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主要特征|金九房价降温，四季度仍将以降温为主要特征

预计四季度依然是购房需求积极释放的阶段 ， 就目前看 ， 此类逻辑不会改变 ， 这也说明四季度房价将以降温为主要特征 。
国家统计局于10月20日发布了最新一期全国70城房价指数数据 。 根据简单算术平均计算 ， 全国70城新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.3% ， 相比8月份0.6%的数值明显收窄了 。 观察历史数据 ， 该涨幅也是今年4月份以来最低的水平 。 据此可以判断 ， 金九房价涨势确实趋缓了 ， 或者说当前房价在降温 。
若对比历史上金九阶段的房价走势 ， 可以看出 ， 普遍都呈现了涨势收窄的特征 。 尤其是2017年以来每年9月份的房价涨幅 ， 均比8月份要小 。 实际上 ， 传统“金九银十”阶段恰是秋高气爽时期 ， 假期多 ， 适合楼盘促销 。 而这个节点也是房企追赶全年销售目标的关键节点 ， 所以普遍会有降价促销或让利的做法 ， 自然会带动房价涨幅收窄或房价降温 。
但是今年金九的房价降温 ， 有着特殊的背景和逻辑 。 从统计局公布的数据看 ， 今年前9月 ， 全国70城新建商品住宅价格指数环比涨幅均不超过1% ， 说明今年房价本身就属于降温的阶段 。 在房价难以强势的大环境下 ， 9月份涨幅继续收窄 ， 说明各地市场依然是有一定的压力 ， 这种压力其实也是房价降温的逻辑 。
从原因或逻辑上说 ， 至少有四点内容值得关注 。 第一 ， 今年一季度各大房企的销售节奏明显被打乱了 ， 加快完成销售目标成为关键 。 虽然二季度开始房屋销售行情逐渐好转 ， 但是一季度确实带来了较大的“伤害”和亏空 ， 进入9月份传统的促销季 ， 房企自然需要加快销售 ， 以价换量的策略成为房企营销工作的主旋律 。 第二 ， 今年9月份房地产市场上可售的房源或库存是比较多的 。 根据《中国百城库存报告》相关统计 ， 今年9月份全国各地都在密集推盘 ， 且推盘量创下了近10年的月度新高 。 市面上充斥着较多的房源 ， 各大售楼处自然有一定的压力 ， 降价促销才能加快客户资源的导入 。 第三 ， “三道红线、四档管理”成为今年房企需要重点关注的红线 ， 降低负债改善现金流状况成为关键 。 虽然此类红线约束还没有全面开展起来 ， 但是加快降价促销回笼资金已经成为房企的共识 。 第四 ， 今年三季度开始 ， 全国至少有10多个城市收紧了购房政策 。 此类城市普遍都是核心的二三线城市 ， 房企在此类城市项目的布局较多 。 在购房政策收紧后 ， 普遍都会调整营销策略和价格策略 ， 自然会带动此类城市的房价降温 ， 其对于全国其他城市也有一定的影响 。
在此类特殊的情况下 ， 今年金九的房价走势虽然符合预期 ， 但逻辑点和往年是略有差异的 。 对于此类逻辑的判断 ， 有助于我们更好把握后续房价的走势 。 预计四季度依然是购房需求积极释放的阶段 ， 购房者需要把握此类逻辑 ， 以更好地预判价格走势 。 就目前看 ， 此类逻辑不会改变 ， 这也说明四季度房价将以降温为主要特征 。
当然 ， 在具体的购房过程中 ， 也要对不同市场价格有足够的把握和清醒的认识 。 第一、价格指数是统计学的概念 ， 和购房者接触的房价、购房成本等略有差异 。 今年预售许可证的发放明显是放松了 ， 所以不排除高价项目也在密集入市 ， 这会影响成交结构和价格结构 。 若是看到一些城市成交均价在上升 ， 那么也是符合预期的 。 第二、各地价格也略有分化 ， 尤其是到了第四季度 ， 一些南方的沿海城市房价更容易上涨 ， 比如海景房等项目 ， 这是相应购房者在不同城市置业时所需要注意的 。 第三、要警惕各类虚假的降价促销动作 ， 虽然各地售楼处都有价格折扣等营销语 ， 但是也要注意辨别价格折扣的真实性 ， 尤其是在精装修、搭售车库等房源方面 ， 更要防范销售价格中的各类猫腻 。
 
（责任编辑：岳权利 HN152）


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