胡葆森的第四支股票
河南走出了两位地产大佬 ， 许家印和胡葆森 。 他们最近都挺忙 ， 许家印忙着将恒大汽车推向上交所 ， 胡葆森忙着将代建业务推向港交所 。11月10日晚间 ， 中原建业有限公司（以下简称“中原建业”）向港交所递交招股书 。 从地产、装配式建筑、物业 ， 到代建 ， 这是建业第四次向资本市场发起冲锋 。作为建业地产旗下的代建公司 ， 在上市重组之前 ， 建业地产持有中原建业100%股权 ， 实际控制人胡葆森通过恩辉持有建业地产72.31%的股份 。 分拆完成后 ， 中原建业与建业地产之间成为了两个独立的个体 。
截至目前 ， 绿城管理的业务已遍及中国27个省、直辖市及自治区的85座城市 ， 拥有267个代建项目 。 按照在管面积划分 ， 有38.6%位于一二线城市 ， 61%位于三四线城市 。截至2020年6月底 ， 中原建业在中国六个省及自治区的95个城市合计共有182个在管项目 ， 其中有174个在管项目位于河南省 ， 且大部分位于河南的县城或县级市 。 在2017-2019年及2020上半年 ， 来自于河南省的收益对总收益的贡献比例分别为100%、100%、99.4%及98.0% 。
就商业代建业务而言 ， 绿城管理的毛利率水平与中原建业的净利率水平存在一定差距 。 这与二者的业务模式有关 ， 绿城管理有自行运营和与业务伙伴合作两种模式 ， 由于需支付一定的管理费 ， 合作模式拉低了绿城管理的净利率 。2017-2019年绿城管理透过业务伙伴合作商业代建产生的收入分别为1.2亿元、3.8亿元、6.8亿元 ， 占总收入的11.8%、25.8%、33.9% 。 同期 ， 毛利率由2017年的56.8%下降至2019年的44.2% ， 净利率从25.5%下降至18.74% 。据2020年中报 ， 绿城管理毛利率为41.7% ， 较2019年下降2.5个百分点；净利率17.11% ， 较2019年下降1.6个百分点 。 同期 ， 中原建业净利率仍维持在62%水平 ， 表现更为平稳 。作为“代建第一股” ， 绿城管理趟出了一条资本路 。 上市前得到了基石投资者的青睐 ， 苏泊尔产业资本、益祥资本分别认购5847.5万股及2480万股发售股份 ， 合计持股4.36%；资本市场给予了正面回应 ， 上市首日 ， 绿城管理涨幅达30% ， 两天后涨幅扩大至76% 。目前 ， 绿城管理市盈率约18.3倍 ， 远高于内房股均值 ， 一旦资本市场接纳中原建业 ， 其未来估值空间不难想象 。
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