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贷款|中介鼓吹房贷按揭转抵押？银行人士：应警惕风险

本报采访人员 郝亚娟 张荣旺 上海报道
近日 ， 《中国经营报(博客,微博)》采访人员了解到 ， 多位中介在社交平台发布“房贷按揭转抵押”的消息 ， 具体而言 ， 中介可帮忙成立公司并准备全套资料 ， 即可把年化5.2%以上的二套房按揭贷款转换为4.5%的抵押贷款 。
“还没买第二套房或者已经按揭买二套房的客户一定要通过这种方案‘转贷’ ， 会节约很多成本 。 ”其中一位中介人士表示：“做这个业务必须有一套全款的房子 ， 然后我们帮你注册公司 ， 办好营业执照、财务流水等数据 ， 大概只需要1.5%（贷款总额）的费用 ， 费用取决于你实际情况 ， 如果你名下有公司 ， 我们操作起来相对省事 ， 费用也会少收一点 。 我们可以给你申请下来4.5%成本的房抵经营贷 ， 而你如果按照按揭的方式去买二套房 ， 按揭利率至少5.2% ， 算下来还是划算的 。 ”
当问及该操作是否有风险时 ， 上述中介人士表示：“我们做很多单子了 ， 没有出过事儿 ， 不然怎么收你服务费 。 只要你配合 ， 银行就不会查出来 。 ”
采访人员就此方案采访银行人士 ， 某国有大行客户经理表示：“按揭房贷和房抵经营贷对应的是两种产品 ， 后者是针对企业客户的 ， 企业将房产质押给银行而办理的经营贷 ， 利率相对优惠 。 不过 ， 房抵经营贷在申请中银行还会审核相应条件 。 对于个人而言 ， 一旦银行查出来资金用途存在问题 ， 就要承担断贷的风险 。 ”
【贷款|中介鼓吹房贷按揭转抵押？银行人士：应警惕风险】一位股份行人士分析：“按揭房贷转成房抵经营贷 ， 一方面是涉及到虚构贷款申请条件 ， 有一定的风险；另一方面 ， 还需衡量其中的成本 ， 如果要转成经营性贷款需要名下有公司 ， 这意味着注册公司需要一定成本 ， 此外 ， 转贷需要在上一家银行解抵 ， 把尾款结清才行 ， 结清尾款的资金可以是自己的现金 ， 也可以是过桥资金 ， 这都是需要考虑的资金成本 。 ”
今年以来 ， 为支持实体经济和进一步减费让利 ， 银行下调了企业的贷款成本 ， 部分银行提供的房抵经营贷利率可达到4.3% 。 而房抵经营贷与按揭贷之间较大的利率差给不少投机分子提供了“套利空间” ， 部分企业主会选择以房抵经营贷的方式获取较低成本银行贷款 ， 然后投资买房 。
不过 ， 这一情况亦引起了银行方面的警觉 。 此前 ， 有报道称 ， 深圳等地有部分国有大行已于近期收紧房地产经营贷的贷款条件 ， 提高个人经营性贷款合规审核门槛的同时 ， 穿透审查企业资金流水 。
北京金诉律师事务所王玉臣律师表示 ， 银行贷款是有明确的用途设定的 ， 必须按照用途去使用 ， 不能挪做他用 。 经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品 ， 借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款 ， 贷款资金用于其企业或个体户的经营需要 。 这种贷款是给中小企业经营的惠民举措 ， 更是明令禁止不允许流入楼市的 。
“现实生活中 ， 经营贷流入楼市并不少见 。 尤其是当经营贷利息少于房贷的时候 ， 在一些中介机构 ， 甚至银行的诱导下 ， 一些购房人利用新设公司或者购买的公司骗取经营贷 ， 用于支付首付款或者先多方筹集资金付全款 ， 然后再用房子抵押贷款偿还之前的过桥借贷 。 ” 王玉臣指出 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出 ， 对于此类贷款 ， 需要注意贷款抵押品的管理和贷款资金的流向 ， 当前部分中介把房抵按揭贷进行包装 ， 然后获得新的贷款 ， 这其实是有风险的 ， 所以后续一定要严管此类抵押贷款 ， 尤其是在抵押物评估、抵押品的属性、贷款资金的流向方面需要管控 ， 真正做到贷款的健康发展 。
（编辑：朱紫云 校对：彭玉凤）
本文首发于微信公众号：中国经营报 。 文章内容属作者个人观点 ， 不代表和讯网立场 。 投资者据此操作 ， 风险请自担 。


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