建议 ， 预测金科服务2020~2022年归母净利润分别为6.11亿元/9.58亿元/13.89亿元 ， 同比增长66.8%/56.7%/45.0% ， 对应每股收益分别为0.97元/1.51元/2.19元 ， 2019~2022年复合增资率为55.9% 。 公司发行价对应2020~2022年市盈率 ， 分别为39.6/25.3/17.4倍 ， 行业可比上市物业公司对应2020~2022年平均市盈率分别为37.5/26.9/19.6倍 。
考虑到公司强劲的市场化外拓竞争力以及良好的盈利成长性 ， 给予公司目标价62.0港元（对应2021年35倍市盈率） ， 首次覆盖 ， 给予“买入”评级 。
正在从社区服务转变为城市服务
此次上市仪式 ， 主题为“为更好的我们“,金科服务董事长夏绍飞发表了演讲《下一个十年》 ， 通过各项数据展示了金科服务近十年的发展历程 ， 以及未来十年的新变化 。
夏绍飞在演讲中提到 ， 金科股份营业收入从十年前的145亿元 ， 到今天超过2000亿元 ， 销售面积从当初不到200万平方米 ， 到今年的2000万平方米 ， 各项指标接近10倍增长 。
他表示 ， “12年的坚持与投入 ， 金科服务满意度大幅度提升 ， 圈粉无数 ， 用市场口碑赢得了市场认可 。 下一个十年 ， 金科服务将会励志成为全国领先的智慧生活服务商 。 “
他还提到 ， “未来十年 ， 金科服务将从社区服务转变为城市服务 ， 让城市更加高效 ， 充满活力 。 金科服务将由内向外 ， 由社区向社会、向城市去构建大服务、大科技、大生态体系 ， 并持续以人为本 ， 以客户满意度为核心 ， 去构建空间、生活、科技三个核心能力 。 “
他详细地介绍到 ， 金科服务将在城市空间服务方面 ， 围绕居民的生活提供各种场景的综合服务；在美好生活服务方面 ， 不断地提供全方位的增值服务；在智慧科技方面 ， 将搭建运营和管理两个技术构架 ， 形成智慧社区、智慧园区和智慧城市的特色科技服务体系 。 在三个核心的支撑下 ， 加快服务、生活、城市、邻里、科技、共生6条赛道的全力打造 ， 真正实现服务由社区走向社会 ， 客户由家庭走向城市 ， 科技赋能由内部走向公共赋能 。
据了解 ， 2020年上半年金科服务收入为13.69亿元 ， 毛利为4.33亿元 ， 毛利率为31.6% 。 纯利为3.02亿元 。
新闻纵深
今年以来12家内地房企分拆物业H股上市
今年以来 ， 内地房企分拆物业板块港股上市成为一种潮流 。
同花顺iFind数据统计显示 ， 截至11月17日 ， 加上金科服务 ， 今年共有12家物业公司在港股上市 。 此外 ， 也有不少物业公司在排队等待上市 。 融创服务、华润万象已经通过港交所聆讯 ， 恒大物业、远洋控股、建发物业等也处在审核中 。
物业公司缘何热衷在港股上市？
重庆瑞海律师事务所主任赵一岚认为 ， 物业上市热潮的出现 ， 乃天时地利人和 。 港股对物业公司上市门槛较低 ， 对于房企来说 ， 分拆物业管理业务上市有利于优化战略布局和企业价值提升 ， 帮助企业开辟新的融资渠道 ， 促进企业品牌价值和知名度提升 ， 拓展市场份额 ， 优化股东结构等诸多利好 。
更重要的是物业管理行业是存量与增量并存的巨大市场 ， 价值正在被资本市场认可 。
根据中国指数研究院披露数据 ， 预计到2025年商品住宅销售面积累计238亿平方米 ， 按照百强企业住宅物业费计算 ， 整体市场规模近1万亿 。 到2025年中国社区增值服务市场容量预计达1.8万亿 ， 未来行业规模将持续稳步增长 。 物管行业目前集中度不高 ， 但行业Topl0和Top100的市场份额一直在提升 ， 头部企业的平均营收规模更大 ， 净利润率也更高 ， 营收和净利润的同比增速也更大 。
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金科服务董事长是位基层做起的80后
此次 ， 金科服务在香港成功上市 ， 作为董事长（董事会主席）的夏绍飞也大放光彩 。
作为重庆最新上市公司董事长 ， 他是何许人也？
公开资料显示 ， 夏绍飞 ， 40岁 ， 属于”80后“ ， 西南财经大学市场营销学士 。
作为金科股份实控人黄红云的爱将 ， 夏绍飞属于老金科人 ， 2002年4月至2012年1月 ， 历任金科股份市场管理部的策划主管、营销经理、品牌主任、营销主任及高级营销主任 ， 主要负责金科股份附属公司营销策划的协调工作 。
自2012年1月至2014年8月 ， 夏绍飞担任金科股份品牌物业部副总监 ， 并随后晋升为总监 ， 主要负责营销管理及物业管理的整体运营 。
夏绍飞于2014年8月加入金科服务 ， 时年34岁 ， 并自该时起一直担任金科服务董事会董事、主席 ， 2020年5月起调任执行董事 ， 主要负责金科服务整体经营管理、策略规划、社区增值服务及技术服务 。
而金科服务执行董事兼执行总经理罗传嵩 ， 也是老金科人 ， 现年45岁 ， 负责金科服务日常管理及营运 。
履历显示 ， 罗传嵩从金科服务基层做起 ， 2002年12月加入金科服务并担任秩序维护部部门负责人 ， 主要负责安全维护工作 ， 2003年9月晋升为项目经理 ， 主要负责项目营运及管理 。 自2009年3月至2014年8月 ， 它担任总经理助理 ， 并随后晋升为副总经理 ， 主要负责客户服务、安全维护及物业管理项目 。 罗传嵩自2014年8月至2020年5月一直担任金科服务总经理 ， 主要负责日常管理及营运 。
【金科服务香港上市，募资57亿港元，成今年重庆最大IPO】上游新闻·重庆商报首席采访人员刘勇实习生杨宝川


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