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房地产市场|三季度房地产市场恢复节奏加快 调控政策收紧城市不断增加( 二 )


基于此 ， 三季度房地产市场预期趋稳 ， 新房、二手房价格整体稳中有升 。 尤其是9月以来 ， 调控政策逐步显效 ， 需求归于理性；金融强监管下 ， 房企拿地更加谨慎 ， 土地市场热度有所下降 。
亿翰方面分析指出 ， 从近期频繁出台的政策来看 ， 融资环境的普遍收紧也为房企融资带来了一定程度压力 。 但大中房企凭借较高的偿债能力和信用评级能够在资本市场上获得较大力度的筹资流入；中小房企自身规模有限 ， 若无国企背景 ， 公司融资门槛大大提高 ， 融资压力较大 。
该机构认为 ， 对地产行业来讲 ， 政府加大房地产行业领域的资金监管 ， 一方面有利于保持行业稳定运行 ， 避免市场出现过热现象；另一方面有利于加快行业整合 ， 实现强者恒强 ， 规避劣币驱逐良币的现象 。
在业内看来 ， 无论是在外部环境的不确定性增加 ， 还是内部疫情冲击 ， 房地产行业“房住不炒”的调控底线都没有任何动摇 。 从政策的出发点来看 ， 资金监管从紧从严的目的也是为了让房地产行业发展处于更可控范围之内和强管控之下 。
四季度行业分化将进一步加剧
综合今年以来的市场形势 ， 年初新冠疫情的暴发导致房企销售一度受阻 。 但截至9月末 ， 房企销售情况已恢复至去年同期水平 ， 多数房企已经出现了同比上升的趋势 。
根据亿翰智库近日典型房企销售业绩数据 ， 前三季度典型房企销售层面展现出强大的韧性 。 TOP30房企中仅6家房企前三季度销售额出现同比下降 ， 其余均较去年同期有所上升 。
与此同时 ， 随着疫情防控常态化 ， 重点房企目标完成度仍旧有待提升 。 截至2020年9月末 ， 典型房企销售业绩目标完成率为70% 。 30家典型房企中 ， 半数目标完成度仍未达70% 。 这意味着 ， 房企在四季度的业绩压力仍然不小 。
针对四季度市场趋势 ， 中指院方面分析预测 ， 行业关于资金监管“三道红线”新规试点逐步落实 ， 部分房企或将采取让价促销方式抢收回款 ， 预计供应的改善或将继续支撑成交量维持一定规模 ， 但考虑到中央及热点城市将继续坚持严格调控导向 ， 且秋冬仍存局部疫情反复的可能 ， 四季度重点城市商品住宅成交规模大概率在现有水平上保持相对稳定 。
易居研究院研究员沈昕分析指出 ， 下半年以来从热点城市的调控政策到金融政策 ， 都在不断收紧 ， 说明中央“房住不炒”的底线不会改变 。
沈昕进一步分析指出 ， 9月初恒大就率先开启了“全国楼盘7折优惠”的大促销 ， 打响了楼市促销的第一枪 ， 此后碧桂园、绿地、万科等房企也开始了不同程度的促销活动 。 预计在“三条红线”的压力下 ， 四季度将会有更多房企加入促销行列 ， 以价换量促进资金回笼 。
今年 ， 在行业增速放缓的背景下 ， 叠加疫情影响 ， 百强房企业绩表现也呈现差异化 。 当前市场环境下 ， 各梯队房企集中度延续了分化格局 ， 规模房企竞争优势凸显 ， 而中小规模房企销售仍面临了较大的增长压力 。
【房地产市场|三季度房地产市场恢复节奏加快 调控政策收紧城市不断增加】克而瑞地产研究中心方面指出 ， 四季度 ， 一方面房企进入业绩冲刺季 ， 市场供货加速提升 ， 将带动成交增加 。 与此同时 ， 行业整体去化仍承压的基本面未有明显改善 ， 叠加“三条红线”新规试行 ， 将倒逼房企加快提升运营管控效率 。 这也意味着 ， 四季度将加剧房地产行业分化格局 ， 推动集中度加快提升 。


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