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恒大|当愉快的事情落幕，还有待解的流动性危机( 二 )


除了产业资本 ， 战投机构中不乏银行、信托等债务类融资机构的身影 ， 战投条款中强制分红的设计本质上也更类似于优先股 ， 第三轮引战公告显示：定约方已同意 ， 于订立重组协议前及于恒大地产正常持续经营之前提下 ， 恒大地产将于履约承诺期间之每一个财政年度将其净利润的最少68%分派予其各自股东 。
各战投方在四年期间也是赚的盆满钵满 ， 例如：
深圳控股在2020年中报中表示 ， 2017年 ， 本集团作为战略投资者出资55亿元投资了恒大地产股权 。 恒大地产分别于2020年1月和7月向本集团派发了2018年分红约7.9亿元（年化收益14.36%）及2019年分红约6.6亿元（年化收益12%） 。
此前风波中流传的文件显示 ， 如不能完成重组 ， 恒大须偿还战略投资者1300亿元本金及137亿分红（年化收益10.53%） 。
相比永续债 ， 成本由利息支出变成了分红支出 。
战投危机解除 ， 流动性待解
随着今年人民银行和住建部会同相关部门制定的“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”的出台 ， “三条红线”成为房企高杠杆扩张的紧箍咒 。
根据房企踩线多少 ， 将房企分为红橙黄绿四档管理 ， 每升一档 ， 企业有息负债规模增速上限减少5% ， 三条红线全踩的房企 ， 有息负债规模不得增加 。 根据多家券商数据 ， 截至2020年6月末 ， 三条红线均超标的“红色档”企业超过20家 ， 其中恒大地产均赫然在录 。
一位前恒大区域公司高管表示 ， 最近几年感觉非常缺钱 ， 公司甚至通过商票套现融资维持 。
一位商业银行票据业务人士证实 ， 恒大商票市场上收的机构不多 ， 再前段时间的事件和对房地产调控升级 ， 主流机构大多不碰 。
几家对恒大融资存量较大的商业银行也表示 ， 目前的政策是维持存量、不做增量 。
“对恒大项目的区位及资产本身的要求 ， 较之前要更加严苛一些 。 ”一家对恒大存量业务较多的大型信托公司区域负责人表示 。
风波之后 ， 中国恒大自身也开始了降负债系列组合拳 ， 如物业分拆上市、转让广汇实业全部股权给上海国资申能集团、加大营销回款等 。
作为恒大汽车销售渠道布局的重要一步 ， 两年前恒大入股国内最大汽车经销商集团广汇实业 ， 如今突然撤离 ， 恒大汽车未来的销售前景 ， 令业内唏嘘 。
缓解流动性问题的措施还有销售回款 。 11月3日 ， 中国恒大发布公告 ， 9-10月共实现销售1819.7亿元 ， 前10月累计实现销售6325.9亿元 ， 已超过去年全年6010.6亿元的销售额 ， 完成今年6500亿元销售目标的97.3% 。
夏海钧透露 ， 恒大目前的拿地方式以并购为主 ， 在全国拿的项目中 ， 有200多个通过并购获得 。 恒大转变拿地方式的原因有二——坚决执行国家的房地产调控政策 ， 不通过举牌推高地价、楼价；并购中小企业 ， 既得到便宜的土地 ， 又有效化解金融风险 。
此外 ， 地产并购也成为恒大拿地的主要方式 。 之前风波中流传的文件显示：恒大地产积极助力化解行业和金融风险 ， 新增土储中54%为并购经营不良的房地产企业项目和金融机构不良资产 ， 盘活项目200多个 。
但这也对其后来的流动性和行业声誉影响埋下隐患 。 根据中国裁判文书网、Wind及启信宝数据 ， 今年以来 ， 恒大与众多一手项目方的股权转让纠纷较为多见 ， 案由多为恒大未能支付股权转让款 。
最近公布的十四五规划建议全文中 ， 继续指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位” 。 “房住不炒”这一宗旨在未来的地产业将一以贯之 。
一股份行地产部区域分部总经理感慨 。 “我们（的业务）也不行了” 。 曾几何时 ， 该行地产部动辄百万的入门薪酬一度羡煞旁人 。
恒大战投危机至此告一段落 ， 但与战投们的补充协议具体内容仍不得而知 ， 但至少每年68%的强制分红 ， 仍在考验着恒大的持续经营能力 。


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