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啥房子投资价值更高那种看起来就很贵的还是那种老城区，交通很好，但是老旧丑，原价低的房子

我来给题主洗脑了。
从长期的角度看，都没有投资价值（你看的没错，以目前的情况，我认为任何长线投资房产的都是弱智）。
【啥房子投资价值更高那种看起来就很贵的还是那种老城区，交通很好，但是老旧丑，原价低的房子】 我所在的城市，7层以下的老楼，基本都有10-30年的房龄。如果你找一个30年房龄的砖结构老楼看一看，那只有四个字：惨不忍睹。也就是说，你现在买的10+房龄的砖结构二手房，二十年后你连住进去的勇气都没有了，只能等拆迁。问题是，现在国家在拆什么？棚户区啊（一层）。如果你买的是七层的楼，除非建桥建地铁，否则排队估计要排到下个世纪。
高层的优势在于，钢筋混凝土建筑寿命高（50年）。但是硬伤也有，电梯和内饰（就是公摊上的那堆装修），这两个是绝对撑不到50年的，大概十几年就统统报销了。重换都要钱，要么就带病工作（带病工作的高层只能作为贫民窟）。唯一能带来安全感的就是有个持久稳定优良的物业。至于电梯业的黑幕我就不多说了，你真以为住宅电梯年年都年检好好？至于拆迁，高层就别想了，倒是豆腐渣楼政府可以管爆破。
只要土地没有完全私有化，中国的房子就没有实质上的长线投资价值，只有短期炒作价值。当然你也可以屯个房等拆迁，过去有些人是这么暴富的。但是城市是不断铺开发展的，半径大一倍面积大四倍。总有充足的地等着卖，只看政府卖不卖。老房子盖了卖了就扔那吧，我们去开发新区，这些年都是这么玩的（我所在的城市10年发展起来两个新区，现在正在发展第三个）。拆迁？市政府没钱。就算是北上广，你敢说我的房子现在是核心区，20年后还是？还记得20年前自己的城市是怎样的布局么。
综上，老破小除去学区和户口价值（现在小的比较贵，总价低），只有贬值成渣和拆迁两条路；高层虽然保鲜期长一些，却要面临后期维护不好沦落成贫民窟和公交楼的风险（就是住户鱼龙混杂，自住少出租多）。最后，切莫长线投资房产。
■网友的回复
目前投资房产，趋势性机会越来越少，是需要寻找城市乃至项目的结构性机会。
关于投资城市的选择，我已经在一篇文章中说过。
白总结：2019年，哪些城市值得买房？看完这个万能公式不再做韭菜
不过，到底是一线还是二线，需要考虑个人的现金流和城市的准入门槛。
那么，选定一个城市之后，到底这个城市什么样的房子值得投资？
1、关于地段。
“地段地段还是地段”相信大家都已经听腻了。可真到自己买房选择地段的时候，一脸懵逼，到底什么是好地段？随着城市的扩张，多中心的城市非常常见。
哪个中心算是好地段，要看以下三个方面：
第一，交通。城市干道+公共交通（公交+地铁）两个方面。其中地铁的价值，对偏远地段溢价率会较高。
第二，ZF所在地。城市等级越低，ZF搬到哪里，哪个地方的地段价值就越大。越小的城市，所有的资源也会向ZF靠拢。但是一线城市，其实ZF所在地，决定性就没那么重要，最重要的是金融在哪里或者说新经济产业在哪里，对这个区域的价值影响更大。
第三，学区。目前各城市政策都在努力将学区与房子捆绑脱离，但是作用并不明显，未来很长一段时间都将是中国房产投资或者自住一个非常重要的地段价值组成部分。
另外，还想强调的一点是，随着基本居住需求被满足后，现在房地产市场的“改善”需求逐年增多。所以，未来的市场需求主力是品质，也就是地段这个属性逐渐被削弱。之前，可能占到房子本身的80%以上的价值，未来可能只有60%了。
2、关于面积段。
投资尽可能选择，同等面积下，功能性较强的。
什么意思呢，你是买90的两房还是三房？买130的三房还是四房？毋庸置疑，肯定是后者。
目前房价越来越高，只能从控面积来控总价了，所以，面积越小，功能越强，总价越低的，市场最受欢迎。
投资黄金面积段是90-120㎡的三房，目前是需求基础最大的一个面积段，所以投资的价值更高。
当然，不同城市，会有面积段的细微差别。
3、开发商定价陷阱
要选到性价比最高的房子，先明白开发商是如何定价的。一般来说，高层的定价都是橄榄球模式。中间楼层最贵，越往两头越便宜。
这只是基础的定价逻辑，当然还有“定价策略”。这个就比较复杂了，比如一个楼盘，116㎡的三房很少，客户也很喜欢。但是呢，126㎡的三房比较多。所以，开发商在定价的时候，为了跑量，去化126㎡的户型，所以就把116㎡的户型定高价，高位站岗，作为价格标杆。这样，116㎡的客户一看，我擦，面积差了10㎡，但是总价基本一样，算了，还是买123㎡划算。
田忌赛马，在小学课本里就学过的。这个例子是最常用的，涉及到多个产品的时候，开发商定价更鸡贼。
对地产小伙伴说一句，定价和推盘才是考验营销总是不是合格的第一板斧。好的营销总，完全是，想去化哪个户型，就能让众多客户买哪个户型。
扯远了，说回投资。
了解了开发商的定价之后，你秉承着一点，投资看的是回报率。避开最贵的那个户型，最贵的那个楼层，选择性价比最高的那一个。
