房企|中国房地产金融CFO50论坛系列报道：“三道红线”下的行业转承——知变图新( 二 )
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“三道红线”既管融资 ， 又管投资 ， 覆盖十分广阔 。 “三道红线”跟经营十分相关 。 房企更需要从经营端去驱动房企的发展 。 报表规划端是驱动经营的前置条件 。 “三道红线”是监管层首次对房企融资端直接的监管 ， 如前所述 ， 之前政策仅在供需两端和土地端 。 对于房企 ， 这是一个引导 ， 对金融机构也有一定的约束力 。 金融机构的债权资金可能向股权转变 ， 短期债务向长期债务转变 。 中国房地产经济规模已经达到了16万亿人民币 ， 通过监管的推动和指标的管控 ， 房企更愿意接受股权性资金 。
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“三道红线”更多促使房企依靠实际经营手段 ， 如经营管理、市场、投资等方面从根本上去改善企业的经营状况 ， 而不是依赖负债 。 大家谈到债权融资往股权融资方向发展 ， 其实开发商端的接受度不是很高 ， 因为当拿了到一块好地 ， 就不太愿意出让股权了 。 从投资人端 ， 他们对共担风险的意识是很低的 。 他们拿着一个很高的固定回报 ， 不愿意去承担一些风险 。 股权投资可能还是需要一个很漫长的道路 。 提升企业的品牌认知 ， 提升市场的接受度、加强精准的投资能力、提升运营效率是靠谱的经营手段 。
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监管层通过“三道红线”限定房企 ， 期望房企修炼内功 。 政策并不意味着“不好”的房企可能破产 ， “好”的房企可继续发展 ， 关键是修炼内功 。 房企降融降贷 ， 加强服务属性 ， 才是正确的发展方向 。 加强服务属性 ， 越早动手越好 ， 越有内功越好 ， 增强自己的特殊属性 ， 品牌认知越强 ， 越能在这场改革中站住脚 。 在这场改革中 ， 加强内功的修炼是一个不可避免的大趋势 。
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房企很重要的是拥有地产产品 。 地产产品能够挖掘的地方很多 。 个人层面的互联造就了互联网公司 。 从未来看 ， 未来的整个科技的方向一定是以家庭为单位 。 以家庭为单位 ， 不是科技公司能够触及的一个点 ， 只有开发商能做到 。 造房子的人、运营物业运营社区的人才可以触及 。 房企可以通过自身所属地位加强区块链技术孵化更多高价值产业 ， 释放负债风险 。
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房企对供应链上游的依赖是非常高的 。 任何的风吹草动 ， 对上游经济和金融机构都将产生重大的影响 。 关于供应链金融 ， 房企可以从科技的角度解决这个问题 。 房企构建了供应链的数据平台 。 房企所有供应商的交易 ， 包括全部货流、票据流等数据均在数据平台 。 区块链平台可以保障交易的真实性 ， 这降低了金融机构的风险 ， 也降低了运营成本 。 房地产有非常好的供应链数据平台 ， 这已经和互联网密不可分 。 地产公司、金融与高科技公司的合作创新有非常大的空间 。
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此次变革在于运营实质的转型：服务于人的需求、盯住产品 ， 做好产品 ， 包括：住宅、商业、物业服务及职能 ， 优化产品“生产”周期 ， 自然会适应监管的需求 。 落实到地产开发 ， 拿地契合当地市场的锚定需求人员、平衡开发资金需求、加快业绩实现和资金回笼 ， 将在变革中拥有发展的立足支点 。
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