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|当房价下跌，买房者亏钱、开发商亏钱…钱被谁赚了？

01、房价下跌
什么叫不撞南墙心不死？在本轮楼市调控中、坚定信仰“房价永远涨”并于2017年入场的买房人估计最有发言权了 。
2016年9月底 ， 全国一盘棋开启楼市调控 ， 打压疯涨的房价、抑制大家“买房暴富”的投机心理 ， 可在眼前房价翻倍的现实面前 ， 已没人再相信调控还能控制住房价：楼市周期调控了十几年 ， 房价还不是越调越涨？哪一次调控最后不是变成了空调？
人们想尽了各种办法与调控周旋、唯恐自己错过了“买房致富”的高铁 ， 假离婚、假结婚、房产代持、信用贷、抵押贷、接力按揭贷……如同一头头死不回头的倔牛硬是往前冲 。
如今这些人怎么样了？看下图：
|当房价下跌，买房者亏钱、开发商亏钱…钱被谁赚了？
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这是最近一张流传于网络的环京房价图 ， 数据虽并不一定精准、但大的趋势没有问题…在这轮楼市调控当中 ， 跌的最惨的就是环京 ， 有的楼盘已不是拦腰斩 ， 而是拦臀斩、拦脖斩了 。
其实何止环京这种远郊区域 ， 在不少北方的中心城市 ， 如天津、石家庄、甚至北京等城市的房价相对其最高点都出现了20%以上的跌幅 。
再扩展开来 ， 在本轮调控当中 ， 绝大部分城市的房价都出现了一定幅度的下调…请杠精们不要再跟我反驳“深圳、东莞、宁波等城市的房价涨了啊”——请不要把特例当成普遍现象 。
【|当房价下跌，买房者亏钱、开发商亏钱…钱被谁赚了？】房价不涨就是跌 。
哪怕房价稳定、甚至小幅上涨 ， 只要涨幅不高于银行利率 ， 其实就是亏钱的——你总得有月供要还吧、总得有利息支出吧…如果把买房的钱拿去做无风险理财 ， 哪怕只是银行存款 ， 这一亏一盈、一反一正间就是一笔不小的金额 。
而从目前的态势看 ， 楼市调控根本就没有放松的迹象 ， 高层的决心之大超乎想象——起初不信的人也在慢慢相信 。
房价趋稳、甚至部分城市的房价下跌或许就是趋势 。
|当房价下跌，买房者亏钱、开发商亏钱…钱被谁赚了？
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02、多方共输
曾经 ， 我们迎接的是一个“房价上涨、多方共赢”的欢喜局面 。
在房价曲线上升的过程中 ， 买房人赚钱、地产商赚钱、地方政府也有源源不断的丰盈收入 。
早买房的人房产升值、财富膨胀 ， 可以抵押融钱、可以卖房兑现 ， 在提升生活品质的同时、一不小心就实现了财务自由 。
地产商在扣除买地成本、建安成本、人员工资、应缴税费后赚得盆满钵满 ， 成就了一个高收入行业、成就了一批房地产首富们 。
地方政府通过卖地实现了财政收入 ， 再把这些收入投入到公园、道路、桥梁、医院、学校等市政建设中 ， 城市由此变得越来越安居 。
可如果房价下跌 ， 一切似乎都变了…由曾经的多方共赢变成了多方共输、由皆大欢喜变成了怨声载道 。
买房人亏钱了 ， 在资产缩水的同时很容易债务杠杆断裂——要么房子卖不出去 ， 要么能卖出去也不够还欠款 。
地产商亏钱了 ， 房子不好卖或低价卖出后不够支付工程款和各种融资（信托融资/银行贷款/明股实债投资）成本 。
地方政府的收入因楼市低迷而卖地减少…要知道有些城市的财政对地产的依赖度能超50% ， 而这直接会影响到市政支出、甚至地方公务员的工资 。
多方共输的局面并不是理论推演 ， 而是在一定程度上已经近乎事实 。
前段时间 ， 环京某些楼盘的业主竟集体以断供相威胁要求地产“维持现有房价或原价退房” ， 某些大型房企因资金链危机致使旗下项目停工甚至有烂尾风险 ， 某知名头部房企甚至传出“恳请省政府支持重组的情况说明报告” ， 部分地方政府若不是“六保”及特别国债支持、甚至公务员工资支付都困难……


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