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|当房价下跌，买房者亏钱、开发商亏钱…钱被谁赚了？( 二 )


一个疑问来了：在房价下跌中 ， 买房人亏钱、开发商亏钱、地方政府亏钱 ， 那谁赚钱了、钱去哪了？
|当房价下跌，买房者亏钱、开发商亏钱…钱被谁赚了？
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03、钱去哪了？
每一次股市大跌 ， 媒体都会宣传市值蒸发掉多少亿、多少亿的 ， 相信很多也会疑惑——蒸发的钱去哪了？
其实就是一个数字游戏 。
再简单一句话解释就是：怎么涨上去的、就怎么跌下来 ， 本来凭空膨胀了1万亿市值、如今又萎缩了1万亿市值 ， 没毛病！只是有些人在这个游戏中获益、有些人在这个游戏中惨死 。
楼价的涨跌、资产的起落、亏钱和赚钱 ， 道理是一样的 。
谁赚了钱呢？
在2017年顶点卖掉房子的人 ， 肯定是赚的最多的 ， 相应的在那个顶点买入的人就是亏钱最多的 。 有些人持有房产到现在也并不一定就亏钱 ， 这要看他买入的价格……2016年大涨之前买入的就没亏钱 ， 只是赚的钱回吐些罢了 。
前两年高价拿地的地产商 ， 在当下低迷的市场中肯定是亏钱了 。 钱谁赚了？之前高价卖地的地方政府赚钱了 。
当然 ， 大型房企不在乎一城市、一项目、一时间的盈亏得失 ， 而是全局考虑——如果能熬来楼市春天 ， 之后赚的就会把今日亏的全都补回来…关键是得有现金流熬过去、活下来 ， 否则就成了祭品 。
地方政府因减少了卖地收入而捉襟见肘 ， 那是因为以前花钱过度、大手大脚惯了 ， 现在就是在为以前的超前支出而付出代价 。 也许并不是当下的土地卖贱了、收入少了 ， 而是以前的土地卖贵了、收入过高了 。
价格涨跌间 ， 总能追根探底的寻找到接盘侠输家和抄底、逃顶的赢家 ， 财富就是在一个巨大的池子里（一个国家内部或整个全球内部）流转移动、再配置 。
这里面非常复杂 ， 盈亏同源、正反两面 ， 我们看到的只是一个片面 。
真正的共赢是什么？皆大欢喜的局面如何实现？
我们需要一个良性的闭环 。
|当房价下跌，买房者亏钱、开发商亏钱…钱被谁赚了？
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04、良性闭环
以前房价上涨能创造多方共赢 ， 而今房价下跌却引发多方同输 ， 背后的根源是什么？是市场需求、是所处的社会发展阶段不同 。
城镇化初期 ， 大量的农民进城带来了大量的住房需求 ， 房子供不应求 ， 土地好卖、房子好卖 。
地方政府有收入 ， 投入基础设施建设、提升城市价值；地产商有利润 ， 更有积极性建造更多、更好的房子；进城的农民或农民子弟住进了新房 ， 而在快速城市化过程中又逮住了大量赚钱的机会 ， 得以还月供清偿买房的债务 。
一个楼市的良性闭环就此建立 。
而今 ， 这种良性闭环正在断裂 ， 楼市调控只是加速了这一进程 。
城市化后半期、人口老龄化、不愿生育带来的少子化……造成的结果 ， 就是普遍性的住房需求不足 。
住房需求减少、地产商没有利润、地方政府收入锐减、没有钱改善市政扩建新区……城市地段就此固化 ， 社会阶层就此凝固 。 一些房产供应过剩、经济实力不济、人口净流出的城市 ， 就会在房价下跌画就抛物曲线中各方共输 。
房价上涨的根本原因是有需求 ， 其次是百姓收入的提高…归根结底是一个城市的实力：好的城市才会有好的房价 ， 一时信贷刺激推高的房价都是没有根基支持的泡沫…泡沫总得要破灭 ， 或早或晚 。
在楼市严调控下 ， 仍有深圳、东莞、杭州等部分城市房价上涨 ， 就是城市实力的体现、是大家对城市未来预期用脚在投票 。
高位接盘的人就一定惨吗？未必 。
只要接盘者有赚钱能力 ， 买房用来自住 ， 月供还得起、债务结得清 ， 就是在享受住房的美好体验…这本身也是一种良性闭环 。


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