城市|未来5年，楼市有了“铁规矩”！高层定调4大方向，22年来首次( 二 )
关于房地产 ， 有一个亮点是 ， 首次把“房住不炒”写进了规划当中 ， 可以说是自1998年房改22年以来的第一次 。
此外 ， 建议稿中除了提到旧改、城市群、都市圈以外 ， 高层还给房地产定调了“四大方向” 。
1 ， 提到了“住房消费” 。
2 ， 完善卖地收入分配 ， 以人为核心的新型城镇化 。
3 ， 发挥中心城市和城市群带动作用 ， 建设现代化都市圈 。
4 ， 推进以县城为重要载体的城镇化建设 。
如何解读？我们挨个来说说 。
第一部分：关于住房消费
住房消费这个词 ， 最近出现的频率很高 ， 其实这不是个新词 ， 在十三五规划里 ， 原文是“稳步促进住房、汽车和健康养老等大宗消费” ， 这次把汽车和健康养老去掉 ， 单把住房拿出来说 ， 个人觉得有一种单独“点名”房地产的意思在里面 。
住房属性其实有两种：消费属性和投资属性 。
前者既然是“消费” ， 那包含的群体其实很广 。
比如 ， 从农村去到城市 ， 上学、工作、扎根、结婚生子 ， 不买房就上不了学 ， 没地方住就只能回老家 ， 这是刚性消费 。
比如 ， 原来三口之家住的小两居 ， 生二胎后 ， 父母从老家来带孩子 ， 房子不够住了 ， 想置换成三居、四居 ， 这是改善消费 。
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只要你属于以上两种人 ， 就不要怕买不到房子 ， 就算调控再严 ， 也肯定会给这类人“开口子” ， 比如 ， 就算有限贷 ， 首套房利率也会下降 。 哪怕一个城市限购再严 ， 落户后满足个税社保条件就能买 ， 前提是你要有留在这个城市里的决心 。
但后者既然是“投资” ， 味道就变了 。
啥叫投资？以赚钱为目的就叫投资 ， 手段有两种 。
1 ， 买房就是奔着以后把房子转手卖掉赚差价去的 。
2 ， 买房是为了赚租金 ， 细水长流 ， 靠房吃饭 。
翻译一下就是：住 ， 可以 。 炒 ， 不行 。
在过去5年时间里 ， 很多人都是嘴上打着“消费”的旗号 ， 身体却很诚实的做“投资”的事 。
我身边就好多这种人 ， 四处打探消息 ， 嘴里天天都是利好 ， 这个城市建机场 ， 那个城市要开运动会 ， 某个区块要修地铁 ， 一个个都变成了规划专家 。
以后 ， 还是少干点这种事吧 ， 既然让你把房子当成消费品 ， 这些所谓的“利好” ， 对房价的影响会越来越小 。
很多人会说：我偏不把房子当消费品 ， 偏要当成投资品 ， 借钱、加杠杆、重仓 ， 能有什么后果？
兄弟 ， 你头铁就试试 。
第二部分：关于新型城镇化
再来聊聊“以人为核心的城镇化” 。
跟“住房消费”一样 ， 这也是个老词 ， 只是被赋予了新的含义 。
用中信证券明明的话来说 ， 这意味着：土地和住房制度的变化 ， 将踏入深水区 。
来看两组数据 。
1 ， 2019年中国的城镇化率达到60.6% ， 但户籍人口的城市化率仅有44.4% 。
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进城务工人员 ， 大学毕业生 ， 其实都已经在城市里常住了 ， 可他们并没有落户 。
居住证办不了 ， 医保没办法在本地交 ， 异地住院报销比例又低 ， 最重要的是子女上学 ， 很多地方都是优先照顾有房有户、有户无房的人 ， 没房又没户的子女们很难接受良好的教育 。
2 ， 截止11月份 ， 全国卖地收入3.3万亿 ， 但根据社科院的测算 ， 农民的空置宅基地 ， 有1亿亩左右 。
城市里的土地火得离谱 ， 农村的土地扔在那荒废 。
说到底 ， 是因为城乡土地的二元结构 。
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