维修基金|明年起，高楼“不再建”？住宅新规下，3类老房子又“吃香”了( 二 )
其实 ， 面对这些问题 ， 自然不仅仅是专家学者才能看到 ， 从国家目前发布的两项新规看 ， 说明国家也已经注意到 。 一项新规是 ， 住房和城乡建设部和国家发展改革委共同发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》文件 ， 其在“明确城市与建筑风貌管理重点”中明确强调：
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1.严格限制超高层摩天楼建设 ， 一般不得建500米以上建筑；2.严格新建250米以上建筑 ， 新建100米以上建筑要充分论证 ， 确需要建设的 ， 要严格执行抗震设防审批制度 ， 与城市规模、消防救援能力相适应、匹配；3.中小城市严格控制新建超高层建筑 ， 县城住宅要以多层为主 。
从文件强调的内容看 ， 住房建设将施行新的标准：1.整体看 ， 能不建高楼就不要建了 ， 盲目攀比建造高楼的想法“该歇歇”了；2.即便要建 ， 还要看城市的规模等级能不能达到 ， 跟我们审批地铁类似 ， 不符合条件的就不给建了；3.需要层层把关 ， 审批 ， 重点审核消防、抗震等项目 ， 说实话 ， 即便表面上看符合条件 ， 经过各等级审批、修改、退回 ， 估计一些地方也会畏难不申请了；4.特别提到中小城市要严格控制建高层建筑 ， 指向性很明确；5.以后县城申请建造20-30层的高层住宅难了 。
另一个新规就是“老旧小区改造” ， 媒体称“旧改” ， 在国家最新的表述中 ， 强调“全面推进” 。 根据新规要求 ， 为推动惠民生扩大内需 ， 推进城市更新和开发建设方式转型 ， 促进经济高质量发展 ， 全面推进城镇老旧小区改造工作 。
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从改造的内容可知 ， 基本是按照现在新型小区的要求来做 ， 特别是在功能配套方面 ， 比如停车、养老、托育等等；从改造数量看 ， 涵盖了2000年前建造的小区 ， 差不多都是满20年房龄的老小区 ， 官方有做过统计 ， 差不多有16万个左右；这一阶段的改造时间分两部分 ， 一是到2022年前形成制度框架（未来老小区改造的经验样板） ， 二是到2025年前改造完2000年前盖的老小区；菜单式改造 ， 基础类项目每个小区都有 ， 完善、提升类改造根据需求和实际情况进行 。
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“限高令”、“旧改”新规的相继执行实施 ， 对我们当前及未来的住房市场具有重要指导意义 ， 显示了未来住房市场的方向 ， 正如“旧改”指导文件中所说 ， 是为推进“开发建设方式转型” 。 限高和推进旧改 ， 二者相互作用 ， 互为配合 ， 鉴于高楼在未来可能出现的弊病 ， 高楼让位于低楼的意图明显 ， 随着住房新规的进一步落实 ， 明年起 ， 这3类老房子又“吃香”了 。
第1类 ， 核心地段的老房子 。 任何小区的配套 ， 都不是一朝一夕能形成的 ， 比如商业、医疗、学区等 ， 就拿优质教育资源来说 ， 其底蕴都是需要数十年的积累 ， 我们经常可以看到 ， 即便房子很老旧 ， 居住属性不强 ， 但价格比很多新房子都高 。 而旧改无疑是如虎添翼 ， 把老房子的居住属性也发掘出来了 ， 特别是那些处在核心地段的老房子 ， 在经历全方位的改造升级后 ， 将成为老年人、有教育需求家庭的“香馍馍” 。
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第2类 ， 楼间距宽的老房子 。 不少老小区的楼间距实际上是非常有优势的 ， 不像现在很多高楼住宅 ， 全天日照时间很短 ， 低楼层甚至基本上享受不到阳光 。 楼间距宽的房子意味着居住密度低 ， 为增加绿化、道路、养老健身、儿童娱乐以及增加停车位等设施设备提供了可能的空间 。
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