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房屋 房产买卖发生重大变化，相关法律2021年1月1日实施

现在房价高昂 ， 一个普通家庭的80%财富是房产 。 所以对于普通家庭而言 ， 买房是一件非常重要的事 ， 毕竟有可能掏出毕生积蓄去买一套房 ， 一般来说 ， 都是全家老中青三代共同出动 ， 甚至带上同学、朋友去帮忙看房 。
《民法典》将于2021年1月1日实施 ， 与房产买卖相关的法律进行了重大修改 ， 将可能对房价、购房意愿 ， 购房风险产生重大影响 ， 直接关系你我生活 。 今天锐哥说法 ， 给大家聊聊相关的法律问题：
房屋 房产买卖发生重大变化，相关法律2021年1月1日实施
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一、已经抵押的房屋 ， 可以不解除抵押 ， 直接办理过户
买房一般都会通过银行借款（家里有矿的除外） 。 银行会要求把房屋抵押给它 ， 什么时候还清钱 ， 银行再解除抵押 ， 这对我们出售房屋产生了很大的不便 。
举个例子：老王孩子要去澳大利亚留学 ， 老王准备把房子卖给张三 ， 给孩子凑齐高昂的学费 。 张三说：“老王 ， 你先把借银行的钱还清 ， 把抵押解除 ， 我再付钱 。 ”
老王说：“我如果有钱就不卖房了 ， 要不你先付一部分给我 ， 我拿去还贷款 ， 解除抵押 。 ”这就陷入鸡生蛋、蛋生鸡的死循环 。 现在一般都是通过公证、第三方资金存管账户等方式 ， 多花上一大笔钱 ， 完成解除抵押和房屋过户手续 。 因为我国《物权法》明确规定：抵押期间 ， 抵押人未经抵押权人同意 ， 不得转让抵押财产 。 抵押期间 ， 抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的 ， 应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存 。
但是到了明年 ， 这个问题将迎刃而解 ， 老王这次可以跟张三说：我不用解除抵押 ， 先把房产过户给你 ， 你再从我的购房款中拿出一部分去还清借款 ， 解除抵押 。 因为根据《民法典》的最新规定：房屋所有人出售被抵押的房产 ， 只需要告诉银行即可 ， 不需要经过银行同意了 。
这是一项非常重大的法律变化 ， 有利于房产交易的顺利进行 ， 也有效防范购房风险 。
二、必须查清楚房屋是否设置居住权：有居住权的房屋不能购买
声明一下：现在的房屋都没有设置居住权！居住权制度将于明年1月1日实施 ， 也就是从明年开始 ， 房屋所有权人可能会去不动产局 ， 在自己的房产上为亲人甚至保姆设置居住权 。 为什么说有居住权的房屋不能购买？我举个例子：老王花了170万从李四那里买了一套房 ， 非常开心 ， 因为比市场价便宜了30万 。 老王老婆很担心：为什么这么便宜？老王说：不要担心 ， 李四在他的房子里给他爸爸设置了居住权 。 老王老婆问：听说设置居住权的房子 ， 我们即不能居住 ， 也不能出租 ， 亏大了 ， 赶紧退房 。 老王说：我算个帐给你听 ， 李四爸爸已经78岁了 ， 我看身体也不大好 ， 可能等一两年就过世了 ， 居住权就消灭了 ， 你算下省下30万呢 。
老王老婆听了非常开心 ， 觉得老王真的太聪明了 。 结果这一等就等了15年 ， 李四的爸爸93岁了 ， 没事还去公园打个太极 。 老王非常后悔 ， 见人就说：“别贪便宜 ， 一定不要买有居住权的房屋！”
法律规定：
居住权不得转让、继承 。 设立居住权的住宅不得出租 ， 但是当事人另有约定的除外 。
居住权期限届满或者居住权人死亡的 ， 居住权消灭 。
房屋 房产买卖发生重大变化，相关法律2021年1月1日实施
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三、买房绕开中介 ， 想省钱“跳单” ， 难！
现在买房的中介费可不便宜 ， 一般按房价的2%收取 。 一线城市一套房1000万左右 ， 中介费拿走20万；二三线城市一套房200万左右 ， 中介费也要花4万 ， 这么大一笔钱被中介收走 ， 不少人都很心疼 ， 留下这个钱撸串 ， 不香吗？可以吃上好几年啦 。
2021年 ， 老王看好房后 ， 趁中介不注意 ， 悄悄地给女房东手里塞了一张小纸条 ， 留下了自己电话 。 别误会 ， 仅仅是想绕开中介 。 最终老王开心地买下了房子 ， 省下一大笔中介费 。 可是没想到中介一纸诉状将老王和原房东一起告上了法庭 ， 要求支付45000元中介费 。 最终法院支持了中介的诉请 。 为什么老王会败诉？因为
【房屋 房产买卖发生重大变化，相关法律2021年1月1日实施】根据最新法律规定：
委托人在接受中介人的服务后 ， 利用中介人提供的交易机会或者媒介服务 ， 绕开中介人直接订立合同的 ， 应当向中介人支付报酬 。


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