广州最大烂尾楼：22年重建无果，业主黑发渐白( 二 )
刘永广在阳台上打理盆栽 。 摄影：翟星理刘永广的兄弟姐妹都在外地 ， 照顾朱琴文的重任落到他的肩上 。 澳洲山庄烂尾之后 ， 住户稀少 ， 为了解闷 ， 刘永广给自己买了一个生日礼物：一架钢琴 。但这架钢琴使母亲朱琴文陷入思乡之苦 。 “她一看到钢琴特别兴奋 ， 什么都不做了 ， 天天就弹钢琴 。 ”刘永广说 。 朱琴文家境优渥 ， 幼年时期受到良好的教育 ， 钢琴就是其中之一 。没有乐谱 ， 朱琴文凭记忆弹出诸多扬州民间小调 ， 刘永广最容易辨别出其中的一首《茉莉花》 。听得多了 ， 刘永广学会根据不同的曲子判断朱琴文的心境 。 弹《茉莉花》说明朱琴文想家 ， 弹《婚礼进行曲》则意味着他在思念故去的丈夫 。 朱琴文夫妇在青岛生活期间 ， 出入上层社会 ， 学会这首曲子 。2012年 ， 100岁的朱琴文无疾而终 。 弥留之际 ， 朱琴文的眼睛睁得很大 。 刘永广说：“妈 ， 我来了 。 ”母亲的眼睛闭上 。朱琴文在世时已经知道澳洲山庄烂尾 ， 也知道刘永广在坚持贷清贷款后无法拿到房产证 。 漂泊大半生的朱琴文从未提及此事 ， 但刘永广能猜到母亲的心愿：持有房产 ， 落地生根 ， 留予子孙 。所以刘永广一直没有搬走 ， “走了房子就荒了 ， 会被偷光 ， 会长满野草 。 ”因住户少 ， 物业无力管理 ， 澳洲山庄入室盗窃时有发生 ， 刘永广停车都不放心 ， 买了方向盘锁把车锁死 。“填坑游戏”朱琴文去世后 ， 刘永广几乎把所有时间都用在维权上 。 梳理业主们历次维权的材料之后 ， 他发现 ， 也许澳洲山庄烂尾的主要原因并非开发商宣称的资金链断裂 。1992年 ， 广州澳美房地产开发有限公司(下称“澳美公司”)拿下金坑村约1000亩土地进行房地产开发 ， 整个楼盘分为A、B、C、D、E五个区 ， 加上别墅区 ， 共292栋楼 。1995年 ， 楼盘正式启动施工 。 1996年 ， 首期项目接近尾声 ， 同年正式对外开售 ， 均价3000元每平方米 。 凭借“首付3.8万、月供480元”且免息分期的优惠 ， 加之依山傍水的环境 ， 买楼人蜂拥而至 ， 当年全城热卖 。后由于该项目土地红线重叠、消防条件不达标 ， 且开发商资金链断裂后无新资金进入 ， 楼盘开发中断 ， 项目烂尾 。 澳美公司对外宣称的资金链断裂的原因 ， 是1998年澳美公司财务总监何氏兄弟卷走上亿元 。 目前 ， 小区封顶（包括建成）的共225栋 ， 剩余67栋为在建和烂尾 。但在银行工作一辈子的刘永广发现 ， 澳美公司资金链断裂的原因没有那么简单 。 “他们贷款建第一期 ， 卖完还贷款 ， 钱不够再卖第二期 ， 用第二期的业主购房款建第一期 。 ”刘永广说 ， 这是一场“填坑游戏” ， 问题在于 ， “房子是有限的 ， 最后一期卖完之后 ， 理论上开发商就没有大笔资金进账了 ， 前面那个坑就填不上了 。 ”同样在金融机构工作的业主劳粤矪也发现澳美公司受困于资金压力的理由不成立 。 在澳美公司宣称何氏兄弟捐款跑路前 ， 澳洲山庄C区曾停工半年 ， 各路中介疯狂推销待建的E、A区的房子 ， 卖完房子C区才复工 。 此外 ， 经劳粤矪测算 ， 澳美公司的营销口号是业主还房贷开发商还利息 ， 约1800户业主选择按揭买房 ， 仅利息一项就达到贷款总额的60%至80% ， 澳美公司每月都要向银行支付一大笔资金 。
因无人管理 ， 劳粤矪家门口野草遍布 。 摄影：翟星理2000年左右 ， 澳美公司不再替业主支付利息 ， 也并未通知业主 ， 导致300多户业主被银行起诉 。 劳粤矪说 ， 澳洲山庄不等一区建好即开盘下一期的激进手段 ， 让他预感到资金链断裂只是时间问题 。对于这个烂尾多年的千亩楼盘 ， 广州市政府及黄埔区相关部门也多次计划推动重建 。 2013年3月 ， 广州市处理“烂尾楼”专责小组第二次全体会议审议通过《澳洲山庄盘活重建工作方案》（以下简称《重建方案》） 。与此同时 ， 澳美公司引进广州方兴房地产建设有限公司（以下简称方兴公司）及其子公司广州富鼎实业有限公司（以下简称富鼎）合作开发并帮助解决资金问题 。2015年 ， 广州市开发区、黄埔区国土资源和规划局对澳美、方兴（富鼎）两家开发单位共同提交的澳洲山庄重建整体修建性详细规划方案进行审查 ， 以穗规批【2015】140号方案复函 ， 落实相关控制指标及小区公共设施建设配套措施 。