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园区|＂城市有机更新＂是啥? 为何令园区企业焦虑不安?

本报采访人员刘荒、李平
义乌是一座以小见大的城市 。 它有两个名字 ， 一个叫义乌 ， 一个叫小商品市场 。 在这个全球最大的小商品市场背后 ， 当地成千上万家中小企业 ， 以贸促工、工贸联动 ， 形成义乌市场独特的业态优势 。
今年6月 ， 距义乌小商品市场4公里的荷叶塘工业功能区(以下简称荷叶塘园区) ， 传出被列为城市有机更新区块的消息 ， 当地众多中小企业主焦虑不安 ， 担心土地和厂房被征迁……
“现在是摸底调查 ， 市里还没决定拆不拆 ， 企业不用太紧张 ， 该买设备买设备、该生产生产 。 ”荷叶塘园区所属的福田街道党工委书记盛庆生说 ， 最近3个月他一直这样安抚他们 。
与基层官员的从容淡定不同 ， 更多宗地企业主则忧心忡忡 。 园区征迁的决策是否科学？企业主的吁求是否合法有理？800多家园区中小企业将何去何从……采访人员为此展开调查 。
征迁消息让众多企业主慌了神
“已经两个月没睡上安稳觉了 。 ”义乌市南吉针织有限公司总经理吴勤说 ， 6月21日 ， 突然传出荷叶塘园区征迁的消息 ， 大家一下子慌了神 ， 无心生产了 。
紧接着 ， 街道干部两次上门 ， 询问是否愿意搬迁 。 有着20多年企业管理经验的吴勤 ， 一时间束手无策 。 他不无懊恼地说 ， “去年我买第二块地时 ， 政府还说不会征用呢……”
今年5月 ， 浙江小龙人袜业有限公司出资4300万元 ， 从法院竞拍获得毗邻的10亩工业用地 ， 又订购了2000多万元的机器设备 。
“新设备还没安装 ， 工厂就要搬迁 ， 真好比是晴天霹雳！”公司总经理方有成苦笑着说 ， “现在睡前醒后想的全是这个事 ， 搞得最近连员工每天都得看过老板脸色才安心” 。
一心想把事业做大的福建人陈钰 ， 在义乌打拼了16年 ， 做梦都想有自己的厂房 。 今年6月17日 ， 这位外贸公司负责人终于如愿以偿——在荷叶塘园区投资2300万元 ， 购买了4.9亩土地和4400平方米厂房 。
4天后 ， 听说园区拆迁的消息 ， 一脸惊愕的陈钰仍半信半疑 。 直到7月8日 ， 社区干部登门动员征迁 ， 他才开始恐慌起来——把刚买来的机器设备 ， 一股脑地运往深圳厂区……
义乌毛纺厂老板郑定来的“有机更新”经历 ， 回忆起来更加曲折 。 去年8月 ， 他在新凉亭工业区的7亩土地和1.2万平方米厂房 ， 刚被后宅街道“有机更新”征收拆掉了 。
“好不容易在荷叶塘安了‘新家’ ， 谁知刚生产两三个月 ， 又要搞有机更新 。 我都不知道还往哪里搬 ， 现在哪个地方都有可能被有机更新 。 ”63岁的郑定来向采访人员诉苦 ， 由于接二连三摊上这种事儿 ， 老伴竟患上抑郁症 ， 现在每天要吃20多粒药 。
7月16日 ， 荷叶塘园区100多名宗地企业主 ， 来到福田街道有机更新指挥部 ， 以按红手印等方式表达反对征迁的诉求 ， 吁请政府保留这个小商品市场的重要货源地 。
据盛庆生介绍 ， 荷叶塘园区占地1166亩 ， 共有工业宗地152宗 ， 涉及企业836家 ， 员工1.8万人；除152家宗地中小企业外 ， 承租企业684家 ， 2019年规上工业总产值9.81亿元 。
义乌市主管工业的副市长贾文红告诉采访人员 ， 近年来 ， 随着义乌小商品市场的品质提升 ， 很多产品都在金华、温州、宁波及广东等地生产 ， 但义乌制造仍占小商品市场的四分之一 。
“街道没有能力安置征迁企业”
7月5日 ， 《义乌市城市大提升行动方案》出台 ， 明确提出“加快主城区15个区块有机更新” ， 要求“福田荷叶塘工业功能区区块12月底前完成收购” 。
