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我国|楼市意外反转，泰禾乘势反弹( 二 )


与此相比 ， 从泰禾的遭遇来看 ， 楼市的基本逻辑似乎还在 。
日前 ， 在万科2020年中期业绩发布会上 ， 万科总裁、首席执行官祝九胜在回应为何战略入股泰禾时表示 ， “在出现债务到期的情况下 ， 泰禾确实也找了万科在内的不同的人一起探讨怎么来做 ， 当然万科也是带条件的去介入这个事情 ， 泰禾的底子还是不错的 ， 还是要一起想办法的 。 ”
业内人士介绍 ， 万科所说的“泰禾的底子” ， 其实是指泰禾的土地储备 。
大华会计师事务所合伙人肖立杰告诉中国新闻周刊 ， 根据会计准则相关规定 ， 存货以历史成本和可变现净值中的低值计量 ， 从房企而言 ， 在目前的市场条件下 ， 大都是按历史成本计量 。
根据我国城市地价动态监测数据显示 ， 近年来我国地价是不断攀升的 。 尤其是在2019年以前 ， 我国住宅地价基本上保持一定幅度的上涨 。 从泰禾的土地储备时间来看 ， 其拿地也基本发生在2019年以前 。

我国|楼市意外反转，泰禾乘势反弹
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这意味着 ， 从实际价值而言 ， 泰禾的实际货值金额应大于目前的存货价值 。 2019年 ， 泰禾房地产业务实现营业收入218.54亿元 ， 结转面积94.50万平方米 ， 结转价格为23000元/平方米 。
缪萌表示 ， 土地溢价、楼市反弹的背后根本上还是城镇化的红利 ， 随着城镇化的推进 ， 房地产市场依然有前行的动力 ， 尤其是一些人口涌入较多的城市 。 一方面 ， 随着城市的发展尤其是城市基础设施的完善 ， 土地价值必然会增值；另一方面 ， 随着人口城镇化的推进 ， 土地城镇化的价值又得以释放 。
针对这一脉络 ， 房企们也在立足于其产品特性、传统优势等 ， 进行优化布局 ， 以确保供需两端的匹配度 。 以泰禾为例 ， 在区域布局上 ， 其坚持深耕核心一线城市、全面布局二线城市 ， 选择性进入核心城市及城市群 ， 其实际的土地储备基本分布于长三角、珠三角、京津冀 ， 意在获得更大的发展动能 。
上述业内人士指出 ， 从土地端的溢价到需求端的匹配 ， 最终实现土地城镇化与人口城镇化的良性循环 ， 房企才能迎来真正的成长 ， 整体楼市才能确保健康平稳发展 。
升级
纵然基本逻辑尚未改变 ， 但市场和政策形势已经发生了巨大的变化 ， 整体市场风险在不断增大 ， 房企生存的空间在逐步受到限制 。
缪萌进一步表示 ， 在目前的政策市场环境下 ， 楼市需求发生了变化 ， 一是首套刚需群体依然庞大 ， 另外 ， 部分刚性改善需求也在择机入市 ， 目前在出手购房的主要是这部分群体 。
从市场来看 ， 部分知名房企通过大幅降价策略 ， 今年以来持续取得较好的销售；与此同时 ， 主打改善需求的北京泰禾金府大院等精品项目也斩获颇丰 。
“在当前的市场背景下 ， 对于地产商而言 ， 单纯追求数量的时代已经过去 ， 现在需要高质量发展” ， 北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示 ， 高质量产品是企业的生命 ， 唯有质量过得硬 ， 符合市场需求的产品 ， 才能在市场上有一席之地 ， 实现项目价值的提升 。
泰禾显然深谙此道 。 通过持续多年深耕“新中式院子”的精品战略 ， 可以说 ， 泰禾院子已成为行业的领军品牌 。
在中国房地产行业 ， 鲜有像泰禾这样品牌IP深入人心的房企 ， 以至于一提到院子、新中式 ， 就会想到泰禾 ， 这种品牌记忆对消费者心智资源的占有 ， 就如同“可口可乐”几乎是“可乐”的代名词一样 。 这恰是泰禾最宝贵的无形资产 。
日前 ， 在万科的业绩发布会上 ， 万科总裁、首席执行官祝九胜也强调 ， 泰禾的产品力是打动万科入股的另一因素 。
但这只是重要立足点 ， 对于房企而言 ， 还要在更大的层面不断转型升级 。


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