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中国住房租赁人数超2亿意味着什么？中国住房租赁人数超2亿令人震惊( 二 )


2018年12月23日 ， 在提请全国人大常委会审议的《土地管理法》和《城市房地产管理法》修正案草案中规定 ， 工业、商业等集体经营性建设用地被以允许出让、出租等方式交由单位或者个人使用 。 当时很多业内人士认为 ， 此举是为集体建设用地入市扫除法律障碍 。
而今 ， 随着试点的增加 ， 集体经营性建设用地大量入市的可能性正在增加 。
对于试点新增加的5个城市 ， 严跃进认为 ， 这意味着集体建设用地建设租赁住房试点进入了2.0版本 。 此前试点的城市表现为流动人口规模大 ， 租赁市场需求比较旺盛 。 而试点新扩容的5个城市 ， 同样属于规模大、流动人口多的城市 。 但更为关键的是 ， 在2018年 ， 这几个城市房价上涨比较快 ， 存在通过发展租赁市场对冲高房价的可能 。 尤其是贵阳和海口 ， 在2018年全国70城房价指数排行中 ， 在个别月份出现涨幅第一的现象 。
严跃进认为 ， 第二批试点获批的信号意义较强 ， 预计在2019年下半年 ， 房价上涨过快的城市也有加入试点的可能 。 此外 ， 随着《土地管理法》和《城市房地产管理法》修改工作的推进 ， 后续集体建设用地改革的力度会更强 ， 这将利好租赁供给端和租赁市场的活跃 。
专家：特大城市住房租赁市场需加强精细化管理
新华社北京5月5日电（采访人员王岩波）近期 ， 北京对房地产经纪机构违法违规行为开展持续整治 ， 效果明显 。 专家认为 ， 北京等特大城市住房租赁市场的管理难度大 ， 一方面需要增加供应平抑房租 ， 另一方面还需要防范居住密度过高带来的安全隐患 ， 政策调整宜做好效果评估 ， 设置政策过渡缓冲期 ， 避免短期集中实施引发市场供求紧张 ， 同时可探索区域差别化政策 ， 加强租赁市场精细化管理 。
随着北京对房地产经纪机构各类违法违规行为开展“周周查”专项行动的持续深入 ， 市场得到有效净化 。 在房地产行业供给侧结构性改革大背景下 ， 各地加速推进“租购并举” ， 也在促成住房市场形成新供应格局 。 长租公寓作为近几年租赁市场上的一个新兴细分领域 ， 在北京、上海、广州、成都、南京等热点城市发展迅速 。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示 ， 发展租赁市场要改变租赁市场的供应结构 ， 不断增加租赁市场的有效供给 。 长租公寓丰富了租赁市场产品线 ， 成为新就业群体实现住有所居的有效途径 。
住房和城乡建设部公布的数据显示 ， 目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住 ， 占城镇常住人口的21% ， 其中以新就业大学生和外来务工人员为主 。 与新就业群体旺盛的住房租赁需求相比 ， 北京等大中城市租赁市场存在房源总量不足、租价高、供应结构不合理等问题 。
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为 ， 长租公寓是关系房地产业转型升级的一个行业 ， 也是一个民生行业 ， 长租公寓的租房者多以20岁至35岁新就业群体为主 ， 多数收入水平不高 。 该协会下设的租赁委员会会员单位 ， 目前租赁经营的房间数已经超过150万间 ， 解决了约200万人的居住问题 。
由于行业平均盈利水平相对较低 ， 对符合条件的客厅改造出一间房间单独出租使用的模式较为普遍 ， 但各地对此认可情况不一 ， 相关政策存在较大差异 ， 目前上海、武汉、广州等城市已明确允许该模式发展 。
中国房地产业协会会长冯俊认为 ， 规范、引导长租公寓行业发展是推进“租购并举”的应有之义 ， 但优化特大城市住房租赁市场需加强精细化管理 。 目前北京租赁市场存在相当多数目的隔断房 ， 若集中整治 ， 一方面会导致租客安置困难 ， 另一方面短期释放需求可能会加剧租赁市场供求紧张 。 对隔断租赁房的整治应做好政策过渡衔接 ， 设置好政策缓冲期 。
【中国住房租赁人数超2亿意味着什么？中国住房租赁人数超2亿令人震惊】此外 ， 专家认为 ， 可结合非首都功能疏解战略布局 ， 探索“N+1”模式区域差别性政策的可行性 ， 比如在低收入群体、新就业群体居住较为集中区域 ， 可明确改造标准 ， 同时加强监管 ， 支持该模式发展 。 冯俊表示 ， 以往群居房不利于管理 ， 现在可以探索通过对长租公寓企业进行规范 ， 比如配合相关部门做好人员信息登记 ， 以期提升行业管理水平 。


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