义乌市国有土地上房屋征收中心主任吴璀正证实 ， 国贸大道西侧的荷叶塘园区已纳入全市第二轮有机更新范畴 ， 但摸底调查、征收评估等具体工作 ， 由福田街道负责组织实施 。
9月7日 ， 在福田街道办事处三楼 。 盛庆生指着办公室墙上的街道区域规划图说：“荷叶塘园区和周边的7个村 ， 这次规划要一起改掉 。 更新后引进什么产业 ， 目前还没有定论 。 ”
按照当地官方的说法 ， 选择这里搞有机更新 ， 一是园区企业规模小 ， 亩产效益低；二是厂房出租率高 ， 工业用地不姓“工”现象突出；还有所谓环境脏乱差问题 ， 主要针对国贸大道东侧的农村居住区 。
采访人员在荷叶塘园区走访看到 ， 除个别施工路段外 ， 园区马路宽敞、绿道成荫 ， 沿街的厂房规整 ， 生产秩序井然 。 当地人回忆 ， 这些工厂多兴建于2005年前后 ， 设施设备还比较新 。
贾文红向采访人员透露 ， 荷叶塘区块有机更新方案尚待论证 ， 除引进北京中关村科技型企业外 ， 前期招商还有智慧仓储等方案 。 “园区好企业还要想办法安置 。 ”这位女市长快人快语 。
尽管对园区征迁与否的追问 ， 当地官员多含糊其词 ， 但悄然推进的征迁准备工作 ， 足以令这些中小企业主提心吊胆 。
义乌市水晶之恋针织服饰有限公司总经理王海龙反映 ， 由于园区路灯不亮 ， 有人拨打“12345”市民热线投诉 ， 市政部门却答复：荷叶塘园区纳入征迁范围 ， 路灯不予维修 。
事实上 ， 福田街道同样被园区征迁的消息打了一闷棍 。 2019年12月底 ， 这个街道投资1597万元的园区市政设施改造工程分段开标 ， 目前工程已全部停工 。 据施工方透露 ， 工程进度刚好过半 ， 建设方提出按实际工作量结算 。
“街道先投入37万元 ， 恢复路灯照明 。 ”盛庆生解释说 ， 今年整个园区市政工程预算8000多万元 ， 已完成2000万元；6月份接到征迁消息后 ， 立即要求这些项目全部停工 。
这个“不可能前脚修马路后脚再拆园区”的疑团 ， 足以解开企业主的误解：如果应当预见或具有支配可能性 ， 人为造成逾千万元损失的“烂尾工程” ， 是要追究法律责任的 。
宗地企业的信息更不对称 。 “有的企业主心里没底 ， 要求安置后才同意拆 。 ”盛庆生坦承 ， “街道没有能力安置他们” 。
同意征迁的企业都怎么说？
“我们土地和厂房还有30多年使用期限 ， 不能说没就没了吧？”义乌市青橙子服饰有限公司总经理顾海华说 ， 来企业走访的街道干部只问拆迁意愿 ， 却不提征迁方案和安置措施 。
然而 ， 在《2020年福田街道荷叶塘工业功能区有机更新工作方案》中 ， “12月底前有机更新签约全部完成”“明年3月底前所有房屋腾空”等“攻坚计划”赫然在列 。
“目前 ， 街道三分之一的人都在做征迁工作 。 我们提醒企业不要有侥幸心理 ， 政府一旦下决心就必须拆 ， 不可能再建工业区了 。 ”街道一名参与园区征迁工作的官员说 。
一些宗地企业主反映 ， 为推进征迁工作 ， 由街道、公安、税务、安监等部门组成工作组 ， 对土地产权和社会关系进行全面调查 ， 这给他们造成很大的心理压力 。
“希望政府部门信息明确 ， 别老吊着我们 ， 搞突然袭击 。 ”他们对所谓“先放风施压 ， 后放水分流”的“策略”非常反感 。
对于“街道经过三轮调查 ， 有40%企业不同意征迁”的说法 ， 这些宗地企业主并不认可：“上次光按红手印反对的都超过65%！”有“知情人”爆料 ， 反对拆迁的宗地企业共123户 。
9月23日 ， 采访人员再度向盛庆生求证同意拆迁的企业数量时 ， 他不置可否地说：“拆迁决策和征收价格都没出来 ， 企业可能还会变 ， 现在我也不敢说了 。 ”
据当地官方初步调查 ， 目前园区宗地企业自用的26家 ， 部分用于出租的78家；完全用于出租的48家 ， 租金合计约1.94亿元 。 他们认为最大的阻力来自出租厂房的宗地企业 。