4、关于别墅。
经常有人问，哎呀，国家都不批别墅了，能不能投资个别墅啊？多稀缺啊。我只能翻白眼。
每一座城市的别墅大概都经历三个阶段：
第一个阶段大概是15-20年之前，那个阶段的别墅是有一轮普涨的。因为那个时候大家都没有好房子住，所以觉得别墅就是好房子，富人都去买，彰显自己有钱。
第二各阶段，别墅基本就涨不动了。但是房子一定是自己要去住的，很多人发现别墅都是建在郊区生活很不方便，所以别墅基本没人要了，价格自然就涨不上去了。
第三阶段，也就是现在这个阶段，全国不同的城市开始分化，过去大家的发展情况都差不多，但是现在是城市竞争力越差的城市别墅越不值钱。
你也可以想象一下你所在城市的别墅是属于哪一个阶段。现在的情况是，比如北京、上海、深圳这样的大城市别墅物业还是非常有价值的，但是也不能太远，离城市太远的荒郊野岭是不行的，必须要有生活配套或者未来三五年有轻轨以及各种各样的市政配套才行。
总的来说，像北京、深圳、上海这样的城市，别墅只要不是超级偏远都还是有价值的，当然距离市中心的越近越有价值。在这个基础上更值得买的别墅是花园面积超大，买别墅其实就是买地，花园越大价值越大。
所以如果你的城市级别并不是很高，还是建议你老老实实的回到市中心买豪宅，如果你的钱足够多的话。
5、关于学区房。
之所以专门再说，是因为这个话题比较复杂，很难一次性讲清楚，我主要讲三点。
第一，老、破、小学区房单价有天花板。
名牌的学校都集中在市中心，无论哪座城市基本都是如此，所以才会有只有厕所那么大的老、破、旧小区可以卖出天价。事实上这样的房子到一定程度是涨不上去的。在这一轮房价暴涨之前，学区房的价格是非常坚挺的，但是在这轮暴涨中，它的涨幅是有限的，涨幅追不上新建的房子。理由很简单，大家的消费习惯在慢慢变化，过去一味强调学区房，为了孩子上学可以蜗居在很老、很小的房子了。可是今天大家的观念正在转变，大家比过去有钱、比过去更懂生活，不仅学校好，住的也要好。我建议大家不要买老破小小区，对于孩子上学而言，生活也很重要。
第二，名校分校更值得投资。
名校的分校旁边的学区房更值得购买。按照我们的老观念，老的总比新的好。但是小学是教育集团化，所有的分校都会在比较好的管控之内，师资会交流，另一个更重要的原因，新楼盘的价格会更高所以生源会更好。
影响一个学校好坏的最重要就是生源，简单一点就是老师虽然重要，但是生源更重要。你选择豪宅区，这个区域的生源素质有可能会更好一些，当然我不是用财富划分人的等级，但是你不能否认一点的是，越有钱的群体在教育方面更舍得投入，所以这类生源聚集在一起，名校的分校也不会差的。
第三，私立学校崛起，将冲击学区房。
越是在打大城市，这个趋势越明显。所以，其实越有钱的人，越可以不用挤破头去抢学区房。
暂时先说这几点~希望每个人都能买到好房子哟~
■网友的回复
写点最精练的，以5年为周期，买房子第一条一定是地段地段还是地段。（特朗普做房地产的主要思路）。北京四合院再破也值钱为什么？就是因为地段好，地段就是该地区发展潜力。买北上广和新一线不要买三四线，买南方不买东北。以上是适用于大范围，但是任何情况都有特例不做讨论但是肯定地段最重要。买房子买的不是房子本身，买的是配套，医疗、教育、交通、消费能力等等，去沙漠建栋楼也不要啊对不对。房子好坏是在地段基础上再选择，但是！想投资一定不要买已经配套完善价格饱和的地段，未来趋势最重要，北京东西城好不好，好！发展空间大不大，还可以，但是未必有通州发展前景大，升值空间未必更高，低买高卖一个道理。
但刚需请无视我以上说的话，看自己的需求和经济能力，该在哪买在哪买。
提醒一下楼主，目前已经是北上广换房的好时机，谁跟我说房子泡沫会爆掉，我还真没看出来，年底各种会议已经搁置房产话题，明年大概率放宽政策，如何抵抗经济下行，看疗效。
顺便说下，北京公务员上上周已经部分搬迁到通州，买房的买房租房的租房，坑自己人？不存在的。
■网友的回复
如果这两种房子进行对比的话，我认为应该去买A。
因为B的房子年限太长了，我一般不建议买年限超过七年以上的房子，虽然它在地铁口。因为过长的年限导致房子的价值降低。
但是A这个房子也不是很好，虽然比较新，但是A 靠海太近了，潮气很重，家居装修都会很受影响。
■网友的回复
上海刚刚说市区内超过50年的老弄堂都要给保护起来，也就是说不拆了，其实就是拆不起了。感觉以后国内一线城市也会跟美国几个大都市一样，downtown留几个写字楼和cbd，追求品质的居民生活还是要去郊区自然环境好的地方。
■网友的回复
一个是投资自住等升值一个是等拆迁
■网友的回复
每个城市特点都不一样，大水满贯下，房子是两极分化了。房产是特别local的投资，隔一条马路都是冰火两重天，何况是不同城市。
■网友的回复
你给的两种选择我都不想选。虽然我是个中介，但是你给的两个选择确实都不是最好的选择。


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