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建设|深圳土地扩容，房价还会涨吗？机构：深圳住房尚存三大矛盾( 二 )


建设|深圳土地扩容，房价还会涨吗？机构：深圳住房尚存三大矛盾
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深圳常住人口密度为6728人/平方公里
一方面 ， 深圳面临着人口持续大量的流入 ， 一定程度上刺激住房需求的增加 。另一方面 ， 住房用地占比较小 ， 住房供给有限 。 世联行认为 ， 根据上述《实施方案》 ， 深圳可通过土地功能的调整 ， 盘活存量用地 。
根据深圳市统计局数据 ， 2013年至2019年 ， 深圳常住人口净流入280.99万人 ， 年均流入为40.14万人。 其中 ， 2017年人口净流入到达峰值 ， 为61.99万人 。 2019年 ， 深圳常住人口密度为6728人/平方公里 ， 远高于同期杭州的625人/平方公里、北京的1313人/平方公里、广州的2059人/平方公里和上海的3830人/平方公里 。
建设|深圳土地扩容，房价还会涨吗？机构：深圳住房尚存三大矛盾
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根据《深圳市城市建设用地与土地利用“十三五”规划》 ， 至2020年深圳基本生态控制线范围面积不少于974平方公里 ， 建设用地总规模控制在1004平方公里以内 。 总体上 ， 预计“十三五”期间 ， 深圳居住用地供应总量为1065.6公顷 ， 占所有用地比重16.46% ， 远低于国家25%-40%的下限标准；深圳公共住房用地供应总量449.5公顷 ， 占所有用地比重为6.94% 。 而在大城市及其周边城市新出让土地中 ， 居住用地占比不宜低于50% 。 总体上 ， 深圳居住土地供应不足 ， 新增住房供应有限 ， 住房供应缺口较大 。
在深圳存量住房市场上 ， 城中村住房套数占比接近一半 ， 居住在城中村的城市人口比重高达60% 。 由于城中村住房无产权保障 ， 部分居住在城中村人口在经济实力提升时 ， 会优先选择商品房改善居住条件 。
据统计 ， 截至2018年 ， 深圳全市住房存量约1065万套 。 其中 ， 城中村住房套数占比约为48% ， 商品住房套数占比约为17% ， 工业区配套设施住房套数占比为17.18% ， 单位自建房套数占比为5.16% ， 保障性住房套数占比为4.04% ， 其他住宅套数占比为8.73% 。
截至2020年上半年 ， 深圳全市累计供应各类保障性住房和政策性住房约为50.63万套 。 按照2019年常住人口1343.88万人计算 ， 深圳住房保有率约为11% ， 低于国家新型城镇化规划常住人口住房保障率为23%的标准 ， 远低于新加坡的82% 。
世联行表示 ， 总体上 ， 由于前期缺乏统一安全设计规划导致的居住条件差、配套不足的城中村住房套数占比接近一半 ， 而居住品质较好的商品住房套数占比不足两成 ， 政府提供的保障性住房不足一成 ， 住房供给结构失衡 。 较低的住房保有率 ， 使得住房保障覆盖面较小 ， 住房保障不充分 。
2014年至2019年深圳二手房房价上涨幅度120.61%
根据世联评估监测数据 ， 2019年12月 ， 深圳单套住房套均成交总额为458万元 ， 而深圳个人公积金住房贷款最高额度90万元 。 若按照套均成交总额算 ， 公积金贷款占购房额度比重最高仅为19.65% ， 扣除30%首付 ， 购房者仍需从商业银行等金融机构借贷近一半的购房款 。
深圳市住房公积金管理中心数据显示 ， 2019年末公积金个人住房贷款余额1211.6亿元 ， 个人住房贷款市场占有率为8.43% 。
总体上 ， 2014年至2019年深圳二手房房价上涨幅度120.61% ， 同期公积金个人住房贷款市场占有率由27.35%降至8.43% ， 而2019年北京为29.2%、上海为23.97%、广州为14.62%、杭州为14.2% 。 深圳二手房的房价逐年上涨 ， 公积金最高个人住房贷款额度却无明显提升 ， 最终体现在公积金个人住房贷款市场占有率显著下降 ， 购房支持力度明显降低 。
建设|深圳土地扩容，房价还会涨吗？机构：深圳住房尚存三大矛盾
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根据世联评估监测数据 ， 截至2020年6月 ， 相对于2013年1月 ， 深圳二手房成交参考均价每平方米上涨42044元 ， 上涨幅度达208.94% 。 在深圳存量住宅市场上 ， 自2019年6月以来 ， 更是实现13个月连涨 。


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