采访人员辗转找到一位“同意征迁”的宗地企业主 ， 在承诺不透露其身份情况下 ， 他才澄清自己是被迫同意的 。
“荷叶塘不少宗地企业虽然厂房出租 ， 但绝大部分出租企业都从事工业生产 ， 只有极个别为方便工人生活 ， 将工业用地做商超、餐饮等 。 ”他说自己同意的前提 ， 是补偿价格要合理 。
在福田街道陈协斌副主任等人带领下 ， 采访人员又走访了两家“同意征迁”的宗地企业 。 今年63岁的龚辉潮 ， 从16岁开始鸡毛换糖摆地摊 ， 创办了义乌市顺辉拉链织造有限公司 。 近十来年 ， 他在荷叶塘的厂房全部出租 ， 一年租金收入200万元 。
“如果能引进更好的企业 ， 评估价格高一点 ， 我们愿意为义乌发展做奉献” 。 龚辉潮向采访人员坦言 ， 自己在稠江街道还有50亩土地和厂房 ， 现在一半生产拉链 ， 一半仍在出租 。
几年前 ， 从玩具生产转行做建筑垃圾回收的王圣来 ， 将玩具厂以130万元/年价格出租 ， 在远郊租用70亩土地生产水泥砖 。 “征收价格随大流 ， 相信政府不会亏待我 。 ”他说 。
对于工业用地要姓“工” ， 王圣来淡然回应一句 ， “我玩具不做了 ， 厂房空着也不现实” ， 便再无下话 ， 只顾低头泡茶了 。
据福田街道办事处办公室主任方国栋统计 ， 荷叶塘园区共有生产类企业458家、仓储类企业198家、电商类企业180家 ， 多数企业仍以工业为主 ， 并在小商品市场设有摊位 。
“不是搬不搬 ， 实在是无处可去”
“他们再晚来一刻钟 ， 900万元设备合同就签了！”7月8日 ， 约好上海设备厂商签合同的王海龙 ， 却迎来街道征迁动员工作组 。
王海龙不同意拆迁 ， 但也不敢采购设备了 。 他提出搬迁至少需要2年时间 ， 对方称 ， 明年3月底前全部拆完 ， 劝他早点外出找厂房 。 他忍不住回应一句：“这不是杀鸡取卵吗？”
“街道干部警告我不要乱讲话 ， 说市领导站得高看得远 ， 叫我们早做准备 。 ”王海龙回忆道 。
据了解 ， 由于义乌市目前多个镇街工业区都在征迁 ， 且采取货币安置为主 ， 大批中小企业面临搬迁 ， 土地急剧升值、厂房租金一涨再涨 。 方有成举例说 ， 最近一宗10亩工业用地7600万元成交 ， 加上各种税费 ， 价格比他四个月前竞拍同等面积土地高出一倍还多 。
虽然心里极不情愿 ， 最近仍在四处找厂房的王海龙 ， 感觉越找越灰心——“以前每平方米月租才八九块钱的厂房 ， 现在价格翻了两三倍 ， 可还找不到过渡的厂房 。 ”
最近两个月 ， 吴勤几次跑出去找地 ， 却没有找到合适的 。 这家年产值1.5亿元的外贸企业 ， 重新建厂需要按海外客户标准装修 ， 客户还要进行验厂 ， 这些都需要充裕的过渡时间 。
“今年疫情再做这种事 ， 很多企业就更困难了”吴勤深有感触地说 。
浙江雪芙蓉化妆有限公司总经理陈昆盛担心 ， 化妆品企业异地建厂 ， 重新审查至少一年时间 ， 客户、订单和员工都会流失 。 “现在已经不是搬不搬的问题 ， 实在是无处可去！”他说 。
除了找地难、房租贵 ， 货币化安置形成的税收负担 ， 也让他们感觉“哑巴吃黄连” 。 去年9月 ， 郑定来投资3800万元 ， 购得10亩土地和8000平方米厂房 ， 现在连一半面积都买不到 。
“即使现在完全按市场价格征收 ， 增值部分需要补交25%的企业所得税和25%的增值税 ， 再买地时这个窟窿谁给补？”亲历过拆迁的郑定来认为 ， 与同比例土地安置相比 ， 这笔征迁损失账谁都会算 。
一些中小企业主呼吁 ， 中小企业是义乌发展的根本 ， 小商品市场之所以复制不了 ， 恰恰在于几十年积累而成的产业生态 。 也有人质疑 ， 招商引资不应以牺牲中小企业为代价：如果义乌中关村能搞成 ， 搞个义乌华尔街岂不更好？
