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人间 | 从新区标杆到烂尾小区，只需要4年

本文系网易“人间”工作室（thelivings）出品 。人间 | 从新区标杆到烂尾小区，只需要4年
人间 | 从新区标杆到烂尾小区，只需要4年
12012年 ， 我所在的北方某地级市在市区西侧规划了55平方公里的土地 ， 准备建设新区 。 无奈经济基础薄弱、知名度低、支柱产业几乎为零 ， 实体产业招商引资的难度很大 。 经过一番思考 ， 政府决定先从房地产下手 ， 通过卖地拉起新区的框架 ， 未来再进一步填充其他配套产业 。也就是在这时候 ， 我的老板和新区管委会的赵副主任搭上了线 。 老板是房地产开发商 ， 彼时刚在老城区开发完一个项目 ， 因地段好、价格低 ， 赚得盆满钵满 。 他想乘胜追击 ， 却苦于无新项目开发 ， 而此时的赵副主任正在新区招商引资上屡屡碰壁 ， 急需做出一些成绩 。 赵副主任曾是市住建局的科长 ， 负责预售证办理 ， 在事务处理上曾给我们老板开过不少绿灯 ， 两人也算有一定的交情 。老板请赵副主任吃饭 ， 表达了自己想在新区拿地的意愿 。 赵副主任说有一块100多亩的地即将推出 ， 起拍价50万/亩：“你知道的 ， 老城区市中心都突破100万/亩了 ， 从新区的规划看 ， 这里将来一定是大富大贵之地 ， 地价肯定水涨船高 。 这时候拿 ， 绝对抢占先机 。 ”老板听了眼睛放光：“赵主任 ， 咱俩多年交情 ， 这块地可一定要向着兄弟啊！”“那是自然 。 ”赵副主任拍拍老板的肩膀 ， 又指着身边人说 ， “这是我的司机小张 ， 有啥事和他对接 。 ”饭后送别了赵副主任 ， 我问老板这事成不成 ， 老板说有赵副主任这座靠山 ， 十有八九 ， “找一下他司机的联系方式 ， 准备点礼品先给司机送去” 。对于新区的这块地 ， 老板有许多想法 ， 他想把这个项目定位成一个集大型商场、豪华街区、品质住宅、精品公寓为一体的大型城市综合体 ， “我要把这个项目做大 ， 做成本市的标杆 ， 做成我们公司发展的里程碑式项目” 。我在公司负责人力、行政工作 ， 老板要求我务必先为新区的项目招到一个有一线房企经验、操盘能力强的职业经理人 。 但现实情况是 ， 那时的北方小城 ， 国内一线房企没有谁进驻 ， 本地房企刚刚起步 ， 管理制度和发展模式都处于初始化阶段 ， 人才引进难上加难 。我先后找到了十几个候选人 ， 其中有一大半因为城市位置、看不上我们公司而拒绝面试 。 有几个来面试的 ， 也提出了各种条件 ， 比如要拿公司较大比例的股份 ， 或者要求公司把总部搬到省会……好不容易剩下几个 ， 老板又看不上 ， 无奈之下 ， 老板狠狠心 ， 让我用猎头 ， 从全国挖 。我把需求发给猎头 ， 对方推荐了几个人选 。 先是视频面试 ， 然后是现场面试 ， 终于挖到了一个合适的 。 这人姓陈 ， 重庆大学本硕连读 ， 在排名前十的房企有多年工作经验 。 身高1米8 ， 相貌堂堂 ， 气度不凡 ， 老板见了之后 ， 当场决定让他来担任总经理 。公司给他开的年薪是50万 ， 加上其他的各种补贴 ， 将近60万 。 在他入职前 ， 除了猎头给我的背景调查资料外 ， 我还给他前两家工作单位的人力负责人和上级领导打了电话 ， 最终得到的信息不出所料 ， 以“年轻有冲劲、性格好、沟通能力强、学历高、气质好”等夸奖之词居多 ， 实质性的问题挖不出来 ， 但也有善意的提醒 ， 比如“做事武断、容易骄傲、专业度还需要进一步加强……”我如实汇报 ， 老板表示可以接受 ， 毕竟人无完人 ， 只要不影响大局就好 。很快 ， 陈总便办理了入职手续 。没多久 ， 政府网站上挂出了新城区105亩土地开始竞拍的消息 ， 起拍价50万/亩 。 陈总代表公司去参与竞拍 ， 我们都以为这次以底价拿地是十拿九稳的 ， 可谁知在竞拍当天就出了变故 。有家房企和我们竞争 ， 头也不抬 ， 一直举牌 ， 每次加价10%（也就是5万） ， 一直举到了80万还未停手 。 