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北京索朗律师事务所|夫妻一方擅自出卖共有房屋能否追回？


北京索朗律师事务所|夫妻一方擅自出卖共有房屋能否追回？
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一、案情简介
陈某与赵某系夫妻关系 。 2015年11月11日 ， 陈某为偿还个人债务 ， 未经其妻子赵某的同意 ， 与万某、吴某签订《房屋买卖合同》 ， 同时在合同上伪造赵某的签名 。 双方约定将登记在陈某个人名下的位于XX市的房屋出售给万某、吴某 ， 同时双方还对付款方式、违约责任及相关过户事宜等都作了相应的约定 。
2015年11月27日 ， 陈某伪造赵某身份证、结婚证且让其他女性冒充赵某与万某、吴某到XX县房屋登记部门办理房屋过户登记手续 。
2016年1月13日 ， 赵某以XX县住房和城乡建设局为被告向无为县人民法院提起行政诉讼 ， 该案经过一审、二审及发回重审阶段 ， 最终以驳回赵某的起诉结案 。 2016年4月19日 ， 陈某因伪造身份证件罪 ， 被XX县人民法院判处有期徒刑六个月 ， 宣告缓刑一年【（2016）皖0225刑初129号】 。 一审法院另查明 ， 万某、吴某在与陈某就案涉房屋办理过户登记手续后不久即入住 ， 并一直居住至今 。
二、法院判决
房屋虽登记在陈某个人名下 ， 但房屋系陈某、赵某夫妻关系存续期间所得 ， 属夫妻共同财产 。 陈某在未取得其妻即赵某同意的情况下 ， 将房屋出卖给某、吴某 ， 属无权处分 。 但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的 ， 人民法院不予支持”的规定 ， 陈某与万某、吴某签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示 ， 签订的合同应属合法有效 。
本案中 ， 陈某在赵某不知情的情况下 ， 携带房屋所有权证书及伪造的赵某的身份证和结婚证及另一名自称是赵某的女性到XX县房屋登记部门办理过户手续 。 对以赵某名义到场的女性 ， 陈某称是其与万某一起找来的 ， 但其没有向本院提供证据证明 。 且从另一个角度讲 ， 即便该女性不是陈某找来的 ， 但陈某当时未予拆穿 ， 说明陈某许可该女子以妻子赵某的身份出现 ， 允许该女性以赵某名义参与办理过户事宜 ， 作为不认识赵某本人的办证人员 ， 基于赵某的丈夫身份及相关证件原件 ， 有理由相信此女性就是赵某 ， 有理由相信卖房系陈某、赵某夫妻二人的共同意思表示 。 综上可知 ， 万某、吴某的购房行为符合善意取得的构成要件 ， 万某、吴某已善意取得涉案房屋的所有权 。
三、律师提示
对于夫妻一方擅自出卖共有房屋 ， 实践中一般有以下三种处理方式：
【北京索朗律师事务所|夫妻一方擅自出卖共有房屋能否追回？】1、夫妻一方擅自出售房屋 ， 买受人符合善意取得的要件 ， 夫妻另一方请求认定合同无效的 ， 人民法院不予支持 。
2、夫妻一方擅自出售夫妻共同所有房屋 ， 且购房人不构成善意取得 ， 该房屋买卖合同无效 。
3、未经配偶同意处分夫妻共有房屋且不符合善意取得要件 ， 该房屋买卖合同无效 。
善意取得的认定 。 根据《物权法》第一百零六条第一款规定 ， 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的 ， 所有权人有权追回；除法律另有规定外 ， 符合下列情形的 ， 受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记 ， 不需要登记的已经交付给受让人 。
地址：北京市海淀区苏州街18号院长远大厦A2座510


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