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再说一次，千万别在县城买房

很多人不明白一个简单的道理 ， 千万别在县城买房 。总有很多在大城市(尤其是一线城市)打拼的年轻人 ， 觉得拼死拼活也买不起房子 ， 总有一天要回老家 。县城房子多便宜啊 ， 可能50万就上车了 。还有一些长期生活在县城的人 ， 在当地买了一套又一套 ， 觉得房子买在身边才放心 ， 不愿意走出去投资 。我遇到过不少这样的粉丝 ， 每次都要说半天 ， 很为他们可惜 ， 所以今天专门写文说清楚 。一线城市房价是贵 ， 县城房子也足够便宜 。但大家不妨深究一下 ， 为什么？为什么鹤岗房子的“白菜价”在三四五线城市蔓延 ， 房价跌到地板上？为什么深圳房价高不可攀 ， 还有那么多人砸锅卖铁想上车？房价贵不贵是一回事 ， 房子有没有投资价值 ， 则是另一回事 。别说县城 ， 很多二线省会的投资价值都堪忧 。 如果你还有亲朋好友要回老家买房 ， 赶紧拦住 ， 这就是帮了他们大忙了 。千万别在县城买房 。 为什么？中国太辽阔、太复杂了 ， 很容易被眼前的“一亩三分地”限制了视野 。中国人特殊的土地情结 ， 造就了“有了钱就买房”这一特色 ， 这也是东亚普遍的投资方式 。但是 ， 囿于投资渠道的信息不对称 ， 以及大城市居高不下的房价 ， 很多人下意识地选择了回乡置业 。他们忍痛离开了辛苦打拼多年的一线城市 ， 回到县城老家 。也有人在后台给我留言 ， 说现在郑州、合肥这样的强二线城市发展势头喜人 ， 还有没有必要坚守在一线或者环一线城市？当下中国城市格局 ， 确实斑斓复杂 。一线、环一线、二线、县城的层级排序并不困难 。 可落到现实中 ， 人们的投资选择却无比艰难 。甚至 ， 用城市面貌衡量城市前景 ， 都已经不太准确 。倘若只看建筑和街面 ， 我发现哈尔滨、沈阳、呼和浩特、银川、太原都很漂亮 。 残酷的事实是 ， 这些现代化的城市都不怎么留得住人 。人留不住 ， 房价自然起不来 。我在当地打车 ， 跟出租司机聊起当地房价 ， 便宜得让我这个外地人欣喜若狂：“哇 ， 好便宜！”结果自然遭了司机的白眼：“你怎么不看看我们这里的工资？”二线省会尚且如此 ， 小县城只会更糟 。再说一次，千万别在县城买房
图源：国民经略从房价与收入的比值来看 ， 深圳固然高不可攀 ， 但小地方就轻松了吗？小地方房价便宜 ， 背后是高薪就业机会匮乏 。没有好的工作 ， 原因是缺乏好的产业 。 高端产业缺失 ， 直接影响了当地发展前景 。 结果又是留不住人 ， 楼市无人接盘 。 如此陷入恶性循环 。这样的恶性循环中 ， 习惯在当地买了一套又一套的人群 ， 投资意义何在？诚然 ， 三四线城市的楼市不是没有上行过 ， 但背景是2016-2018年棚改及棚改货币化 。 背后还有央行释放基础货币作为补贴 ， 这是对三四五线城市的定向放水 。眼下棚改已经接近尾声 ， 棚改货币化补贴在去年就陷入断崖式下跌 ， 没有了印钞机的定向支持 ， 只靠棚改债 ， 还能指望新一波行情吗？你可能会反驳我 ， 谁说县城没前景 ， 不是还有百强县吗？然而 ， 评判县城楼市的真实价值 ， 不能用常规思维 。再说一次，千万别在县城买房
数据和排名不能代表一切 ， 买房投资不能仅看数据 ， 还需找到其价值的深层规律 。比如 ， 排名第16的贵州怀仁是茅台总部 ， GDP再高有何意义？排名第12的陕西神木 ， 地下有矿 ， 能比吗？剩下大部分百强县都是江苏、浙江、福建组团作战 ， 这才是趋势与玄机！他们真正的竞争力 ， 不在于自身 ， 而在于所处的顶级都市圈 。这些城市本身在长三角或同级别顶级城市群中 ， 离一线城市、核心城市不远 ， 能够接受顶级城市的辐射与带动 。说白了 ， 县城竞争背后实际上还是顶级城市的竞争 。这本身就反映了城市化趋势的变迁 。城市化1.0靠商品流动 ， 城市化2.0靠资本流动 ， 城市化3.0靠信息流动 。一般认为 ， 在商业时代的中心城市附近 ， 难以形成和它体量相似的其他中心城市 ， 这是商品流通的物理规律决定的 。然而 ， 资本流动和信息流动不看物理上的距离 ， 因而在同一个相对狭小的物理空间 ， 也可以容纳更多的顶级城市 。新时代的区位概念 ， 不再是平面上画图 ， 哪里缺一个节点哪里就有机会 。恰恰相反 ， 哪里有世界级的城市和城市群 ， 并建构起最合理的分工 ， 哪里才有爆炸性的机会 。工商文明时代 ， 上海对杭州占有绝对优势 ， 但现在杭州另辟蹊径成功了 。大湾区内部 ， 如果仅拼商业 ， 深圳怎么可能在广州和香港的夹缝中拔得头筹？这也是为什么 ， 无法在一线上车的前提下 ， 也要抓紧抢占环一线的理由 。2008年爆发的金融危机 ， 最倚赖出口加工业的东莞 ， 受冲击最严重 。 东莞却在近年企稳回升 ， 这并非出口加工业的回光返照 ， 而是得益于深圳超强的外溢效应 。时至今日 ， 东莞南部早已融入深圳 ， 华为部分业务落户松山湖 ， 未来还有多条地铁和城际将东莞与深圳紧密相连 。同样环深的惠州、珠海也不甘其后 ， 跃跃欲试 。甚至中西部的一些强省会 ， 比起都市圈 ， 都要黯然失色 。我在后台经常收到留言 ， 比如郑州和珠海都有空港新城 ， 选哪个？合肥政务新区和南沙都是新区 ， 选哪个？网红城市长沙 ， 房价有没有前途？这些问题其实都可以归到：环一线VS强二线 ， 怎么选？其实 ， 二线再强 ， 也赶不上一线的确定性 。 长期来看 ， 风险也更大 。比如长沙 ， 刚过去的黄金周 ， 长沙又一次火出圈 。 收入不低 ， 房价和消费不高 ， 这不是神仙般的地方？长沙居民富裕指数和城镇居民可支配收入为中部最高 ， 仅次于一线城市和苏杭两地 。 相比之下 ， 郑州、南昌、合肥的富裕指数却位于全国平均线及以下 。更厉害的是 ， 长沙50.7%的生存型消费比重为全国最低 。 同时 ， 其39.7%的发展型消费比重为全国最高 。


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