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二线城市库存猛涨，房子卖不动，大转折到了？

不知道你有没有发现 ， 随着调控的逐步升级 ， 楼市热度已经出现了严重分化 。 有些城市房子流动性好 ， 就容易变现 ， 可是有些城市库存高企 ， 二线城市库存增速甚至已经涨到了11.4%！市场上积压了一大堆待售房源 ， 房子的流动性就令人堪忧 。别以为这事和你没关系 ， 实际上关系可大了 。 不管有房没房 ， 都值得了解一下 。这些城市 ， 二手房不好卖了贝壳研究院数据显示 ， 近期厦门、青岛、嘉兴、西安、济南、深圳二手房房源流动性环比有所提升 ， 这意味着 ， 如果你正着急变现 ， 现在算是不错的时机 ， 最起码容易更找到下家 。不过 ， 长沙、石家庄、廊坊、深圳、南京等地的二手房房源流动性指数就比较低了 。 具体如下图 。二线城市库存猛涨，房子卖不动，大转折到了？
二线城市库存猛涨，房子卖不动，大转折到了？
通过数据对比可以明显看出 ， 沈阳、石家庄、廊坊、惠州、武汉等城市的二手房流动性正在逐渐降低 ， 其中沈阳的二手房流动性下降幅度最大 ， 一个月降了足有3.91% 。 沈阳站友们一定要提高警惕 ， 这个信号非常值得研究 。沈阳、深圳、宁波、南京等城市之所以流动性下降 ， 房子越来越不好卖 ， 是因为此前当地楼市过热 ， 这些地区陆续出台了调控政策 ， 抑制房地产市场过热现象 ， 因此这些城市的二手房市场交易活跃度也就随之下降了 。这些城市的朋友 ， 如果有二手房变现需求 ， 那现在不是最佳时期 ， 站长建议你不妨等到春节后的小阳春 ， 趁着购买力比较集中的时机争取脱手 ， 否则只能大幅降价 ， 以便快速变现 。说完了二手房 ， 一起再来看看新房 ， 这部分库存同样不容乐观 。8月24日 ， 上海易居房地产研究院发布的《全国百城住宅库存报告》（以下简称《报告》）显示 ， 截至7月底 ， 全国100个城市新建商品住宅库存总量为48031万平方米 ， 环比增长0.2% ， 同比增长6.9% 。 百城库存呈现同比增长态势 ， 这意味着 ， 库存正在逐渐积压 。报告显示 ， 7月份100个城市新建商品住宅供应量为5564万平方米 ， 而成交量为5449万平方米 ， 呈现了“供大于求”的态势 。 7月份100个城市新建商品住宅存销比（也就是库存去化周期）为11.7个月 。截至今年7月底 ， 100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为2923万、24673万和20435万平方米 ， 同比增速分别为8.1%、11.4%和1.8% 。 可以看出 ， 二线城市的库存量增加幅度最大 ， 比如杭州、郑州、呼和浩特、青岛、南宁、成都、昆明等城市 。这是因为一线城市地价高已经被行业周知 ， 于是很多房企重点在二线城市布局 ， 结果一窝蜂涌入 ， 导致二线城市供给量大增 ， 库存量水涨船高 。武汉供大于求 ， 暗流翻涌说完了整体 ， 站长想再说说武汉 。 虽然武汉二手房流动性指数并不突出 ， 基本属于中游部队 ， 不高不低 ， 但实际上平静的湖面下暗流翻滚 ， 当地楼市丝毫不容乐观 。武汉房管局统计数据显示 ， 截至今年8月末 ， 武汉已批准预售尚未网签的商品住房有172308套 ， 面积达1986.21万平方米 ， 新房库存再次刷新纪录 。9月30日 ， 武汉市住房保障和房屋管理局公布了《2020年第四季度全市预计达到销售条件的商品房项目清单》 ， 预计武汉第四季度还会有180个项目、839.45万平方米的新建商品房达到销售条件 。从各区域可售项目的面积来看 ， 武汉主城区中可售面积前三的区域分别为：汉阳区（面积约为108.37万平方米）、洪山区（面积约为102.84万平方米）和东湖高新区（面积约为95.13万平方米） 。嚯 ， 这住房供给量可以说是太充足了 ， 妥妥的供大于求 。可是在成交量方面 ， 武汉近期又出现了大幅度的下降 。 武汉房管局统计数据显示 ， 今年1-9月 ， 武汉商品住房共成交101837套、1149.12万平方米 ， 分别比去年同期减少30.4%和29.66% 。即使是在传统旺季10月黄金周 ， 武汉的楼市也没热乎起来 ， 虽然武汉不少开发商通过多种促销方式变相降价 ， 但去化率始终不高 。