城市|未来5年，楼市有了“铁规矩”！高层定调4大方向，22年来首次( 三 )
城市土地归国家所有 ， 收储后可以拿来招拍挂 ， 而农村土地归集体所有 ， 为了保护耕地红线 ， 不能市场化 。
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对地方来说 ， 一边把商服和住宅用地高价出让 ， 收入用于补充财政 。 另一边以低价出让基础设施用地和工矿仓储用地 ， 以谋求GDP的增长 。
你只看到了各地高铁通达 ， 美景游园 ， 宽阔的新城和街道 ， 便民的设施和路网 ， 却没看到支撑这一切的背后：土地市场、房地产市场、地方财政收入、地方GDP和地方KPI互相交织 ， 形成了盘根错节的紧密联系 。
因此 ， “以人为核心的城镇化” ， 是要缓解土地供需失衡 ， 打破户籍限制 ， 增加常住人口的住房供应 。
比如 ， 降低工业用地比重 ， 多供点住宅用地 。
比如 ， 服务要均等 ， 外地人在这个城市也可以享受和本地人一样的待遇 ， 光建了一堆房子不叫城镇化 ， 让人们享受到医疗和教育资源的配套才叫城镇化 。
比如 ， 大幅增加保障房和租赁房的供给 。
现在很多城市有个问题 ， 嘴上光说要增加保障房 ， 行动上还是把卖地盖商品房当成主要增收手段 ， 不少三四线城市 ， 一边严控住宅用地的出让规模 ， 导致房价连涨多年 ， 另一边捂着“真香”的高价地 ， 廉租房也没增加多少 。
未来5年 ， 形势一定会改观 ， 我们拭目以待 。
此外 ， “以人为核心的城镇化” ， 不光是指城市 ， 农村也一样 。
这就涉及到“完善卖地收入分配”了 。
关于卖地收入的分配 ， 前段时间 ， 蓝白写过一篇文章 ， 以后土地财政要“强制”反哺农村 。
按照有关部门要求 ， 到“十四五”期末 ， 也就是用5年时间 ， 地方土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上 。
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2019年全国卖地收入是7.8万亿 ， 按20%的土地收益比例 ， 50%的土地收益就是7800亿 。
前面说了 ， 有人在城市里买房、落户、结婚 ， 也有人在大城市混不下去回家的 ， 比如大龄农民工 ， 比如返乡创业的年轻人 ， 他们回到了农村 ， 配套跟城市根本没法比 ， 无非是到了另一个“围城” 。
因此 ， 城市的卖地收入 ， 要向农村倾斜 ， 农田建设、农田水利、种业、供水、人居环境、投资、商业、基建 ， 都要顾及到 。
第三个方向：关于中心城市、城市群和都市圈的关系 。
梳理一下关于“城市群的”提法时间线 。
在2006年 ， 这三个字第一次出现在文件里 。
2016年的“十三五”规划里 ， 提出要“加快城市群建设发展” 。
2015年至今 ， 已经批复11个城市群规划 。
这一次 ， 规划中提到了四大城市群：推进京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展 。
重点：要注意用词的区别 。
京津冀的重点是“协同” ， 几个重点城市承担的职能是不一样的 ， 需要“各就各位” 。
长江一带的重点是“发展” ， 先把体量、规模、经济搞起来再说 。
大湾区的重点是“建设” ， 因为这个地方对标的是国际三大湾区 ， 志存高远 。
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长三角的重点是“一体化” ， 因为这个区域最成熟 ， 各城市链接最为紧密 ， 户籍、社保更容易“融城” 。
定位不一样 ， 房地产市场的表现肯定也不同 。
在京沪深这样的标杆城市 ， 调控是不会出现口子的 ， 在一体化的长三角 ， 会对外地人越来越友好 。
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