2016年3月 ， 广州市开发区、黄埔区国土资源和规划局连同两家开发单位、业主代表等召开澳洲山庄项目历史遗留问题协调会 。 与会各方一致认同按照穗规批【2015】140号方案启动澳洲山庄建设工作 ， 对澳美作为首期开发建设主体、启动开发“017号地块” ， 无不同意意见 。这是澳洲山庄最接近成功重建的时刻 。但是不久 ， 澳美公司与方兴公司反目成仇 ， “017号地块”变为新的麻烦 。 公开信息显示 ， 2016年5月 ， 澳美公司向规划主管部门报建时被法院告知 ， “017号地块”的土地使用权将被法院强制过户给方兴公司、富鼎公司名下 。因两家公司的利益纠纷 ， 重建无疾而终 ， 承载2000多名业主“广州梦”的风光大盘——澳洲山庄继续烂尾 。新的希望与此同时 ， 业主发现 ， 方兴公司还从澳美公司买走澳洲山庄018、022、024、026四个地块 。 这四个地块被过户到方兴公司之后 ， 方兴公司名下上述四个地块的面积虽然没有改变 ， 但坐标和形状都发生改变 。 “意思就是方兴买走澳洲山庄的四块地 ， 但是过户之后的地块并不是澳洲山庄的这四块地 。 ”劳粤矪说 。劳粤矪参与维权之后 ， 业主委托律师查询相关资料 ， 发现澳洲山庄原本近千亩的项目用地中 ， 仍在澳美公司名下的仅剩约280亩 ， 其余土地均由方兴公司经买卖或仲裁过户到自己名下 ， 且注销了原有地块的字号和国有土地使用证 。劳粤矪查询自己位于澳洲山庄C区31号楼的住宅的报建材料 ， 发现他的房子实际坐落在澳洲山庄019地块上 ， 但澳美公司为其报建的《建设工程规划许可证申请表》上申请建设的是0021地块 ， 而附在申请表后的国有土地使用证却是026地块 。这并非孤例 。 劳粤矪联系其他业主发现 ， 多数业主的房屋报建材料都存在类似的问题 。 业主就自家房屋所在地块被过户一事起诉至法院 ， 因没有房产证和国有土地使用证而无法证明自己与诉争地块的利害关系 ， 被法院认定为不具备诉讼的主体资格而不予立案 。在金融机构供职多年的劳粤矪发现 ， 面对这种情况 ， 业主在法律层面能做的事情微乎其微 。 无奈之下 ， 他联系上极少数取得房产证和国有土地使用证的业主 ， 发现他们的房屋同样存在实际坐落地块与证载地块不一的情况 。以EA区191号楼陈姓业主为例 ， 她的房屋实际坐落于020地块 ， 但证载地块是026地块 。2011年 ， 劳粤矪介入维权后 ， 与政府部门组织的澳洲山庄烂尾重建工作专班取得联系 。 经过多轮沟通 ， 劳粤矪获知工作专班解决重建问题的基本思路：无论澳美、方兴两家公司和愿意注资接盘的其他公司之间如何分配利益 ， 政府部门的一个要求是就地重建后优先集中安置现有2834户业主 ， 使业主息诉罢访 ， 安享晚年 。劳粤矪认为 ， 无论重建何时开启 ， 现有业主的权益就有了基本保障 。 但经过2015年澳美与方兴因利益纠纷使政府部门高调推动的重建工作成为泡影之后 ， 他又不敢过度乐观 。“我们知道打官司能赢的概率很小 ， 但是又必须打下去 ， 让澳美和方兴知道 ， 我们业主没有放弃自己合法权益的任何打算 。 ”劳粤矪说 。经过多年维权 ， 劳粤矪也意识到 ， 虽然政府部门一直有意推动重建 ， 但却无法干预澳美公司、方兴公司的利益分配方案 。 事实上 ， 两家公司的矛盾已经难以调和 。 双方反目后 ， 各自宣称对方是挑起矛盾的祸首 。“这是一个死局 。 ”劳粤矪说 。2020年8月 ， 云南昆明幸福村烂尾7年经媒体报道后 ， 政府部门推动开启重建的新闻的让劳粤矪看到新的希望 。 9月28日的业主联谊会上 ， 业主们也对澳洲山庄的重建表露出信心 。 “无论如何 ， 这都是一个好的开始 。 ”劳粤矪说 。归于尘土业主们年事已高 ， 最年轻的也近60岁了 。 如果重建工作遥遥无期 ， 业主们能在基础设施匮乏、管理不善的澳洲山庄安度晚年吗？57岁的简国超想起一句广州俗语：马死落地行 。 “一个人骑着马赶路 ， 马死了 ， 人就要下马 ， 自己走路 ， 总归要去那个地方的 。 真到老得动不了需要人照顾了 ， 我用退休工资去养老院 。 ”他说 。“哪个地方？”“骨灰盒啦 。 人总要死的 。 ”简国超笑起来 ， “我们的总体目标是有生之年看到重建 ， 拿到房产证 ， 争取不给子女留‘历史遗留问题’ 。 但要是重建不了 ， 我们也只能顺其自然啦 。 ”
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