汉阳以前非常火爆的一个项目 ， 过去想买房还得交“茶水费”才能拿到资格 ， 而且价格是没有还价余地的 。 现在局势逆转 ， 直接92折促销 。 即便如此 ， 签约情况依然不尽如人意 。汉口解放大道某豪宅项目 ， 2019年均价冲到了39000元/平米 ， 今年先是均价降到35000元/平米 ， 随后又推出了总价优惠39万元的限时一周促销活动 ， 相当于均价降到了29000元/平米 。这都是真金白银的大出血 ， 可见房企为了去库存也是拼了 。 可是从市场数据来看 ， 成交量还是在降 。武汉房管局统计数据显示 ， 10月1日-6日 ， 武汉新房成交量为1697套 ， 同比下跌高达31.07% ， 简直腰斩 。从10月1日-10月6日各区域成交来看 ， 除了洪山区、新洲区、蔡甸区、东湖高新区这4个城区成交量破百以外 ， 其余11个城区的成交量都在100套以下——说好的金九银十呢？说好的黄金周大爆呢？中指研究院华中市场研究中心主任李国政表示 ， 预计到今年年底 ， 武汉存量新房面积将突2000万平方米 。 按照目前的销售速度 ， 武汉住宅市场的去化周期将超过12个月 ， 达到警戒线水平 。长远来看 ， 武汉楼市不容乐观 ， 房价不跌就不错了 。 因为 ， 未来武汉楼市依然会呈现供给远远大于需求的局面 。克而瑞武汉区域总经理吴洋预测 ， 如果明年持续高供应 ， 那么武汉到2021年底的新房存量将达到2700万平方米 ， 按照月去化15万平方米的速度估算 ， 需要卖20多个月 。得 ， 一杆子支出去快两年 。综合测算 ， 2020-2021年 ， 武汉楼市都处于大库存期 ， 属于标准的存量市场 ， 房企的竞争势必更加激烈 。 毕竟房子属于高客单价商品 ， 对大部分人来说属于低频率消费 ， 买这家的房子 ， 就意味着不会买那家的房子 ， 房企无法套现 ， 资金链就可能出问题 ， 后果大家都懂的 。监管层“三道红线”高悬于顶 ， 年底银行贷款额度又都在收紧 ， 房企的经营压力不断加大 ， 竞争已经到了白热化的阶段 ， 市场的决战到了刺刀见红的时期 。 预计未来武汉各楼盘会加大促销力度 ， 为房企换取现金流 。虽然武汉楼市整体不容乐观 ， 不过并不代表所有项目热度都不行 ， 局部热度还是有的 。 武汉克而瑞数据显示 ， 9月份当地依然出现了日光盘 ， 白沙洲一个毗邻两个地铁口的项目交通方便 ， 开盘售罄 。所以说 ， 再难做的市场 ， 也有化危为机的可能 ， 关键还是看项目的核心优势到底过不过硬 ， 性价比强不强 。对于刚需来说 ， 现在买房可选余地大 ， 谈判价格优势也大 ， 可以正经琢磨琢磨了 。结语2008年全球次贷危机爆发 ， 我国启动“4万亿”救市计划 ， 宽松货币环境推动中国楼市进入首次房价暴涨阶段 。 可以说 ， 2009年是中国楼市“黄金时期”的起点 。后来因为楼市过热 ， 2010年-2011年 ， 国务院决定对“过热”的楼市进行宏观调控 ， “社保”限购政策首次登场 。 到了2011年年初 ， 全国有46个城市出台“限购令” 。时隔3年 ， 2014年高层决定启动对楼市的“第一轮去库存”计划 ， 楼市又迎来转机 。 回想2014-2016年的楼市去库存 ， 是从需求端全面松绑发力的 ， 首先是限购全面解除 ， 然后是连续降息降准 ， 推动住房需求爆发 。 据统计 ， 2014年就有42个城市全部取消楼市限购 。 《环球时报》把2014年称为“中国房市的死里逃生之年” 。2015年央行开始从货币政策端发力 ， 五次降准+四次降息 ， 全面把中国楼市去库存推向了最高潮 。 政策一出利好 ， 效果是很明显的 ， 2017年全国商品房库存量为有5.8亿平米 ， 比2015年减少了1.2亿平米 。然而这些都已经走入历史 ， 只是房地产行业周期性发展的一个篇章 。 现在房地产已经进入后半场 ， 如今的基调是房住不炒、维护稳定、降负债去杠杆 ， 和以往大有不同 。监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标 ， 可以说从现在到房企降负债截止日期以前的政策主基调 ， 都已经定好了 。以前那种“取消限购+货币大水漫灌”方式推动去库存的模式 ， 预计不会再次上演 ， 不过 ， “控制供应量+落户松绑+因城施策”的方式保持市场稳定 ， 是大概率的 。


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