“园区征迁要有一个滚动的办法 ， 比如柳青工业园区 ， 两年前我们就把好的企业安置了 。 ”贾文红坦言 ， 企业搬迁不同于个人搬家 ， 往往都涉及设备、仓库等问题 ， 政府要建标准厂房给企业过渡 。
宗地企业压力就像考试一样大
事实上 ， 这种以“土地提效、产业提质、城市提能”为名的工业用地有机更新 ， 远不止于荷叶塘园区 。 近两年来 ， 义亭、苏溪、北苑和后宅等镇街的多个工业园区 ， 都已纳入有机更新范畴 。
2018年5月 ， 义乌市率先在浙江省推行工业企业用地“全生命周期”管理 ， 以完善工业企业“亩均论英雄”综合评价体系 ， 促进低效工业用地的再利用或二次开发 。
他们在企业已分为ABCD四类 ， 实行差别化管理和要素配给的基础上 ， 对新增工业用地亩均税收未达到约定标准50%的、连续两年被评为D类或连续三年被评为C类企业的 ， 均有权解除土地出让合同 。
“现在宗地企业压力大 ， 就像孩子考成绩一样 。 ”义乌市经济和信息化局局长曹耿介绍 ， 今年全市亩均税标准已由去年的1万元/亩提高到3万元/亩 ， 远高于过去每年10%至15%的增长速度 。
按照规划 ， 义乌市将利用3年时间 ， 完成2万亩以上低效工业用地清理整治 ， 占全市工业用地总面积的一半 ， 意味着还将有大批中小企业面临有机更新等“生死大考” 。
【园区|"城市有机更新"是啥? 为何令园区企业焦虑不安?】以荷叶塘园区为例 ， 2019年 ， 宗地企业A类3家、B1类16家、B2类61家 ， C类和D类各35家和19家 ， 纳税总额1.09亿元；园区3亩以上宗地的亩均税收10.34万元 ， 略低于全市10.6万元/亩的标准 。
然而 ， 即使像亩均税收超过72万元/亩的纳税大户——南吉针织 ， 依然缺乏安全感 。 公司总经理吴勤坦言 ， 产业环境离不开配套企业 ， 这几年最大的困扰就是有机更新 ， 增加了企业的不确定性 。
据国土资源部门统计 ， 荷叶塘园区自辟建以来 ， 共发生62宗土地交易 ， 仅近三年来宗地交易就有21宗 ， 表明土地市场更新速度加快 。
按照义乌“用地15亩以上的规下企业 ， 不得列入B类以上等级”的规定 ， 占地面积近20亩的义乌市叶之茂食品有限公司 ， 今年5月被直接从B类企业降为C类 ， 后者明确为不予安排新增工业用地的企业类别 。
前不久 ， 这家公司创始人叶南东向来调研的市领导请求 ， 征迁时给5亩用地指标也行 。 “按照我去年交税160万元计算 ， 马上就能变回B类企业了 。 ”他愁容满面地说 。
小龙人袜业去年也被从A类企业降为B1类 。 总经理方有成说：“我们1个亿的销售额 ， 研发投入220万元 ， 没达到2.7%的比例 ， 虽然纳税700万元 ， 只能下降一等 。 ”
对于“亩均论英雄”评价机制中出现的“一刀切”现象 ， 义乌市江苏商会会长季子林有自己的看法：“企业经营有好有坏 ， 行业利润有高有低 ， 而每年按10%至15%增加亩均税收依据何在？对企业生产要素行政化干预是否合法？”
采访人员在园区走访时感到 ， 这些历经商海沉浮的中小企业主 ， 既有对园区拆迁自身利益的关切 ， 也充满对义乌未来发展的担忧 。 他们认为 ， 有机更新是一种生态多元的更新 ， 不是非此即彼的更新 。
义乌市委书记林毅在接受采访人员采访时表示 ， 目前 ， 荷叶塘园区有机更新还没有启动 ， 调研中会更多听取群众意见 ， 义乌要当改革的模范生 ， 但依法行政是底线 ， 触动既得利益的改革 ， 还要敢于担当进取 。
园区到底拆不拆？采访人员离开义乌时 ， 仍没有确切的答案 ， 但荷叶塘园区企业微信群里 ， 以后日子怎么过、义乌的未来在哪里的讨论依旧 。 一些企业主声称要通过法律途径抗争到底 ， 也有的企业主考虑去浦江、东阳等地……


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