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领地|原创【IPO前哨】净负债攀升！再度递表的领地如何破局？

_本文原题为 【IPO前哨】净负债攀升！再度递表的领地如何破局？
领地|原创【IPO前哨】净负债攀升！再度递表的领地如何破局？
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近期 ， 金辉、上坤、大唐、三巽、领地等多家房企递交的上市申请书的申请状态以“失效”而折戟港交所后 ， 均更新了最新的财务数据并再度向港交所递交上市申请书 。
在再度递表的房企中 ， 上坤、大唐、三巽债务结构均不俗改善的地方 ， 上坤净负债率陡降45% ， 大唐净负债率实现三年降 。 与上坤、大唐及三巽净负债率有所改善不同 ， 领地却是反其道而行之 ， 净资产负债率持续攀升 。
高负债之下 ， 上市是唯一的出路
论资历 ， 领地在我国房地产行业算是一名老兵了 。 1999年4月 ， 刘家三少（刘玉辉、刘山及刘玉奇）齐聚蜀地乐山并注册成立公司 ， 聚焦四川省住宅物业开发市市场 。 到了2006年 ， 领地开始在全国拓展业务 ， 是国内较早一批聚焦全国化发展的房企 。 经过20逾年发展 ， 领地以大本营四川省为中心 ， 向我国华中、京津冀地区及粤港澳大湾区等地区拓展 ， 项目遍布全国20多个城市 。
论收入增量 ， 领地与四川老乡房企比较 ， 可谓是差强人意 。 截至2017年至2019年底 ， 领地营业收入分别约为53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元 。 与同一时期成立的阳光大地比较 ， 领地收入规模并不突出 。 截至2019年底 ， 阳光大地营收为159.73亿元 ， 约是领地两倍收入 。 而与四川老牌房地产商蓝光发展比较 ， 两者基本不再一个量级上 ， 截至2019年底 ， 蓝光发展营收已达391.94亿元 。
论多元化发展 ， 领地一个都没落下 ， 但成效一般 。 与综合性大房企一样 ， 在深耕主营住宅及商业物业开发及销售的同时 ， 也踏足酒店运营及商业综合体等业务 。 但不同的是 ， 领地多元化发展业务收效甚微 ， 超九成的收入来源是物业销售 。 2019年销售收入按业务划分 ， 98.5%的收入来源是物业销售 ， 0.9%的收入来源是商业物业营运 ， 0.5%的收入来源是酒店业务及0.1%收入来源是项目管理 。
论负债 ， 领地可谓是当仁不让 ， 净资产负债率持续飙升 。 截至2017年至2019年底及2020年首5月 ， 领地净资产负债率分别为60%、110%、140%及150% ， 呈现递增态势 ， 与当前控负债、降杠杆的调控主基调显格格不入 。 此外 ， 结合近期提出的“三道红线”规定 ， 领地已经明显踩线 。
值得注意的是 ， 举着高债实现所谓规模化增长 ， 其带来的副作用也是致命的 。 截至2020年首5月 ， 领地总负债约为439.95亿元 ， 其中331.87亿元为流动负债 ， 108.1亿为非流动负债 ， 可见其长短债配置方面存在失衡状态 ， 短期偿债压力较大 。 除此之外 ， 在高负债体制之下 ， 更为致命的是高融资成本 。 截至2017面至2019年底及2020年首5个月 ， 领地的未偿还银行及其他借款分别为35.85亿元、78.53亿元、117.5亿元及151.76亿元 ， 对应的融资利率分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2% 。
【领地|原创【IPO前哨】净负债攀升！再度递表的领地如何破局？】在高计息及高利率负债形势下 ， 领地已付利息增速高于营收增速 。 截至2017年至2019年底及2020年首5月 ， 已付利息分别为4.19亿元、7.22亿、8.13亿及7.033亿元 ， 2017-2019年复合年增速为39.24% ， 高于同期营收复合年增速的19.06% 。 已付利息的持续攀升 ， 引发领地整体造血不足 ， 导致近三年经营现金流净额呈现流出状态 。
截至2020年5月31日 ， 在151.76亿元未偿还银行及其他借款中 ， 一年期内偿还的借款就高达50.84亿 ， 而同期期末及现金及现金等价物余额仅有为34.11亿元 。 在造血能力不足及现金储备有限的形势下 ， 短期偿债压力之大可想而知 。


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