竞拍前老板就明确交代 ， 地价超过80万就不参与了 ， 可陈总在现场毫不示弱 ， 一直跟举 ， 最终以100万/亩的价格成交 。得知消息 ， 老板很恼火 。 陈总信誓旦旦地保证自己有信心把利润赚回来 ， 老板的脸色这才稍微好一些 。 员工们私下纷纷议论：“陈总这是怕拿不到地 ， 自己饭碗不保啊 。 不管多少钱 ， 先拍下来再说 。 ”地终归是拿到了 ， 老板组织了一场庆功宴 ， 顺便举行欢迎陈总入职的仪式 。 陈总第一次跟全体员工讲话 ， 语速很快 ， 南方口音重 ， 声音很绵柔 ， 有个词反复在他嘴里进进出出 ， 那就是“高周转” 。 他不断强调：“只有高周转才能有前途 。 ”简单地说 ， 高周转就是不断压缩工期 。 比如按正常的工程进度 ， 一个月可以建4层房子 ， 但一些地产公司为了赶上开盘、交房等重要节点 ， 白天黑夜轮班干 ， 下雨晴天不停干 ， 一个月硬生生地造出6层 。陈总说 ， 高周转能使利润提高 ， 贷款利息降低 ， 但房屋质量下降的情况他没提 。 之后 ， 陈总又拿一线房企的案例来说事 ， 鼓励开启996的工作模式 ， 把员工们吓得不轻 。 老板却很高兴 ， 大力赞扬陈总的眼界和魄力 。2陈总要求工程队尽快进场 ， 马上动工 ， 争取在2012年底之前实现销售 。但现实情况是 ， 新区的那块地上种满了小麦 ， 如果我们立即铲除 ， 除了要给村民一笔“青苗补偿” ， 还会引起不满——一旦发生村民集中围堵的情况 ， 就更难动工了 。按合同约定 ， 政府给我们的地块应该是一块可以直接进场的“净地” ， 为了尽快解决此事 ， 老板让我陪陈总去找赵副主任商讨解决方案 。赵副主任答应会及时处理 ， 但又拿民生说事：“老百姓种一季庄稼也不容易 ， 这眼看要麦收了 ， 等麦收之后 ， 你们赶紧进场就行 。 ”陈总不答应 ， 说耽误一天 ， 我们公司支出的利息就是20万 ， 耽误半月 ， 我们就等于赔了300万 ， “我们等不起” 。赵副主任脸色不好看 ， 还是说“再等等” 。 气氛顿时变得有些尴尬 ， 我准备道别 ， 陈总却不愿意走 ， 直到赵副主任下了逐客令 ， 陈总才站了起来 。我刚走到门口 ， 赵副主任叫住我 ， 把我拉到一边递了一句话：“你回去告诉你老板 ， 地拍到了 ， 交情可别忘了啊！”我愣了一下 ， 马上就明白了 。离开管委会 ， 陈总拉我去了现场 ， 我们围着麦地转了一圈又一圈 。 途中遇见了一个拔草的妇女 ， 陈总用蹩脚的普通话问：“大娘 ， 麦子还有多久成熟？”大娘说不一定 ， 快的七八天 ， 慢的十来天 ， 有的人家在外打工 ， 麦子熟了也不一定会收 。 陈总听了来回踱步 ， 突然说他有办法了 。次日 ， 陈总开门见山 ， 又跟赵副主任说出了自己的方案：6月15日之前收割麦子的村民 ， 一亩地可以拿补贴1000元；15到18日之间收割麦子 ， 一亩地的补贴500元；18日以后收割麦子 ， 没有补贴——“这笔钱 ， 我们公司出” 。赵副主任听完哈哈大笑 ， 竖着大拇指对陈总说：“牛！”陈总被夸得有点羞涩 ， 不断搓手 ， 回公司后又在第一时间向老板汇报了自己的想法 。 老板先是一愣 ， 然后微微一笑：“主意不错 ， 辛苦了 。 ”陈总坐在老板对面 ， 翘着二郎腿 ， 摆出一副打了胜仗的样子 。 他不知道 ， 今天赵副主任之所以对他态度很好 ， 是因为头天晚上公司财务给赵副主任的账户上打了“土地获取酬金” ， 共计30万 。很快 ， 小麦收割补贴方案发放到村里 ， 村民们反响很好 。 麦子刚熟 ， 他们就争抢在6月15日之前收割 ， 看形势 ， 麦子很快能收割完毕 。6月16日是个周六 ， 夜里下起了小雨 。 陈总拉着领导层开会 ， 说地马上就腾出来了 ， 但雨季马上要到 ， 工程部必须在雨季来之前把桩基打出来 。 工程总监郑重地点头 。 晚上10点左右 ， 会议才结束 ， 陈总提出带大家去洗脚 ， “为了给大家鼓劲 ， 周一我们就开始大干一场” 。雨一直下 ， 到周一中午才停 ， 下午我们才去那块地视察现场情况 ， 结果人刚到 ， 全傻眼了——刚割完的麦地里又长出了青苗 。