银十|“银十”开篇定调 预示着2020年最后一季度房价上涨无望了？
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好像每一次节后复工的工作日总是从周六开始的 ， 就好像每一次的“金九银十”都成了各家品牌房企“各显神通”的时候 ， 这大概就是所谓的魔幻日常了吧？
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看看 ， 38天成交1416亿 ， 还有报道称 ， 单是在双节黄金周的8天里 ， 恒大就成交了600亿左右 ， 如此魔幻 ， 难道经过了差强人意的“金九”后 ， “银十”市场就要触底反弹了？
之前就分析过 ， 今年的“金九” ， 市场整体表现方面略显逊色 ， 据公开数据显示 ， 全国30 个重点监测城市供应端活跃显著 ， 供应量环比增长 37% ， 但成交走弱 ，环比微降 4% ， 同比涨幅收窄至 8% 。
再来看看土地市场 。 据公开数据统计显示 ， 9月重点 300 城土地成交整体呈现量升价跌的趋势 ， 主因多个热门城市升级加码调控收紧政策 ， 房企拿地也因此更趋于谨慎 ， 导致土拍溢价率跌至 14.8% ， 创 4 月份以来新低 ， 且流拍率超 10% ， 由此可见市场降温态势明显 。
反观开头提到的恒大双节8天劲销600亿 ， 似乎“银十”的市场向好信号显著 。 然而真实情况是什么呢？
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在刚刚过去的“十一”黄金周8天里（10月1日-10月8日） ， 也就是上图中右侧的标红区域 ， 北京市商品房成交195套 ， 同比下降56%；成交面积2.21万㎡ ， 同比下降85%；成交均价43851元/㎡ ， 同比上涨11%；成交金额9.69亿元 ， 同比下降83% 。 二手房方面 ， 成交97套 ， 同比下降65%；成交面积0.88万㎡ ， 同比下降67% 。
而去年同期 ， 对应上图中左侧标红区域 ， 单是成交“银十”第一周的成交均价 ， 就上涨了将近22% 。 相比之下 ， 今年的“银十”开篇 ， 似乎就没有想象中的那么乐观了吧 。
那么 ， 恒大的这波操作 ， 又是如何跟清冷的市场形成鲜明的对比呢？
大家还记得 ， 大明湖畔的那“三道红线”吗？
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看到榜首 ， 各位该是心里有谱儿了吧 。 “三道红线”下 ， 踩线的房企、尤其是像恒大这种三条线一条都不放过还踩得结结实实的房企 ， 必须要用尽一切方法偿债 ， 加速回款 ， 甚至不排除以价换量的可能性 。 这种情况下 ， 相信恒大的那600亿是什么操作 ， 也就不用多说了吧 。
除了房企们铆足了劲 ， 同样用力过猛的还有供给端 。
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【银十|“银十”开篇定调 预示着2020年最后一季度房价上涨无望了？】单从北京市场来看 ， 9月下旬新拿证入市的项目就足足有12个 ， 呈现了井喷的态势 。 再来看市场整体情况 。
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其实之前就分析过 ， “金九”过后供给端大概率只会越来越活跃 ， 而现实情况也确实如此 。 据统计 ， 9 月30 个重点城市新增供应面积 3716 万平方米 ， 环比大幅增长 37% ， 但城市分化愈发显著 。
一线城市商品住宅新增供应面积 478 万㎡ ， 同、环比大增 40%和 76% 。 其中广州增幅最大 ， 单月供应量同环比分别大涨 57%和 133%；深圳受政策影响环比方面出现阶段性回调 ， 微跌 7% ， 但同比依然维持增势 。
与一线同、环比齐升不同的是 ， 二三线城市整体新增供应面积同比方面出现下跌 ， 降幅为 4% 。 具体来看 ， 城市间分化进一步加剧 。 热门城市成都即使出台了调控政策 ， 但9月新增供应面积环比大涨296%；沿海城市大连、厦门紧随其后 ， 环比涨幅也接近200%；福州环比涨幅也达到了138%；与之形成鲜明对比的是 ， 重庆、天津、佛山、昆明、郑州、常州新增供应面积同环比齐降 ， 供给端乏力 。
由此可见 ， 供给端的力度其实往往与城市市场热度有着高度正相关的关系 。 未来 ， 热门城市的供给量仍然会走高 ， 需求端也将逐渐活跃；相反 ， 市场相对冷清的城市、尤其是加之调控政策 ， 无论是需求端还是供应端都会逐渐回落 ， 存在着一定的去库存风险 。
因此 ， 无论是从政策环境来看 ， 还是房企动作来看 ， 供需不平衡的状态预示了包括“银十”在内的四季度 ， 大概率还将会呈现不温不火的状态 ， 难再冲高 。
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