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金科股份，销售增长，业绩稳增|销售增长、业绩稳增 多家券商给予金科股份“买入”评级

从A股房地产企业三季报数据来看 ， 前三季度营收平均值同比增长7% ， 而归母净利润前三季度同比降低12% 。 受到上半年新冠肺炎疫情等因素的影响 ， 前三季度营收整体增速放缓 ， 利润下降是A股房地产企业普遍存在的现象 。 同时 ， 克而瑞研究数据显示 ， 前8个月有近6成房企业绩完成率不足60% 。 2020年房地产行业的土地、规模红利消退趋势愈发明显 ， 在以往规模竞争的基础上 ， 盈利能力也在逐渐出现分化 。
11月2日 ， 金科股份(000656,股吧)发布公告 ， 1-10月 ， 公司及所投资的公司实现销售金额约1,729亿元 ， 房地产销售面积约1,680万平方米 ， 按照年初既定目标 ， 金科已完成全年度销售目标的近八成 ， 据内部消息 ， 其旗下的华东区域、浙沪区域更是分别提前三个月、61天完成全年签约销售任务 。 在稍早前公布的三季报中显示 ， 金科股份前三季度累计实现营业收入477.26亿元 ， 同比增长10.47%；实现净利润55.77亿元 ， 同比增长19.61%；实现归母净利润44.37亿元 ， 同比增长11.46%；净利润率达到11.69% ， 较上年同期提升1个百分点 ， 均高于行业均值 。 规模与利润同步增长的背后体现的是金科股份经营结构的不断优化 。
提前战略调仓 城市布局能级持续上升
9月 ， 金科股份总裁喻林强曾在媒体采访中提及 ， “不要把鸡蛋放在一个篮子里 ， 更要把鸡蛋放在鸡肉价格贵的地方 。 这几年金科一直坚持全国化布局 ， 并有意识的进行战略调仓 ， 这不仅是出于控制发展风险的考虑 ， 也是提升金科发展战略纵深和销售规模的重要手段” 。
【金科股份 ， 销售增长 ， 业绩稳增|销售增长、业绩稳增 多家券商给予金科股份“买入”评级】过去多年 ， 金科的销售面积一直位列全国前十 ， 但是因为公司土储大量集中在低房价的西部地区 ， 金科的销售均价在行业内一直处于低位 ， 这直接导致了整体销售规模的发展滞缓 。
但是随着此轮的调仓 ， 金科的销售均价正在发生明显变化 。 2018年上半年金科在全国的销售均价只有8500元/平 。 2020年上半年 ， 这一数据已经达到10093元/平 。
今年上半年 ， 金科在江苏、浙江、安徽等华东地区的销售额为372亿 ， 占全集团销售额的43%；首次超过传统根据地大西南区域的销售 。 另外华中、华南板块的销售占比也在提升 ， 分别达到10%和8% 。
2020年上半年 ， 金科的销售面积仍然位列全国第九位 ， 和2019年持平 。 但是2020年上半年金科的销售规模已经来到全国第16位 ， 较2019年同期提升一位 。
前不久金科公布的三季报则显示 ， 报告期内公司新增土地123 宗 ， 土地购置金额740 亿元 ， 权益购置金额431 亿元 ， 新增建面1995 万方 ， 权益建面1271 万方 。 新增土储按金额口径看 ， 城市圈分布上 ， 长三角、珠三角、环渤海、中部、西部分别占到41%、4%、9%、16%和30% ， 新增项目以长三角等区域为主；城市能级分布上 ， 二线城市和三线城市分别占比75%和13% ， 新增项目以二三线城市为主 。 期内新增土地成本为3709.27 元/平米 ， 新增土地成本/销售均价为36% ， 表明公司所获取项目仍具备一定的盈利空间 。 而随着公司2018、2019地价售价比有所下行 ， 金科未来毛利率提升同样可期 。
精细化管理内炼内功 机构维持买入评级
在规模和战略调仓同步进行的同时 ， 金科股份高层也曾多次在公开场合强调 ， “在当前去杠杆的大环境下 ， 特别是三道红线的发布 ， 我们一定不能逆势而动 。 ” 。 事实上 ， 在2017年公司实施跨越式大发展战略的前夕 ， 内部就已对加杠杆这个事情进行了审慎的讨论 。 金科认为 ， 要弯道超车离不开杠杆 ， 但是一定不能盲目的加大财务杠杆 。 加了财务杠杆 ， 一定要能拿到更好的项目 ， 不然这就是饮鸩止渴 ， 久而久之 ， 一定影响公司的可持续发展 。 房地产企业还是要多把精力花在自己的老本行上 ， 拿好地 ， 生产优质的产品 ， 做有回款的销售 ， 有利润的现金流 ， 这才是经营发展的王道 。


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