有人问：“这是什么？”“豆子 。 ”“怎么长这么快？”“豆子见水就能发芽 ， 我们这两天没来 ， 一定是村民割了麦子 ， 又连夜种了豆子 。 ”有人开始骂 ， 然后问陈总该怎么办 ， 陈总气得直跺脚 ， 操着南方口音骂娘：“不管了 ， 硬干！”次日 ， 挖土机等机械设备刚进场 ， 十六七个老头老太就赶来躺在挖土机前面 ， 一动不动 ， 怎么劝都不行 。 迫于无奈 ， 当日停工 ， 我们想半夜偷偷地干 ， 可村民们竟派人轮班值守 ， 只要一动工就躺在机器下面 。这样的情况持续了很多天 ， 陈总再去找赵副主任 ， 赵副主任就以各种理由推脱 ， 把责任撇得干干净净 ， 最后还不忘提醒承诺麦收的钱一定要给村民 。 陈总又买了茅台、软中华去找村长 ， 村长乐呵呵地把礼收了 ， 啥都没做 。半个月过去 ， 豆子越长越旺 ， 陈总急得团团转 ， 却找不到任何解决的方法 。 一天 ， 他在领导层会议上突然对工程总监说：“再有人躺在下面 ， 直接轧过去 。 ”我们以为是个玩笑话 ， 各自低着头不说话 ， 可陈总却严肃地问工程总监：“你听到没有？”工程总监抬起头 ， 惊讶地问：“不会是当真的吧？”“我当然是当真了 ， 轧死一个 ， 其他人就不敢了 。 ”工程总监立马站起来：“陈总 ， 这可不行啊 ， 我上有老下有小 ， 我担不起这个责任啊！”“你担什么责任 ， 有老板呢！”陈总说完又觉得不妥 ， 改口 ， “有我呢！”他解释说 ， 轧死一个人顶多赔200万了事 ， 我们停工一天损失20万 ， “死一个人 ， 换来工程的提前 ， 值！”所有人都抬起头 ， 惊恐地看着陈总 ， 他依旧在认真地算账 ， 在讲高周转和轧死人之间的利弊 。 再后来 ， 无论他讲什么 ， 我没听进去 ， 脑海中浮现的全是轧死人的画面 。这件事传到老板的耳朵里 ， 老板也震惊不已：“钱能解决的事 ， 为什么要搭进去人命呢？”老板连忙制止了这个计划 ， 陈总顺坡下驴 ， 说村民这样做除了想多要些青苗补偿外 ， 还有一个原因——这块地征收的时间较早 ， 地价低 ， 村民们得知我们以100万/亩的价格竞拍成功 ， 就觉得自己的地卖亏了 ， 想让我们公司补差价 。“问题其实就出在钱上 ， 如果您认了这壶酒钱 ， 我粗略算过 ， 青苗费加上补差价的费用总计大概400万左右 ， 市城投愿意承担60% ， 区政府承担40% 。 但是区政府没钱 ， 他们眼下只能拿出来60万 ， 剩下的100万让我们先行垫付 ， 将来以税收减免或者其他奖励的形式返还给我们 。 您看合适吗？”老板一直仰着脸：“看来这事你和政府已经初步协商过了啊？”陈总说自己谈了个大概 ， 老板还是说要再想想 。“老板 ， 时间紧 ， 再不开工 ， 雨季真的就来了 。 今年难以达到预售条件 ， 就无法销售 。 到时候您资金压力会更大 。 ”老板依然没有拍板 ， 但此后没几天 ， 各类施工机器就陆续进场了 ， 村民也没再围堵 ， 这说明问题的解决方法还是按照陈总的思路在往下推进 。 不久我又听说 ， 收割小麦的补偿款也支付给了村民 。3紧赶慢赶 ， 我们还是没能在雨季来临之前实现桩基完毕 。 大雨连下了几天几夜 ， 刚挖的坑灌满了水 ， 竖在里面的基桩就像一排排墓碑 ， 露出一个个的头 。工程停了 ， 但营销工作没有停 。 那段时间 ， 网站、报纸、户外广告牌齐刷刷地释放着“新城区首盘”的信息 ， 置业顾问们连三伏天也出去派单 。大家以为临时展厅开放的当天会人山人海 ， 谁成想 ， 那天暴雨如注 ， 广场上的表演被迫取消 ， 室内的烘焙点心等“小暖场”前面空无一人 ， 接客区站满了置业顾问 ， 墙角内堆满了赠品西瓜 ， 冒雨前来的媒体因无照可拍 ， 站在一旁聊天 。 陈总气冲冲地对置业顾问们喊：“人呢？怎么一个客户也没有？你们这一个多月天天往外面跑 ， 做的广告怎么一点效果也没有？”大家低着头不说话 。


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